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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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国内房地产巨变并非是一蹴而就的  

2010-04-27 01:31:54|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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国十条发布之后,国内房地产市场将发生巨大的变化,国内住房将回归到以居住功能为主导的市场,房地产市场的投资及炒作将受到严厉遏制或打击。不过,对于这种市场必然趋势,房地产开发商及购买住房的投资者多以抱着侥幸的心理,或是有人认为这次出台的国十条与以往的房地产宏观调控政策为一样,能够起到的作用十分有限,甚至于认为这些房地产宏观调整政策同样会成为“空调”;或是有人认为这次政策是短期政策,其起到作用也临时性,这是以时间换空间;或是有人认为国内房地产开发商太有钱了,它们根本不需要急于把手中的住房降价卖出,因此政策要达到目的不可能;或是有人以为尽管这些政策调控会增加住房投资者的投资成本,但是这些成本的增加对投资者来说可以忽略不计,对住房投资者没有多少影响,甚至于住房投资者能够把这些增加成本转移到购买者手上等,从而使得出台的政策失灵等等。

可以说,国十条之后,尽管对这些政策影响市场多少的意见五花八门,但这些意见都会是在其利益角度来表达有利自己的意见,甚至于希望通过这种意见来左右未来中国房地产市场走势。不过,这些意见有一个基本点,就是希望现有的房地产市场现状不改变,希望现有房地产市场的利益关系不调整,希望等其逃出之后让房地产泡沫自然破灭。也就是说,这些人表面上是不敢直接反对国十条(个别极端分子除外),但是他们从内心是反对政府出台国十条的,因为国十条严重地触及到或损害其既得利益。不过,明眼人都会知道,如果国十条对市场影响的效果正如这些所云的,那么这些人会出来对此政策此议论一通吗?正因为,国十条可能对其利益触动较大,所以他们要出来通过舆论来改变现行的房地产政策并维持现状。因此,大众对于市场上散布的各种意见与观点,一定不要道听途说,而是要多加了解与分析,否则,容易为这些意见所迷惑或左右。

其实,对于这些来说,他们很少读懂国十条的或忽略了国十条的宗旨。从国十条的基本内容来看,其核心是让国内房地产业回归到居住的功能,而不要把房地产市场当成经济发展之工具,也不要把房地产市场当成经济宏观调控的工具及地方政府土地财政之工具,从而使得从2010年4月17日之后国内房地产市场政策取向发生根本性转变。无论是遏制房地产市场投资炒作,还是增加中小套型住房的土地供给、住房消费税的出台、保障性住房以强制性方式增加、住房预售制度改善等政策,基本上都是如何让住房的居住功能表现出来,并全面限制把住房市场作为赚钱的工具。但是,这种房地产政策取向巨大调整并非是一蹴而就的,它是需要一个过程。近几天总是有朋友问我,北京、上海、深圳及二线城市的房价什么时候跌、能够跌多少?总是希望房地产政策立竿见影。但国十条要产生影响需要一定的时间。

我们可以看到,2009年以来的国内房地产市场的价格之所以能够快速飚升,完全是2008年下半年政府房地产政策突然逆转的结果。2008年下半年,中国在没有出现金融危机的情况下出台强劲的房地产救市政策,无论是过度优惠个人住房信贷政策还是过度优惠的税收政策以及地方政府托市,对2007年下半年以来刚刚开始调整的房地产突然来了一个政策上大逆转,而这种政策上的大逆转也直到2009年3-4月份才反映过来(即政策效应大致有近半年的时间)并产生作用。在大量的银行信贷资金涌入房地产市场之后,房地产炒作开始泛滥,全国的房价飚升就一发不可收拾了。而国十条对高房价的遏制就是从投资者利用银行杠杆为切入点,严格关紧利用银行信贷资金闸门,同样这些政策比2007年的359号文件与452号文件更严厉及可操作性。可以说,国内的高房价是从哪里来,也要回到哪里去?即2009年的房价是无限扩张银行信贷炒作飚升的,那么关紧这个信贷资金流入闸门,房价岂能不回落?在这种情况下,全国房地产价格岂能不出现巨大的调整?

还有,国内房地产市场出现巨大的变化,就在于中央政府遏制高房价的决心与能力。“坚决”要遏制高房价,这是今年政府工作及国十条的基调。政府为什么“坚决”要高房价就在于房价给中国社会及经济生活带来巨大的威胁。它损害绝大多数人的利益、危害了国家金融安全、破坏了中国经济稳定协调的发展。有此几条认识,政府对高房价遏制的决心是不会改变。这次想通过游说来改变国十条并非易事。既然政府有决心要遏制高房价,其出台政策遏制高房价的能力就易如反掌了。因为中国的房地产市场就是一个“政策市”。既然可以让房地产市场价格快速飚升,同样政府有能力让房地产价格回归理性。国十条下了房价调整的决心,那么国内高房价调整也是必然。而且从最近国内与香港的房地产企业股价大幅跳水就已经看到国内房价将全面调整的端倪。春江水暖鸭先知。

还有,国内房地产市场调整为何不可一蹴而就?还在于2009年房地产市场繁荣早就让国内房地产商与一些投资者赚得盆满钵满,因此,他们认为有能力与政府对抗并让政府改变现行的政策,就如2003年与2008年的情况一样。这些行为自然延长国内房地产市场调整时间,但是这次的情况完全不同就在于房地产市场已经成了中国经济一个隐患或威胁,中央政府坚决要遏制高房价并进行调整。因此,房地产开发、地方政府及住房投资者要改变这种态势已经不可能了。

再就是这次房地产市场调整在于银行对个人住房按揭贷款的新认识,即银行的房地产信贷无限扩张对商业银行的利润增长无益反之增加银行的信贷风险。在这种情况下,商业银行一定会在国十条的基础上全面收缩对个人住房投机炒作性贷款。银行信贷闸门关紧,房地产市场全面调整不可避免。但是,要让国十条彻底落实同样是一个过程。加上房地产生产销售等方面的周期性,当前国内房地产市场调整更要求时间,民众可静观其变。

总之,国十条后,房地产市场将发生巨大的变化,但是这种巨大变化并非是一蹴而就的,而是一个过程。广大民众不要以为政策一出台,全国的房价就立即全面下跌,或房地产市场就发生崩盘,反之,广大民众对这个市场巨大变化,要有心理准备,这个市场会逐渐地理性回归。要静观其变,不要为一些似是而非的意见所左右并改变自己的行为决策。

  


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