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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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过度放松房贷危及政府楼市调控的信誉  

2010-12-16 20:28:19|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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当前,对于银行来说,总是把住房按揭贷款看作是优质资产,总是千方百计希望突破政策的限制增加住房按揭贷款。但是这是有前提的,如果房价永远上涨,当然没有问题。如果房价下跌其情况则不是一样,2011年国内房价调整是必然,这是谁也无法改变的现实。如果过度地增加住房按揭贷款,那么其风险决不可低估。这也是最近国内银行股大跌的原因吧!

据报道,在浙江的一些地方,个人投资住房只要付一成首付就能够从银行获得七成以上的贷款,而其中的二成首付由房地产开发商来垫付。更有甚者,有些地方的房地产开发商还有以零首付的方式让住房投机炒作者进入市场。不管该报道的真实性如何,但是有一点是基本的。也就是说,近十年国内住房市场之所以能够炒风四起,住房市场之所以能够在短期时间内繁荣,完全在于个人住房按揭贷款的创新,近十年来的国内房地产市场就是由住房按揭贷款这个产品杠杆来撬动。如果没有个住房按揭产品的的创新,现在中国的住房市场发展仍然只能停留2002年那个状态。

何也?因为,通过个人住房按揭贷款,个人能够把其未来30年的收入流用于现在增加其住房需求。这种需求既可用改善个人住房条件,也可成为个人财富增长的工具,就在于政府房地产政策如何规定。试想,当一个人可使用未来30年的收入流时,整个住房的需求岂能不成倍甚至数十倍的增长?如果是用这种收入流成为个财富增长的工具时那么整个社会财富岂能不成倍甚至数十倍增长?有了这种增长,国内房地产市场也就发展起来了。怪不得有房地产开发商说,如果停止个人住房按揭贷款, 那么国内住房价格全面下跌是必然。这当然是国内房地产市场命门所在。在这里,这些事实说明了几个问题,一是住房按揭贷款的重要性,二是国内利用住房按揭贷款炒作住房的严重性。

我们可以看到,住房按揭贷款作为一项伟大的创举,对房地产市场如此重要,那么在成熟的金融市场,它能够有一套成熟的法律制度规则来保证住房按揭贷款有效运行,从而降低银行体系可能由这种贷款发放过度所面临的巨大的风险。否则,个人住房按揭贷款无论以何种方式的信贷无限扩张(比如美国是以证券化的方式,而日本是以银行信贷的方式),都可能吹大房地产泡沫,从而给整个金融体系带来巨大的风险。比如上个世纪90年代日本房地产泡沫破灭及2008年美国房地产泡沫破灭给金融体系带来的灾难是谁也不可低估的。但是1997年香港为何能够逃过当年金融危机一劫,就在于监管当局能够要求商业银行对个人住房按揭贷款的信贷扩张采取较为谨慎的态度。而且最近香港房地产泡沫吹大,银行监管当局同样对商业银行个人住房按揭贷款提出了谨慎性的具体指引。

对于的住房按揭贷款,尽管其载体及表现形式来看与成熟市场体系的住房按揭贷款没有多少差别,但是实际上由于中国的金融体系的价格管制及规模管制,由于中国金融体系由政府信用担保,它的内涵与成熟金融市场有本质上的差别。因为,在价格管制下,为了短期的GDP,政府可以不让住房按揭贷款由商业银行进行风险定价,而是把住房按揭贷款利率以优惠政策的方式压低到最低水平(或以公权力把存款人的利益转移给贷款人)。这样,必然促使住房投机炒作者利用银行金融杠杆奋不顾身地涌入住房市场,把住房市场作为一个无风险投资赚钱的工具,把住房价格炒高而挤出住房的消费者,让房地产市场泡沫吹大积累巨大的金融风险。

由于银行是由政府的信用担保,那么国内商业银行的行为并非如何遵循市场商业法则对贷款者进行风险定价,而是要把这个由政府担保的银行体系过度使用到极致。这样商业银行的短期利润上升了,信贷员的奖金增加了,而银行体系的巨大金融风险积累了,因为这种风险可以让整个社会来承担。这就是为何,政府的货币政策由从紧到适度宽松,立即出现2009年信贷增长达96000亿元的极度信贷规模扩张,而且今年这种极度信贷扩张看上去有所收紧,但是国内任何一家商业银行并没有动力减缓这种信贷规模快速扩张的趋势,反之仍然在采取不同的方式加大信贷规模过度扩张的速度(今年银行表内业务与表外业务,其信贷增长只会高于2009年)。这就是为何浙江一些银行能够允许开发商垫付首付的情况下把银行的信贷撬出的根源所在。我最近到了不少地方,总是有银行工作人员在抱怨,政府为何要管住银行信贷规模,如果不是这样,他的信贷规模扩张要大几倍。

从上述的分析可以看到,在中国的这种特殊的金融体系下,政府、商业银行、住房投机炒作者及房地产开发商等,住房市场的每一个行为主体,其行为都在千方百计地滥用公共性的银行体系,都希望以最大限制把这个公共性的银行体系的信贷资金撬出来,这样每一个人的利益就能够各得其所,但积累的巨大的银行体系风险最后则是要全国人民来买单。特别是在2009年之后,这种滥用银行体系的态势已经发挥到极致,住房市场各个行为主体的过度贪婪的本性并没有由于房地产新政策的出台而有所收敛,反之还在采取不同的方式变本加厉。据我所知,由于银行的工作人员(无论是银行管理层还是一般工作人员)都有动力滥用公共性的银行体系(表现为个人利用优惠信贷自己购买住房及把更多的信贷发放出去),从而使得国十条以来所出台不少房地产信贷政策大打折扣。因此,政府只是希望管住银行信贷来调控房价只能是鞭长莫及。

从上面的分析来看到,在成熟的金融体系中,如果对住房按揭贷款的无限信用扩张不进行限制,其房地产泡沫吹大及破灭是必然的,金融危机爆发也是必然,只不过这种房地产泡沫吹大其泡沫破灭时间延续性会不一样。对于中国金融体系来看,不仅表现为这种金融体系更加的脆弱性,而且还表现为利用住房按揭贷款进行信贷的无限扩张更是易如反掌。因此,政府要挤出当前房地产泡沫不仅要进一步加强对住房按揭贷款的限制与监管,严格控制银行内部人过度滥用银行体系,而且要用严厉的税收政策完全清除住房市场的赚钱效应。如果住房的市场的赚钱效应不能够通过税收政策得到严格限制,甚至于清除出,那么利用住房按揭贷款滥用银行体系的行为就不可能停止。如果公共性的银行体系滥用不能够限制与制止,那么中国金融体系系统性风险爆发只是时间而已。

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