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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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两会代表中的房地产利益诉求  

2009-03-09 19:23:01|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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在两会之前,我就撰文指出,房地产问题肯定是这次会议的热点,许多代表都会从各自角度就房地产问题提出自己的看法或议案。事实上,在两会这几天,最为热闹的,或会议代表最为关心的应该是房地产的问题。不少代表对房地产问题发表不少意见。当然,在两会上,各个代表无论站在哪个角度提出自己的看法,应该是很自然,也是他们之权利。不过,从这些代表的提案及发言中,能够看出两会代表对房地产的利益诉求。如果这些利益诉求不是通过充分讨论而实现房地产各当事人之间(消费者、房地产开发商、地方政府、银行、房地产中介机构等)的利益平衡,那么这些利益诉求就可能通过合法程序而制度化,通过制度化的规则让少数人来侵害绝大多数人的利益。对此,我们要保持足够的警惕。特别是在两会代表中消费者的弱势处于十分明显的处境时更是如此。

我们知道,就中国现实的情况来看,根据十七大报告的精神与中国国情,讨论房地产的任何问题,或出台任何房地产的政策,都必须建立在三个基本前提上,居住权的天赋性、土地的国有性及经济分享的民生性。这是房地产发展与繁荣的根本,也是房地产政策出台的前提。因此,任何房地产问题的讨论都得放在这个前提上。同样,两会代表房地产议案及言论的合理性,完全可以这三个前提作为测定的标准。

比如说,有代表提出要取消经济适用房、要取消90/70的限制。当然,对于经济适用房,我也不太同意,但这种不同意是有条件的。如果房地产市场化程度高,市场的要素及产品基本上由市场来定价,那么经济适用房也是多此一举。不过,在目前高房价的情况下,经济适用房不失是一种短期内平抑过高房价的一种手段。在高房价的情况下,取消经济适用房,其实不仅不利于中低收入居民的住房条件改善,也容易增加居民住房消费负担而推高房价,制造房地产泡沫。因此,在目前的情况下,经济适用房能够取消吗?

对于取消90/70房地产政策,那更是没有道理了。房地产开发商天天在说,房价快速上涨,就是因为有刚性需求在,是因为中国的人多地少,住房产品供不应求。既然中国现实条件对居民改善住房的条件存在困难,存在土地短缺的问题,因此,如何提高土地的使用效率,增加住房供给,在住房类型上制定技术性的硬约束政策,这是世界各国的成功经验。日本、香港、新加坡等都是如此。因此,中国房地产90/70的政策已经落实在最近国务院公布的关于房地产的131号文件中,为什么我们的代表就不能够从中国整体利益、长期利益出发来思考这个问题呢?如果中国住房建设不是以中小套型为主导,那么我们房地产的产品是为谁服务,又如何来服务呢?

还有,两会上有代表提出报告,认为当前住房价格过高的问题,是因为地方政府土地收费过高,是因为地方政府的土地财政、是因为房地产市场民营化程度不够所造成的。其实,对于房价过高的问题,尽管原因很复杂,但无论从经济学的学理上来看,还是从日常生活经验来看,谁都知道主要原因何在,也知道住房的价格到底是如何决定的。

从经济学的理论来看,房价并不是由土地的价格决定,而土地的价格是由房价来决定的。特别是在中国,这种情况更是明显。因为,在土地交易没有市场化之前,土地的交易往往是在台下进行,其土地如何定价,定价多少完全是非市场的因素。试想,在这种情况下,政府以国有土地的方式用极低的价格收归国有的土地然后以市场的方式来出售时,其收益率是无法用经济学理论来计算的,因此,以这种方法转让交易出去的土地往往会与市场的价格相差很远,从中非市场化因素过大。这里既地方政府官员的寻租机会,也有房地产开发商的暴利。在早几年房地产快速过程,不知有多少人就是通过这种方式一夜暴富的,大量的国有财富也就在这种过程流失。在这种情况下,地价与房价根本上没有多少关系。

至于土地交易市场化之后,在土地拍卖过程中,土地的价格到底是多少,就在于房地产开发商对所拍卖之土地建筑住房价格的预期。如果房地产开发商预期到该土地建筑住房某个价格有市场,因此,房地产开发商就会根据这种预期对拍卖土地出价。如果土地出价的成本远远超过土地开发后住房收益的预期,那么房地产开发商是不会出价拍卖该土地的。但是,要知道,在一个成熟的房地产市场中,房地产是一个高风险的行业,房地产开发商对建筑住房价格的预期只能建立购买土地当时的分析上,一旦市场变化,市场实际的情况可能与预期价格相差很远,从而显示出土地成本过高的压力或风险。这是房地产开发商要承担的风险。但是,如果房地产处于上升期,其高收益仍然是十分明显的。因此,土地价格是由房价来决定的,而不是相反。反之,如果住房价格是由土地成本来决定,那么早几年中国住房由成本来决价,中国房价能够高起来吗?

还有,房地产业是不是可能完全民营化的问题,当然可以。但是在目前土地制度、房地产制度及金融制度不完善的情况下,在中国房地产市场刚刚发展起来的情况下,房地产业完全民营化还得创造条件。因为,住房是一种特殊的商品,它不仅是每一个居民必需品或某种意义的公共品,而且它的定价机制与其他商品有很大不同。特别是在中国房地产市场,它是一种领导性的垄断定价机制。在这种情况下,政府可以通过房地产政策要求国有房地产开发执行国家的房地产政策并引导市场的价格。如果房地产市场全部民营化,房地产价格推更是容易。当然有一套完善的房地产市场规则那是另外一回事。

总之,从两会代表一些关于房地产讨论及议案来看,不少议案完全没有体现代表的社会责任,也没有看到这些议案与讨论的正当性,看到只是一些代表利用其两会上的强势(比如企业家代表过多,房地产开发商过多),如何想把少数人利益制度化,通过制度化的方式来侵害绝大多数人的利益。在此,不仅我们其他代表要对此保持足够警惕,而且也说明我们两会代表性没有平衡相应的利益关系。今后只有对后者进行完善与改进才能让这种利益关系平衡,否则绝大多数人的利益随时都可能受到严重侵害。

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