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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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靠信贷的利率优惠救不了低迷楼市  

2009-02-05 08:24:33|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2008年10月22日,央行发出通知,宣布各银行可以对购房人进行综合评估之后,把商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍;最低首付款比例调整为20%.对于这一房贷新政的出台,房地产开发商欢呼不已,以为2003年用房地产18号文件打压央行的121号文件的情景又重演了,房地产市场又回到房地产开发所希望看到的暴利的春天。因为,该政策的出台不仅是房地产开发借助救经济游说的结果,而且该政策比起2007年所出台的、房地产开发商所认为阻止的上一轮房地产暴利的359号文件之宽松有过之而无不及。所以,2008年10月房贷新政一出台,A股市场上的房地产板块也随即上扬,但是3个多月时间过去了,房贷新政所带来的效果与房地产开发商所希望的则南辕北辙。何也?问题是经济市场环境变了,民众意识知识不同的、商业银行体制不一样了,在这种情况下历史岂能够重演?当一种政策出台,其利益仅是倾向一方,那么这种政策要实施肯定会大打折扣。我们先来算几笔帐,来看看这种信贷新政的利益是如何来分配的。

首先,对购买住房的人来说,我们先按照房地产销售人员的算法来看。如果购买一套套内面积99.11平米的商品房,总房款是51.6916万元。按照首付15.6万,贷款总额为36.1万元计算,贷款利率7折的情况下,每月月供为2242元,20年共需支付53.8万元左右。而利率无折扣的情况下,每月还款额为2573.64元,20年共需还款61.7万元左右,也就是说,36.1万元的贷款,20年里,享受利率七折的购房者要比利率无折扣的购房者少支付7.9万元,比利率85折的购房者少支付3.6万。这是房地产销售人员告诉购房者的算法。在早几年房地产销售火爆的情况下,很多的购买住房者就是通过这种计算的方式进入房地产市场的。但是这个购买住房的人是不是真正能够享受3.6万元的优惠呢,这就得另外分析了。

因为,从这种算法来看,他假定了购买住房者今天购买房子之后,其利率水平20年没有变化,其优惠政策20年也不变化。但是,实际情况并不是这样。因为,当前的利率之所以这样低、利率政策之所以这样优惠仅是在经济处于严重下行风险时采取的特殊政策。可以说,这种特殊的优惠政策及优惠利率马上会随着整个国家经济好转而改变。除非中国的经济20年一直处于严重下行风险中。这种情况根本就不可能。假定下行风险会出现,那么购买者未来的收入来源也会一天比一天差,那么购买者只是省这点利率对他来说也意义不大。工作都没有了,收入来源都成问题了,靠优惠这少许的利益对他生活没有多少帮助。而且这种情况是不会出现的。在购买住房者贷款的未来20年里,随着中国经济好转,中国经济繁荣,利率上升、优惠利率政策的改变是必然的事情,这是谁也不可阻挡的事情。如果这种情况的出现,利率水平肯定会变化,利率一变化,那么3.6万元的利率优惠从何而来?

还有,销售人员的这种算法,假定住房的价格不调整或只是上升的情况。如果住房的价格下跌,那么利率优惠对购买住房的意义有多大呢?这里就有本金与利率关系问题。我们假定两种情况,购买者会如何选择。一种是本金较高可享受利率优惠;一种是本金很低但不享受利率优惠,看看哪一个更经济。还有以上面那套住房为例,总房款是51.6916万元。按照首付15.6万,贷款总额为36.1万元计算,贷款利率7折的情况下,第一年的利率支出15010元。如果房价下跌20%,总房款41.35328万元。首先付是12.4万,贷款总额28.96万,利率以85折计算,第一年的利率支出14621元。全年看上去是多出了400元,但是它购买住房时早就省去了10多万元。这样两种情况,购买住房者会选择哪一种呢?这还不容易。

这样一个计算,哪种情况下利大,哪种情况下利小,我想购买住房的民众哪一个不会算得很清楚。那么房价不降,仅仅是希望优惠利率政策让居民进入房地产市场,那么这样一块大利哪里去了,是不是就应该降价让居民来获得?很简单,如果仅仅是通过利率优惠而不降低房价,让居民进入房地产市场,这块利当然是房地产开发商获得(地方政府要获利则是靠推高房价来推高土地的价格,这是后事)。那么房价应不应该降?这是天下人都知道的事情,在金融危机面前,经济都出现衰退了,世界上所有的价格都快速下跌了,无论是资产还是商品,即使是住房,世界各国的住房价格都下跌了,为什么中国的住房价格就不下跌呢?反之2008年还上涨呢?这是天底下没有的怪事,偏偏出在中国的房地产市场!

还有,从信贷新政的利益分配来看,中建四大国有商业银行对七折房贷为什么不积极,为什么只给优质客户提供七折优惠,为什么通过软门槛把普通消费者拒之门外?别看一些股份制银行如民生银行、招商银行可让市民更容易享受到七折优惠,但是这样情况也不会时间太长,到了一定时候,这些股份制银行对这些业务也不会做了。为什么?利之所在。

因为,目前的信贷新政看上去是可以鼓励居民进入房地产市场,但银行本身的利益被新政策转移走了。从目前的利率水平来看,5年期存款利率为3.6%,而5年以上的贷款利率是5.94%,按这样的利率水平,银行的房贷可以赚到2.34%的利差(上浮的情况还不算),但房贷利率7折后,只能赚到0.558%的利差,巨额房贷的毛利润将下降76%。当扣除银行的经营成本后,这种损失将会更大。而且,在目前国内外经济面临下行的风险情况下,房价处于下降通道中,这是谁无法改变的事实。这样一旦对存量房贷实施七折优惠,不仅房贷利润大幅减少,同时也会降低银行应对风险的能力。同时,当房地产处于下行的通道时,房贷的风险进一步上升,在这种情况下,商业银行肯定会出于自己利润及风险防范的考虑对房贷业务收缩。特别是这种利率优惠是处于弹性的情况下,消费信贷政策审查弹性的情况下,商业银行肯定会找到其应对的方式。因为,目前的信贷优惠政策的利益仅是向房地产开发商倾斜。商业银行肯定不愿意做利润低风险高的业务。

总之,当前的信贷优惠政策是一种利益完全向单一方面或房地产开发商倾斜的政策。在市场环境、经济条件、商业银行体制及居民意识完全改变的情况下,这种新政所能够起到作用是十分有限的。它也救不了如此低迷的楼市。试想,国内外所有的价格都在快速下跌,特别是全球所有地方的房价都在快速下跌,房地产开发商希望通过对政府游说来保证国内房价不下跌,来维持中国房地产的暴利模式不改变已经不可能了。这是天下人都知道的事情!


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