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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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美国房地产救市对中国启示  

2009-02-22 23:13:20|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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美国总统贝拉克·奥巴马2月18日在亚利桑那州公布耗资最高可达2750亿美元的《住房稳定计划》。有媒体报道,这个计划就如1862年林肯的《解决黑人奴隶宣言》,它同样是美国当前房奴的解决运动。这一计划让900万房奴从困境中解决出来,将帮助大约900万房奴保住房产。

该计划的内容包括四个方面。第一,放宽抵押再融资限制,允许信用良好的房主向“房利美”和“房地美”等房贷机构再次申请低利率贷款,以降低他们偿还先前房贷的难度。这项措施有望帮助400至500万“负责任的”房主实现抵押再融资,进而减轻还贷负担,让他们“更供得起”住房。

第二,鼓励房贷机构减“月供”。这项措施主要针对那些背负次级抵押贷款的房主。在当前的情况下,这些靠次贷购房的中低收入房主眼陷入困境,一些家庭每月须偿还的住房贷款已占全家月收入的40%甚至50%。这项政策鼓励贷款机构为这部分房主降低月还贷额。如果贷款机构同意调整贷款,将房主的月还贷额所占收入比例降至38%以下,那么政府将对这些贷款机构提供“补助”,帮助把上述比例再降至31%。这项措施将惠及300万至400万房主,同时也有助于稳定房市乃至整体经济。而这些项目的支出将完全用于那些确实需要帮助的房主,不会提供给地产投机商和房地产开发商。

第三,是为政府加大对两大房贷机构“房利美”和“房地美”的注资,目的是将房屋抵押贷款利率维持在低水平,鼓励中产阶级家庭继续购房,提振市场信心。

第四,对于那些没有责任感的房屋购买者、肆无忌惮的房地产贷款商、见利忘义的投资者完全排除在这次《房屋稳定计划》之外。

一般来说,尽管这次美国次贷危机根源是多方面的,但其核心就是房地产泡沫导致的结果。因此,美国的《房地产稳定计划》是要救房地产,但是对吹大房地产泡沫的任何因素或政策都不鼓励,反之房地产市场恢复过程中仍然要严格的限制。比如说,美国房地产救市要救的是购买住房居民,帮助他们降低购买住房的成本,帮助他们降低购买住房每月的负担。而对于住房炒作者、投机者等一个都不救。

而在这点上,中国出台的房地产救市政策,并不找当前中国房地产销售萎缩的原因所在,也不看房地产市场价格水平如何,而是臆想只要能够让房地产市场的销售增长的政策就无所不用其极,什么住房购买入户口与减免个人所得税,什么重新放开第二套住房购买的优惠政策,甚至于一些政府用财政资金来补贴购买住房者等。更可笑者,有所谓房地产行业组织(实际上房地产企业的联盟),用所谓报告要求政府出台诱导居民进入高价房市场的政策,什么购买住房补贴、什么第二套优惠政策放开、什么购买住房减免个人所得税、什么让国内资金涌入房地产市场等,无所不用其极,但是就是不提房地产企业自身在整个世界经济周期性调整中该做什么,就是希望让房地产暴利模式能够持续下去。未来房市洪水滔天可能不管。

在当前全球经济出现周期性调整过程中,房地产市场不进行周期性调整是不可能的。谁都无法阻止这次房地产市场的周期性调整。尽管一些地方政府不少所谓救房地产市场政策,但是这些政策只能延后房地产调整的周期性,让房地产周期性调整时间拉长,让中国经济复苏的时间推后,但是,决不可阻止这种房地产市场周期性调整。除此之外,所谓房地产行业组织所臆想的东西是不可能出现的。

但是,如果我们从反方面角度来假定这些政策能够起到作用,那么,其结果会如何呢?当然可以让经济出现短期繁荣,但房地产泡沫又泛滥四起。而房地产泡沫肯定要破灭。而房地产泡沫的破灭,新的金融危机或经济危机出现,经济衰退,房地产全面的周期性开始调整。可以说,如果房地产救市不能扼住,反之是重新吹起房地产泡沫,那么这种房地产救市的意义不大。这就是美国房地产救市政策与中国救市政策的差别所在。


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