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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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如何化解当前楼市销售萎缩的困境  

2009-02-20 21:28:12|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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国内房地产市场低迷或房地产销售萎缩已经有一年了。尽管这一年多来,在房地产开发商的游说下,政府出台一系列房地产救市政策,他们希望用这些政策来激励市场重新走好。可以说,近半年来,为了重新激发出房地产市场需求,政府的房地产政策无所不用其极,能够想到的、认为对房地产需求释放有利的政策,政府就一一出台了。比如说,信贷优惠、税收优惠、购买住房入户口等。就目前的情况来看,现行的房地产政策比2007年房地产高度繁荣时的政策的宽松有过之而无不及。但是,房地产政策出台了这样多,为什么市场不领情?为什么民众没有意愿进入房地产市场?何也?这些都是我们值得认真思考的问题,是需要从中寻找问题之根源所在。

首先,近半年来出台的不少房地产政策,无论是中央政府出台的还是地方政府出台的,政策制定者往往更多的是参考历史数据与经验,更多的是以行业利益为出发点而不是平衡整个市场的利益关系。为什么说近来的房地产政策仅是参考历史数据及经验?主要表现为,在最近的房地产政策制定时,更多的是参考过去发生过的事情与历史之经验。比如说,购买住房者抵扣个人所得税及购买住房上户口,在早些年这些政策确实推动了当地房地产的繁荣,但是事过境迁,这些政策在现在、在全国所有的地方都起作用吗?就令人十分怀疑了。但是,即使这样,不少地方政府还是大力推行这样政策,以为这样能够释放出房地产的需求来。

还有,2007年央行的359号文件对购买第二套住房者采取市场的价格,从而使得狂飚的房地产投资突然停了下来,或房地产市场出现前所未有的逆转,因此,就有不少人认为,只要重新放开对第二套住房的信贷限制,那么房地产市场就会重新走向繁荣。但是,最近商业银行的利率水平及信贷政策与2007年359号文件已经不知宽松多少,这些政策出台后,居民却没有进入房地产市场。关键的问题是市场环境变了,购买住房的对象变化。如果说,只是站在历史与经验的基础来调整房地产政策,以为过去行之有效的政策,只要重新恢复就能够起作用,但是实际上整个市场环境与条件已经变以,这些政策所起到作用当然也是十分有限。

还有,政策是什么?每一次的政策调整的实质又是什么?一般来说,政策就是人们为了达到某种目标或解决某项问题所采取策略。它所考虑是要达到什么目标、通过什么方式进行、其效果如何。而政策调整的实质则是相关当事人之间利益关系的变动。因此,每一项房地产政策都是一次利益关系调整。即然是利益关系的调整,因此,每出台一项房地产政策就得尽量达到或实现相关当事人的利益关系平衡。如果说,我们出台的房地产政策达不到这一点,那么它所产生的效果一定是十分有限的。以此来对照最近房地产有关政策的出台,有多少是达到了这种利益关系的平衡呢?特别是当我们的房地产政策成了房地产开发商可游说的工具时,那么这样房地产政策的出台要想平衡相关当事人的利益更是不可能的。

比如说,最近出台的不少房地产政策,都是先由房地产行业组织组织大的房地产开发商讨论并打报告,然后相应的部门在这样的报告基础上起草文件。这些报告与文件往往从表面上会如何冠冕堂皇,如何站在社会大众利益角度来繁荣房地产市场,但实际上其中每一个字都渗透着房地产开发商与地方政府的利益,有明显的利益倾向性。可想而知,在这样的基础上,所出台的房地产政策,其利益关系如何能够达到平衡,如何可以兼顾所有房地产市场当事人的利益。正因为,这些房地产政策在起点上、在程序上不能够平衡房地产市场相关当事人的利益关系,那么这些房地产政策要达到相应的效果就会大打折扣。

更为严重的是,这些房地产政策不仅表现为严重的经验性、利益不平衡性,而且这种利益不平衡又是打着公众利益的旗号、打着国家利益的旗号。这样既可以迷惑一般的民众,也可以成为政治权力寻租、金钱与权力交易的工具,从而严重地损害广大民众利益。但是,当广大民众一旦看到这种房地产政策的缺陷时,这些房地产政策的权威性自然丧失。民众进入市场的信心也就会减弱。

同时,在这样的政策氛围下,房地产开发商及地方政府往往会过高估计自身对中央政策出台游说的成功性,过低的估计广大居民对房地产市场信息的识别、对政策的了解与把握、及对市场判断等能力,从而总是希望以各种方式可以来操控及主导市场。在这种情况下,房地产开发商肯定不会以市场的内在性来调整其经营行为,而是希望自己来控制与主导市场,人为地操纵房地产市场的价格机制。在这种情况下,房地产市场要得调整是不可能的。这就是为什么当前房地产市场,一方面市场销售全面萎缩,另一方面房地产开发商就是不根据市场变化来调整价格的原因所在。

而且,正是这样一种房地产市场利益格局及政策态势,它不仅成为阻碍房地产调整与发展的巨大障碍,而且也成了阻碍中国经济出现周期性调整并重新走向繁荣的障碍。当然,这种障碍的程度在不同的地方是不一样的,市场化程度越高,其障碍就越小。反之则反是。比如,广东及深圳房地产市场之所以能够比其他地方调整早及快,就在于这些地方市场化程度高其他地方。可见,国内房地产市场要走出当前的困境,就得改变对房地产市场人为操纵,就得改变当前房地产政策出台的利益不平衡性及经验性,形成房地产市场有效的价格机制及平衡的利益关系。否则,国内房地产市场困境与低迷难以改变。特别是房地产开发商眼睛盯住的不是市场供求关系变化价格机制改变而调整,而盯住政府房地产救市政策如何出台时,那么国内房地产市场所面临困境就会越来越严重,房地产要发展与繁荣就越来越远。

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