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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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银行金融支持的核心是个人住房消费  

2009-01-06 22:58:24|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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1月6日,国务院新闻办公室举行了2009年第一场新闻发布会。其发布会的内容主要是针对2008年12月20号国务院办公厅印发了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发〔2008〕131号),请各职能部门的负责人给予解释与说明。在这些解释中,估计民众最为关注是央行负责人对商业银行金融支持的理解。

霍颖励副司长就商业银行对房地产的金融支持解释中,应该包括以下几个方面的内容。第一,近期房地产金融运行的情况,并指出了到目前为止美国次贷危机对中国房地产金融所造成的影响不大。

第二,指出近期房地产信贷新政的内容与实质。比如,2008年10月22号人民银行发布的302号核心思想是:扩大贷款利率下浮幅度,调整首付款最低比例,在这个基础上,要求商业银行对居民首次购买普通自住房和改善性住房的贷款利率和首付款比例提供优惠条件。2008年12月22号国务院又出台了若干意见,在更高层次上提出了加大对普通自住房和改善性住房的信贷支持力度,进一步明确了国家推动住房合理消费,促进房地产健康发展的基本态度。

对于这两项政策应该包括以下几个方面的内容。一是房地产作为拉动内需的主要方式,商业银行加大对房地产的金融支持力度是应尽之责。而这种金融支持可以表现为信贷规模扩大和及信贷的优惠政策。二是商业银行对房地产的金融支持要建立防止不出现房地产泡沫的基础上,因此对房地产的金融支持重点是居民的自住性消费而不是投资性需求上。而且个人的自住性住房消费还得限定在合理的范围内,超过了住房合理消费同样不是商业银行金融支持的范围。从而对房地产市场的投资性需求与消费性需求做出严格的区分。前者是遏制的对象,后者是优惠的对象。这是与2007年的359号文件一脉相承的。

第三,最近的房地产金融新政,并非如计划经济情况下的指令性政策,即各家商业银行只能按照这种指令执行就是。反之,最近的房地产新政仅是一种指导性政策。各商业银行可能以针对各地不同的情况做出不同的解释,出台不同的执行细则。比如说,各地土地成本不同,房地产市场冷暖不均;此外各地经济发展水平、居民收入状况、住房习惯等有较大差异。若干意见赋予商业银行更大的自主决策空间,根据借款人的不同情况提供差异化的服务。比如对于不同地方住房贷款,可以由商业银行根据借款人的信用和所购买的住房类型以及借款人还款能力,合理评估风险后确定贷款利率。也就是说,个人住房贷款利率最后决定权,并不是仅仅由政策文件所规定的指导意见,而是根据不同的情况由商业银行提供差异性的贷款利率。

在国内银行的市场化及商业化的过程中,利率是银行对借款人的风险定价。对于借款人的风险高低,并非仅是一纸文件就能够决定的,而且商业银行对借款人的风险评估风险审查来决定。因此,房地产新政给予各商业银行更大的自主决策空间,并以此来提供差异化的服务是国内银行市场化的关键一步。可以说,在这样的一种政策背景下,不仅容易形成商业银行之间的有效竞争,也加强了各商业银行的风险管理意识。

第四,要把商业银行对房地产的金融支持与防范风险结合起来,并在这之间找一个平衡点。比如,个人购买住房的最低首付比例及个人每月按揭还款占收入的最高比例等。其实,对个人住房按揭贷款市场准入,在最早的文件中,都有相关规定,而且在2007年的359号文件中得到进一步强调。但是,这些规定相对而言还是比较宽松的。这就出现了早几年,凡是购买住房者没有不能从商业银行借到钱的怪现象。也出现了一个人向商业银行借款几千万元购买住房一百多套的怪事。对于个人按揭贷款市场准入放松的现象,在近年来有所改进,特别是2007年359号文件中更是强调了。

最近,银监会一直在强调住房按揭贷款者的真实性收入证明,否则无法从商业银行获得按揭贷款。在这次解释中,央行负责人同样指出,商业银行要根据借款人的购房实际情况,借款人的信用记录,以及借款人的收入、偿还能力等风险因素合理确定具体的每一笔贷款的首付款比例,并让借款人每月偿还贷款的支出不得超过个人收入的50%。可以说,这些都是商业银行防范信贷风险最为基础的规定。央行重申这些规定,就是要防止房地产泡沫重新泛起,防止有房地产投机者利用银行金融杠杆大肆炒作房地产。同时,在这样的个人住房按揭贷款市场准入下,以往许多房地产炒作者根本无法进入房地产市场的。因此,未来房地产市场,房地产投资者或炒作者一则无利可图不愿进入这个市场,二则市场准入提高,他们也不可轻易进入房地产市场,三则那些试图假按揭的人更是会由于审查严格远离这个市场。

第五,公告要求,目前房地产市场正处于全面调整期或价格理性回归期,各商业银行要密切关注这种市场之变化,特别是要关注早些时候房价上涨过快的地方的市场变化。因为,这种市场变化加大商业房地产信贷的风险。在此基础上,商业银行要加强内部风险控制,密切监测房地产市场运行情况,这样才能真正的推动房地产市场的健康发展。

总之,商业银行对房地产金融支持是以居民自住消费或合理的住房消费为基础,离开这个基础,房地产的金融支持就失去意义。同时,居民合理的住房消费要以现有政策来定义,商业银行并根据这种定义来核定。这样,才可能在支持居民住房消费与商业银行风险控制上寻求一个合适的平衡点。

 


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