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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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必须坚决地“去房地产赚钱效应”  

2010-11-07 18:39:56|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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对于当前的房地产市场来说,估计会是全国没有一个人会满意的。有房的人不满意,因为房价将面临下跌的风险;没有房的人不满意,因为房价太高从而使他们无法购买得起。住房的投资者不满意,因为最近的房地产政策让他们手上煮熟的鸭子要飞走了;住房的消费者不满意,因为最近的首付及利率上调让其购买住房的成本增加了。地方政府不满意,因为顺风顺水的地方土地财政突然由于房地产政策减少了;房地产开发商不满足,因为房地产新政策让其暴利的经营模式不得再继续。商业银行更是不满意,住房按揭贷款永远不败赢利模式将面临巨大的风险等等。那么房地产市场这么多不满意,其症结在哪里?或当前国内房地产市场的困惑在哪里?

其实,当前国内房地产市场的困惑就在于多年的房地产政策误导下,不少人都把这个市场看瓜分或攫取社会财富的聚宝盆,只不过,不同人希望从这个市场所瓜分或攫取社会财富的预期不同而已。无论是地方政府、房地产开发商,还是住房投资者及银行,不管其从房地产市场攫取社会财富的方式千差万别,但是房地产的利益必须通过住房产品出售最终得以实现。如果不能够把生产的住房销售出去,无论地方政府土地拍卖的价格如何过高,房地产开发商经营如何暴利,商业银行及住房投机者如何赚大钱,其财富或利益攫取都是无法实现的。也就是说,房地产市场利益瓜分或攫取是通过最后的住房销售来实现的。

本来,在现代文明社会,居住权是每一个人的天赋人权。房地产市场生产的住房是为了满足居民基本的居住天赋人权的,但是,由于从2003年以来国内房地产市场一系列政策误导,住房这种商品完全改变了其基本的属性,住房则成了少数人赚钱的工具(因为在这个市场化程度不高的市场,其运行规则不是完全由价格机制来运行,而多数时候或地方是由非价格的权力来运行,从而其市场可能成为少数入能够进入市场而不是所有人的市场)。

住房成为少数人赚钱的工具不仅在于房地产政策把住房的功能改变,而且在于名义上住房生产仍然是居住的,因此购买住房者(无论是投机还是消费)都能够享受各种名目的优惠政策(信贷政策及税收政策)。住房优惠政策是什么?其实它就是政府用公权力把一部分人的财富转移给另外一部分的,即把不购买住房人的利益转移给购买住房人。在这种情况下,不仅会吸引各种各样涌入房地产市场,而且更为诱导掌握各个环节公权力的人利用其便利进入房地产(比如近年来房地产炒作最重要的主体应该算上银行的从业人员),从而使得房地产炒风四起,房价全面飚升。可以说,国内房地产市场最为繁荣的2009年,就是这种大量地利用银行金融杠杆大力炒作的结果。2009年个人从银行获得经营性贷款达到24600亿元,此项贷款的增长是2008年4倍多。在这种情况下,国内房地产岂能不快速飚升?房地产泡沫岂能不起?这些都是当前中国经济一系列问题的根源。

今年4月出台的关于房地产的国十条,看到房地产问题的关键所在,也找到房地产问题的解决办法,如既要让房地产市场回归的居住的基本功能,也要严厉地打击房地产投机炒作。但是,近十年形成的房地产利益格局要通过这些房地产政策来冲破是相当不容易的。它会受到来自房地产市场各种巨大利益集团种种阻碍。中央政府面对当前房地产市场巨大困惑,要想全面整顿来达到房地产宏观调控目标是不容易的。因此,要化解当前房地产市场的困惑,就得从房地产利益格局最为核心的方面入手,即通过信贷政策及税收政策“去住房投机炒作赚钱效应或去房地产赚钱效应”。只要把中国房地产市场完全界定为生产居住产品的市场,并通过严厉的房地产贷款政策及税收政策把房地产投机炒作挤出来,去除房地产赚钱效应,那么国内房地产市场的利益格局才能得以真正调整,否则要达到国十条的房地产宏观调控目标是不可能的。

从当前的情况来看,住房按揭贷款政策开始在恢复常态,开始在严厉遏制房地产投机炒作,但是这些政策从表面上看更多的是关注现有的进入者而不是针对早已利用优惠政策的存量房。这就使得早已进入住房投机炒作者有以为新政策对其影响不大的幻觉而不愿意退出市场,从而使得房地产市场“去赚钱效应”的预期没有改变。同时,对于房地产税收政策来说,本来国十条讲得十分清楚的房地产税收原则,应该尽快执行落实的政策,则成了市场争论不休的主题。在这种情况下,市场肯定会假定中央政府对房地产宏观调控决心不大,特别是对遏制房地产投机炒作的决心不大,那么在这种情况下,这些住房投机炒作者岂能放弃已经进入投资市场呢?

可见,当前国内房地产市场的最大困境就是坚决恢复住房居住功能并“去住房赚钱效应”,无论是实际上还是观念上都是如此。只有把房地产投机炒作清除出去了,恢复住房的居住功能,房地产的问题才能迎刃而解,否则中国房地产市场永无宁日。(本文章刊出11月8日的天津日报)

   

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