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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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政府不可用行政手段调控房价  

2010-11-10 12:44:34|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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据报道,有关部委正着手制定相关管理办法将对房价进行直接行政调控。根据该办法,当房价出现较大幅度上涨时,经省级人民政府同意,省级物价部门有权直接出手限制商品房销售价格,如直接限制利润水平、直接限定销售价格。而该办法的依据是现行《价格法》,价格部门采取上述措施完全可以做到有法可依。

《价格法》规定有五类商品和服务价格可以实行政府指导价或者政府定价,其中有三项分别为:一是与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格;二是资源稀缺的少数商品价格;三是自然垄断经营的商品价格。有人就认为,按照这样的规定,结合现实情况,普通商品房价格回归到房改之前的“政府定价”有其合理性。

对于这则消息真实性如何,在此不讨论,本文讨论只是假定该消息真的存在并且政府部门正在制定该政策。在这样的前提条件下,我们先要讨论的问题是,法律的实质是什么?是政府权力的奴婢,还是约束政府权力的规定?在以中国这样的政府部门看来,制定法律并非是如何来约束与限制政府扩张及滥用权力,而且把法律作为其任何解释的奴婢。在这样的意义上,政府借助于法律要对房价进行管制或调控,表面上是通过行政方式不让过高的房价再快速上涨,实际上是通过行政方式管制房价不下跌。试想想,既然房价上涨时,政府可用行政方式来干预,那么房价下跌时为何就不可干预呢?从1998年起,国内平均房价从2062元到2009年上涨到4681元,上涨幅度达到2.17倍。每年上涨幅度达到近20%,为何在早几年房价快速上涨时不来控制房价却在房价如此之高时出来控制房价呢?因为,当房价涨得让全国85%以上的城市居民都没有支付能力购买时来用行政方式管制房价,其意义何在?十分令人质疑。

其次,即使政府用行政的方式控制房价的意义与作用是良好的,但就《价格法》中有五类商品和服务价格可以实行政府指导价或者政府定价的内涵来看,政府用行政方式对住房价格控制也是有可依的法律其法理是不足。比如上面所指的三项商品与服务可政府对其定价。一是住房是最为普遍最为广泛的一般商品,基本上资源稀缺的少数商品联系不上,谈不上要政府行政来管制价格。二是住房市场尽管政府对土地资源有一定的垄断性,但是当前国内房地产市场是最为竞争的市场,全国有近十万家房地产企业,其市场竞争性是无可质疑的,因此,住房与自然垄断经营的商品也联系不上;三是住房与国计民生的必需品关系如何,当然住房该商品的第一属性是国计民生的必需品。居民居住权是现代文明社会最基本的天赋人权。但是,当前房地产市场住房价格过高,房价快速飚升,是不是由于住房市场的供求关系不能够满足居民的基本居住需求而导致价格快速上涨。不是。而是政府早几年房地产的错误政策,没有把住房的投资与消费区分开,从而让中国房地产市场完全脱离住房的第一属性即居民功能而成了世界历史罕见地利用政府各种优惠政策及银行信贷的金融杠杆大肆炒作的市场。当住房完全成了一种投机炒作的工具时,它完全远离住房的生活必需品的功能,完全与国计民生没有多少关系了。当前房地产市场价格飚升,房地产泡沫四起,根源就在这里。而当住房是一种投机炒作的投机工具而让居民的居住功能丧失时,对于这类的商品早就在政府的《价格法》要调控的商品的范围之外,这时出台对住房价格控制的办法是牛头不对马嘴。所指向的商品目标都错了。因此,就当前中国的住房市场实际情况来看,没有一条与《价格法》所规定的理由要求政府通过行政干预来管制住房价格的。

第三,有人认为,为何要求政府通过行政干预来管制住房价格,就在于市场是不完全的,市场价格机制也会失灵,因此要通过政府之手来调节这种市场失灵。这样的一般性结论没有多少错,但是在住房价格管制上不适用。因为,就目前中国房地产市场情况来看,从1998年以来,国内房地产市场完全是一种政策市,房地产市场能够繁荣与发展完全是政府行政干预的结果。比如说,为何会有2009年国内房地产前所未有的繁荣、房价快速飚升、房地产泡沫吹大?并非有什么市场的住房刚性需求存在,也不是住房市场的供给不足,而完全是政府2008年下半年错误的房地产政策导致的结果。2008年下半年的131号文件及302号文件,为了保GDP增长,完全不考虑住房的基本居住功能,通过过度的信贷及税收优惠政策,把中国的房地产市场变成了房地产投机炒作者的天堂。如此低的贷款利率、如此高的金融杠杆、如此便利地从银行获得信贷,在这种情况下,国内房地产投机炒作岂能不烽火四起?炒作盛行?据我所知,在这一年多的时间,不少住房投机炒作利用银行的金融杠杆购买10套、20套以上的住房的人随处可见(这里哪里有一点住房性质必需品功能)。可以说,在世界的住房发展史上,在世界任何一个地方,哪里能够找住房投机炒作会如此严重的地方?只在在中国如此。在这种房地产投机炒作盛行的情况下,GDP是上去,但是却把中国的住房市场推向房地产泡沫要破裂的深渊。

今年以来,中央政府看到了房地产市场问题的严重性,认识到了房地产问题严重性实质所在,推出住房政策的国十条。国十条推出后,房地产市场发生了一些变化,即住房投机炒作者开始不敢疯狂地进入市场或没有能力进入市场,从而出现了不少城市住房销售迅速下降,但住房的价格则下跌很少的局面。而这种情况正说明了当前国内房地产市场是一种投机炒作盛行的市场。这些住房投机炒作者(包括房地产开发商)一则认为国十条政策是临时性的政策,该政策很快就会退出市场;二是他们看到地方政府不愿意或抵制执行国十条的意图(比如国十条中的许多政策内容到现在都没有落实,比如住房税收制度全面推出),因此,在住房投机炒作者持有成本相当低及他们认为风险不高的情况下,根本就不愿意退出市场。在这种情况下,国内房地产市场价格岂能下跌?当前中国房地产市场太好笑了,房地产企业只会增加不会破产、房价只会上涨不会下跌?这哪里市场可言,完全是政府房地产的错误政策导致的这种怪现象!

所以,当前国内房地产市场根本问题不是政府管制过少,而是管制过多,并且最要管制的方面不管制,让房地产投机炒作盛行。在这种情况下,政府希望行政干预的方式来调控房价只能是对牛弹琴,根本就达不到控制房价目的,反之会把当前的房价越推越高。因为,这样管制政策能够为地方政府提供更多地操控房价的理由与制度。

对于当前如此之高价格的房地产市场,最为重要的是要把住房的投机与消费作严格的区分,让住房市场完全回到居住功能上来,回到消费为主导的市场上来,并用信贷及税收的手段对房地产投机炒作进行严厉打击,特别是要尽早推出有威慑力的住房交易所得税及物业税,如果这样,当住房市场投机炒作者逐渐挤出并转变为一个以消费者为主导的市场时,那么国内房地产市场价格就会平稳回归理性,根本就不需要政府对住房价格管制。当政府错误的房地产政策把房价推到巨大泡沫水平时,政府想通过对住房价格管制的方式来调控房价,不仅达不到目的,其用意也令人十分质疑。

 

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