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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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全面改革与完善住房金融政策与制度  

2009-03-04 06:18:01|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产是一个资金密集型市场,无论是房地产开发还是住房购买都是与金融支持程度密切相关。可以说,不同的房地产金融政策也就决定了房地产市场不同程度的发展与繁荣。特别是房地产的消费,如果没有新的房地产金融政策推出及房地产金融产品的创新,无论是成熟的市场经济国家还是房地产市场刚发展的中国,房地产市场要得到快速的发展与繁荣是不可能的。因此,作为一种房地产中长期规划,住房金融政策是其规划的最为核心部分。

比如,在美国,每一次经济危机或金融危机出现后都会推出一系列有关的房地产金融的新政策。如1929年美国经济大衰退之后,政府就推出了《联邦住房借贷银行法》、《有房户借贷款法》等房地产信贷相关的法案,以便在大萧条时期帮助成千上万居民保留了住房和清偿债务。比如,这些法案确定了固定利率、长期分期付款以及住房按揭贷款首付等住房信贷标准;以此成立了联邦住房管理局及房地产贷款银行等住房信贷机构。正是因为通过这一系列的房地产金融政策及法律制度安排,美国逐渐地形成一套有效运行几十年的房地产金融体系。比如,对于美国的房地产开发企业,不仅有便利融资渠道进入金融市场,而且融资产品多、融资成本低。对于住房的消费者来说,则形成了广泛发达的房地产金融制度与市场。美国住房消费信贷的基本形式是住房按揭贷款。美国金融机构利用长期积累的经验和现代信贷管理技术与方法,不断地创造新的、多样化的住房按揭贷款品种来促进居民购买住房、建房,并对购买住房者提供各种优惠,包括降低贷款利率和免税。同时,对低收入家庭提供福利付款、住房津贴或允许租住政府建造的低租金公共住房,形成以市场机制为主导,政府参与为辅助的房地产金融市场体系。当然,尽管这次美国次贷危机爆发,让这个房地产金融体系受到严重的伤害,但是这个房地产金融政策体系对房地产业发展的作用并没有改变,问题是如何采取有效监管方式来防范金融风险。

对于中国房地产业来说,如果没有金融政策调整,如果没有金融产品的创新,房地产市场要在近十年内得以发展与繁荣是不可能的。一般来说,中国住房金融业务是从1980年代开始,比如说,1983年的《城镇个人建造住宅管理办法》,开始办理住房储蓄贷款住宅贷款业务。1997年央行颁布了《个人住房担保贷款管理试行办法》,该政策标志着中国住房消费信贷开始启动。而1998年央行公布的《个人住房贷款管理办法》则是住房金融信贷最为重要的政策文件。它确定的未来房地产金融市场发展的基本方向,从而建立起了中国特色的“银行为主、信贷为主、一级市场为主”房地产金融市场体系。

在这样的房地产金融体系下,房地产融资单一,对商业银行信贷依赖程度过高;政策性住房金融发展滞后,比如说对中低收入居民等特定人群缺乏政策性住房金融支持;金融市场结构不合理,市场机构体系不完善,既无多样化的房地产金融机构也无多层次的房地产金融市场来承担房地产金融的风险,让房地产金融风险完全聚集在商业银行等。

更为重要的是,尽管目前许多房地产金融政策及制度安排看上去是从发达市场经济引入,但是许多房地产金融政策只是学其形而无其神。比如说,中国的住房预售制度就完全是一种单边风险承担机制。即这种住房预期制度仅是根据计划经济下的1994年制定的《城市管理法》而设立的一种房地产金融政策。由于这种房地产金融制度安排留下的是计划印迹,从而使得这种房地产金融政策基本上与发达市场体系下的住房预售制度有很大差别。其制度安排更多的是考虑房地产开发商的利益、防范的是房地产开发商的风险,而更少考虑购买住房居民及商业银行的风险,从而使得这种制度安排的金融风险或是让住房购买者来承担或是由商业银行来承担。由于这种住房预期制度是一种单边风险承担机制,从而使得这种制度成了房地产开发商“空手套白狼”获取房地产市场暴利的重要工具。对于这样一种存在严重的利益扭曲的房地产金融制度,2004年央行提议要取消这种住房预售制度,但遭到房地产开发商激烈的反对,从而使得央行取消住房预售制度的建议完全消失。

还有,对于住房个人住房按揭管理规则,同样是形似神不似。直到2007年央行出台的359号文件才有所改进。但是即使是359号文件,同样与发达国家相应制度规则相关很远(发达国家的住房按揭制度都会出现问题,如果中国不调整问题会更大)。比如说,当前359号文件的住房按揭政策仍然是目前世界最为宽松的住房按揭政策。第一,在大多数国家,个人住房按揭贷款每个月还款的比重不会超过家庭月可支配收入28-35%,但是我国则可以达到50%。如果收入证明的不真实性,那问题更是大;第二,在大多数国家,个人住房按揭贷款市场准入需要用四个文件来证明其收入真实性。比如个人银行对账单、个人所得税税单、个人银行信用记录及个人公司证明。但是,目前在中国只要个人公司收入证明,而且这种收入证明可以在律师事务所开出。可以说,中国的个人收入证明的真实性与其他市场经济国家相关十万八千里。特别是,在中国人诚信不足的条件下,这种个人收入证明的真实性更是可信度低。正因为,个人按揭贷款市场准入门槛低,也为制造房地产泡沫创造的条件。可以说,前几年房地产泡沫四起,就是与这种房地产按揭贷款市场准入标准宽松有关。当然,中国房地产金融政策所面临的困难可能比这还多,这里仅举出一点。正因为,中国房地产金融体系存在严重的缺陷,因此,房地产中长期规则就得重新检讨当前的房地产金融体系,找出其问题所在,这样才能找到解决问题的办法。

因此,在上述分析的基础上,房地产中长期规划的金融政策应该从以下几个入手。首先,要围绕房地产业发展之目标,研究建立与中国住房制度相适应、符合中国国情的房地产金融制度,比如以359号文件把投资与消费区分,就得建立起商业性与政策性两者并行的住房金融体系。这样既可以商业化的方式支持住房市场发展,又能顾及中低收入者等特定人群的住房金融问题。比如要通过对现行的住房金融体系改革建立起“市场为主导、监管有度、一二级市场联动、风险共担”的住房金融体系。

其次,改革与重新确立中国新的住房金融市场。新的住房金融市场力求建立起多层次的市场,利用不同融资方式、不同金融产品、不同金融市场,来满足多层次住房融资需求。对于房地产开发融资可以依据住房的不同性质采取差异化的金融政策。但先要取消或改革现行的住房预售制度。通过这种差异化的金融政策鼓励房地产开发商进入保障性等政策性住房建设、鼓励房地产开发商围绕着房地产发展目标进行产品结构的调整。这样,通过差异化的金融政策不仅能够促进房地产开发商实现政府房地产发展之目标,而且可促使房地产业实现整个产业结构调整及行业运作提高效率。

同时,通过住房信贷消费政策来引导居民住房购买力理性、居民住房需求有序地释放,防止居民住房购买力在短期内集中释放并对未来形成大量透支,保护与鼓励居民的正常住房消费需求,严厉遏制住房投机需求与房地产炒作。为了达到上述目标,对于住房消费信贷的产品,也要采取差异性的金融政策,形成适应不同年龄、不同收入水平、特定职业、不同产品功能等群体贷款人需要的住房按揭产品系列。采取适当的信贷补助政策,帮助一些特定低收入居民能够进入相适应的房地产市场。完善现行的二手房市场融资体系,这其中包括优惠的住房购买及租赁金融支持政策等。

再次,加快建立现行住房贷款风险分担制度,针对性对风险高的制度安排进行全面改革。同时,要建立住房金融市场风险的监测与防范系统。加强住房金融市场信息搜集、整理、研究与分析,并给市场提高更多透明公开的相关信息知识等。

总之,住房金融政策是房地产市场得以健康发展的关键,它应该是房地产规划最为核心的方面,因此,要保证房地产市场健康持续发展,就得对当前中国现行的房地产金融政策进行全面的调整与改革,以此建立起一套符合中国国情的住房金融支持体系。这才是房地产规划核心部分。而且,政府要借助这次房地产市场的调整,加大房地产金融市场立法的力度,通过法律方式来界定房地产金融市场的功能及利益关系,而不是让房地产金融市场成为少数人谋利的工具(比如,早几年房地产市场炒作的疯狂就是与住房金融政策缺失有关,就在于不少房地产炒作者能够便利利用银行金融杠杆),对此监管部门要足够的关注。

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