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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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中国需要什么样住房消费政策  

2009-03-03 05:59:21|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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尽管房地产振兴规划没有纳入国务院的议程,但是房地产是需要一项中长期的公共政策,是需要对未来房地产发展做出中长期规划的,不过,房地产的中长期政策,它首先是要确定房地产市场发展目标,即房地产市场到底是为了什么?比如说,131号文件所规定的,房地产的支柱性要与全国每一个居民的住房福利条件改善结合起来,把房地产市场发展放在居民的住房条件改善上。这就是当前我国房地产发展的基本目标。要实现这个目标就得用一些具体的政策落实下来。比如说,居民住房消费如何进行,政府对于居民的住房消费能够做什么及不能够做什么,这些都是房地产的消费政策。

因为,住房既可是私人品,也可是公共品。说住房为私人品就是指个人通过不同的方式获得住房后,产权界定在个人身上。在这种情况下,某个单位的住房一旦为个人所有,那么它对他人是排他性的,即他人不可占有或使用。说住房为公共品主要是指个人单位住房占有或使用都会对他人产生影响。比如,在一个既定的环境下,某个人住房占有多了,其他人住房条件就会差。特别是在中国这样一个人口众多、土地资源十分有限的国家,这种情况更容易出现。因此,住房消费政策第一个方面,就是要预先知道这个城市未来发展,并通过住房规划方式来保证该城市居民基本的居住条件。比如说国六条的90/70政策就是通过技术性硬约束把居民住房消费限定在某个范围内。也就是说,政府通过城市规划及土地拍卖方式来约束居民的住房消费。对此,日本与香港的住房政策都有很好的经验。比如目前香港的住宅60平方米以下占72%以上。日本的情况也是如此。未来中国不少城市的城市化率也会很高,因此,作为一个房地产中长期规划,把居民的住房消费限定某种可接受的范围内是房地产消费政策的基础。

住房消费政策最为重要的方面是信贷政策。因为,住房作为一种价格高的大型耐用消费品,如果不通过平滑个人一生的收入来购买,绝大多数人要现实住房梦是不可能的。而没有好的房地产信贷政策或金融产品的创新,房地产市场要发展起来也是不可能的。可以说,无论是世界各地还是中国,如果没有住房按揭这个产品,整个世界的房地产市场也就不是现在这个样子。从美国的例子可以看到,住房消费政策不同的,所得出的结果就差异很大。

最近中央的各种文件都表明,要鼓励居民消费信贷来带动或扩大内需。而居民消费信贷最主要部分又是住房消费信贷。这个基点是对的。那么,在未来的几十年里,中国需要一个什么样的住房消费信贷政策。对此,我们得先检讨当前的住房消费信贷政策有那些方面不合理,那些方面要改正。在这基础上,重新建立起适应中国的住房消费信贷政策(对此下面再详细讨论)。

住房消费政策还包括住房的各种税收政策。住房消费的税收政策贯穿了住房的生产开发、销售、租赁、持有等全部环节。比如说,通过税收的优惠可以激励房地产商生产中低价位的住房,激励房地产开发对经济适用房等保障性住房进行开发;通过税收鼓励居民自住性住房的购买而限制投资性住房的购买,降低居民住房自住性购买的交易成本等。还有,房地产税不仅是具有国家增收的功能,也有调节居民财富收入分配的功能。就目前房地产税收政策来看,更多是放在住房流转环节成本的变化上,比如最近所调整的是降低交易环节税费,而没有把住房开发与持有环节放在税收调节范围内。

因此,政府既要通过税收政策来鼓励房地产企业生产更多的中小套型的住房,更多的开发经济适用房与保障型住房,从而引导居民的住房消费。而不是如早几年那样,房地产开发商以生产大户型的住房为主,从而使得年轻一进入房地产市场,在住房消费上就希望“一步到位”、就希望超过实际需求追求大户型,不考虑长期风险过度负债等。当然,这也与中国房地产市场物业税缺乏有关。因为,在没有物业税的条件下,个人持有住房的成本低使得鼓励个人住房消费中不考虑住房持有之成本。因此,政府要尽快地推出物业税,增加持有过多住房(即消费住房之外)的成本。这样,不仅能够在一定程度化解当前财富分配不公,而且持有过多住房人的成本增加,也会迫使他们把手中持有过多的住房卖出来,增加市场住房流通量,从而减轻过快推高房价的压力。

住房消费还应该包括住房保障体系建立,也就是通过政府资助的方式来帮助低收入居民获得的住房消费。2006年的国六条,政府对保障性住房关注不够,但是2007年24号文件出台,这种局面已经发生较大的改变。住房保障问题基本纳入政府的日常工作范围。特别是,2008年四万亿元扩大内需安排,保障性住房建设安排放在十分重要的位置上。不过,由于中国的住房保障体系与发达国家差异性,而且它没有通过法律制度固化下来,这就使各地对住房保障体系安排不同,从而使得保障性住房安排存在很大不确定。特别是,当这种住房保障体系对现行的高房价造成不小的冲击时,房地产开发商正在通过各种方式反对政府加大对住房保障体系投入与建设。因此,作为房地产业一个中长期规划,就得用法律的方式把保障型住房建设安排以制度方式固化下来,而是随着市场的房价变动及房地产开发商反对而不确定。这是住房消费政策的重要部分。

还有,房地产的消费不仅包括住房购买,也包括了住房租赁。由于中国房地产市场发展起步晚,房地产租赁市场发展还不充分,相应的法律规划缺乏。因此,目前最为重要就是从制度安排入手建立起房地产租赁市场的秩序,然后在此基础上用政策鼓励年轻人住房租赁消费,而不是如现在那样,许多大学生一毕业就要进入房地产购买市场。这样,不仅容易导致房地产市场的供求关系失衡,也容易导致不少国内年轻人住房上的超前消费。比如说,政府可以发放房租券,以财政补助的方式来鼓励与帮助低收入者及年轻人在市场上租到合适的住房。当然,要发展房地产租赁消费市场,还可在房地产开发上入手,鼓励生产租赁性住房,在租赁交易上税收优惠等。

总之,房地产消费政策的内容很多,它的基点是鼓励居民住房消费限制住房投资。鼓励住房消费它是多层次的,有政府的补助政策、税收优惠政策及信贷优惠政策等方面。这些都需要进行全面研究,制定适应中国的制度安排,特别是要建立起相应的法律法规。通过法律制度安排来保证居民的住房消费得以改善与提高,从而有效调整住房消费上的过度与不足。

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