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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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从政府工作报告看2009年房地产市场  

2009-03-06 06:08:59|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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今年总理的政府工作报告,谈到房地产市场方面的内容较多,而且也是历年报告中房地产内容最多的一年。对于报告关于房地产市场内容的阐述,基本上是在2008年131号文件基础上具体化,没有超过131号文件的内容。

报告主要讲房地产内容括以下几个方面的内容。一是,就如早几年所有的房地产文件一样,首先强调了促进房地产市场稳定,比如报告要求采取更加积极有效的政策措施,稳定市场信心和预期,稳定房地产投资,推动房地产业平稳有序发展。但是,房地产的稳定发展并不是稳定房价,而是稳定房地产投资与消费。在当前房地产销售急剧萎缩的情况下,在稳定房地产投资与消费,当然要从价格入手,房地产存量多了,供大于求,就得通过房价来调节,这样才能保证房地产投资与消费的稳定。

二是对于如何来稳定房地产市场的发展,今年出台的措施明确与早几年有很大的差别。首先报告中把整个落实房地产稳定的措施放在131号文件中如何把房地产市场发展的支柱与居民住房条件的改善性结合起来,重点放在居民自住性的住房消费上。而住房的自住性消费,其中包括了保障性住房的建设落实。比如争取用三年时间,解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题;今年拟安排430亿元,用于补助低保住房困难家庭的实物廉租房建设;帮助进城农民工解决住房困难问题。扩大农村危房改造试点范围等。也就是说,加大保障性住房投入,是今年扩大房地产居民消费首要任务。这些都是早几年没有的内容,今年则通过具体的财政安排完全落实了下来。

三是对于鼓励居民的自住性住房消费,报告中提出了通过住房公积金安排,信贷优惠及税收优惠安排来支持居民购买自住性和改善性住房。在这里,特别提出了对符合条件的第二套普通自住房购买者,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对于这些都是在131号文件中已经确定了政策。在这里进一步细化。请注意,尽管这些政策比2007年房地产大繁荣时期在宽松得多,但是有一条没有改变,就是对于购买住房者所有的优惠,基本上只是保证个人住房自房性购买,而且这种住房的自住性购买都给出了一定的限制条件,因此,对于早几年把房地产市场炒得火势的投机性购买,政府的政策并没有放松。

四是为了促进普通商品住房消费和供给,报告也要求加大对中小套型、中低价位普通商品房建设的信贷支持。也就是说,早些时候有人说要取消国六条的90/70政策,看来并非容易。估计这是政府未来房地产基本政策,要取消不会容易。

从以上报告房地产政策内容来看,其表现出以下几个方面的特征。一是报告中看到了房地产市场对扩大内需的重要性,但是房地产内需扩大的基点要放在居民的自住性消费上,放在房地产市场发展是改善全体居民的基本居住条件上。无论是保障性住房,还是商品性自住性购买的各种优惠政策都表明了这一点。否则让房地产又成为炒作的市场,即有不少开发商希望的那样,放开房地产投机市场,那么这个市场不仅不能够扩大内需,也无法造就中国繁荣,反之又会把中国带入房地产泡沫泛滥的深渊。

二是既然报告中明确了当前房地产市场是消费为主导的市场,那么房地产的价格就得由绝大多数居住实际支付能力来决定。因此,当前国内房地产市场的需求是否能够释放出来,或房地产市场能否成为扩大内需的动力,在于房地产市场的价格能够适应绝大多数居民实际支付能力。因此,2009年的房地产市场价格的调整可能成为绝大多数居民住房需求能否释放出来的关键。一些房地产开发商希望政府出台有利他们的政策把房价托在房地产投机者所定位的价格上是不可能的。而且,这里大家也应该看到,房地产市场稳定并不是让价格稳定在某个高位,而且要让房地产消费需求释放出来,让这个市场供求关系达到平衡。只有房地产供求关系实现平衡,才能够保证房地产市场投资与需求稳定。

三是对于取消对第二套住房的限制问题。这次报告提出明确的标准。市场上都会认为是这是一个新的东西,是房地产市场的重大利好。但报告仍然对二套住房条件放开给了明确的限制,只有是自住性的普通住房才能够比照首次房贷的优惠条件。而且,不仅对二套住房限制放开限定了条件,更为重要的是,在整个房地产市场的价格进入下行通道,二套住房优惠政策放开可能会增加商业银行的风险并收益不高,由于二套房放开的掌握在商业银行手上,商业银行对此政策的积极性是不确定的,关键看商业银行对二套住房购买者及整个行业下行风险的判断。

因此,在全球经济衰退的周期性调整的大背景下,房地产开发商要认清当前房地产市场的形势与政府的房地产政策。如果房地产开发商能够顺应全球经济的周期性调整,降低房地产企业利润预期,让房价降低到绝大多数住房消费者有支付能力的价格水平上,那么房地产市场的需要就能够释放出来。而且房地产需求释放大小,就要看房地产企业房价调整的深度。在这种情况下,房地产才能够持续稳定的发展。我想,这是2009年房地产市场得以发展或回归理性的根本所在。现在的情况是,政府政策确定了,市场完全改变了,购买住房的对象不同了,那么房地产企业不改变企业利润预期能行吗?这就是2009年房地产市场现实,在政府报告中说得清清楚楚。

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