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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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“三率”齐降对房地产市场影响微小  

2008-10-09 21:22:32|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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10月8日,央行宣布下降存贷款利率、下降存款准备率,同时国务院宣布免征利息税。这一政策市场流行为“三率”齐降。本文也就沿用这种说法,也把这些政策出台称为“三率”齐降。但是,对于“三率”齐降的背景、旨意及基本内涵,我是与不少人的解读是相差很远的,特别是与房地产商的解释更是相差很远。

首先,“三率”齐降是指存贷款利率下降0.27百分点,存款准备金率下降0.5百分点,5%利息税免征。那么央行这次为什么会在一个月内两次下降贷款利率及存款准备金率,上一次当然是预案在先,只要有时机就推出。但这一次则是市场没有预料到,是与世界各国央行统一行为而采取货币政策来稳定国际金融市场,来防止国际金融市场进一步恶化。因此,这次“三率”下降是突然性的,是针对国际金融市场稳定的协调行为,而不是针对国内的经济形势与环境。对于利息税的免征,主要是指在国内通货膨胀过高的情况下,在居民储蓄存款负利息的情况下,下降存款利息如何使得居民的储蓄的负利率损失降低到最小程度。也就是说,尽管在通货膨胀过高的情况下下降存款利息,但免征利息税则可让居民的这种损失减轻些。正是在上述意义上,尽管“三率”下降可以增加银行体系的流动性,也可以降低企业的银行贷款的成本,对国内股市及实体经济会有一定的影响,但是“三率”下降旨意是对外部金融市场反映,而不是针对国内形势突然变化而来。为什么?这次“两率”降下与历来最大的不同,无论是存款贷款,还是期限不同,全部下降的幅度一样,说明这次“两率”下降是没有预案的。

其次,“三率”的下降对房地产市场的影响,是不是如有人所说货币政策出现完全转向、是不是有利于鼓励住房信贷,是不是政府打出房地产“救市组合拳”,是不是可以降低房地产开发企业的融资成本防止房地产开发商资金链断裂等。其实,这里许多想法基本上都是一厢情愿。在这里,我们可以从房地产企业、炒房投资者、已经购买住房的民众及准备购买住房的民众(都是住房消费者)的角度来思考这个问题。

第一,“三率”下降对房地产开发商影响几乎微乎其微。何也?一是银行的流动性增多,是不是这些流动性一定会流入房地产企业,这是相当不确定的。这重要的要看商业银行对房地产行业的判断。如果商业银行认为未来房地产业贷款的风险较高,那么即使流动性最高,商业银行对房地产业贷款仍然会十分谨慎,其流动入房地产的贷款也不会太增加。特别是当前美国的房地产泡沫引起金融海啸的情况下,商业银行对房地产业贷款风险更为会警惕。因此,流动性的增加不一定会流入房地产市场。二是降低贷款有利于降低房地产的融资成本,这是自然的。但是,0.27%贷款利息下降,对于房地产的暴利来说,这样的贷款利率根本就忽略不计。可以贷款利息下降,主要是影响房地产开发商的市场预期。正是这意义上说,“三率”下降对房地产开发商影响不会多大。特别当前房地产问题是销售迅速萎缩,而这与房地产开发商的融资成本关系不大。因此,假定“三率”下降是针对房地产而来,其所起到的作用仍然是十分有限的。

第二,“三率”下降对炒房者或投资者的影响,应该是一个十分重要的因素。但是,就目前的情况来看,全球房地产泡沫都在挤破,房地产泡沫引起的金融危机也四起。在这种环境下,房地产炒作有可能会血本无归。世界都是如此,中国有没有例外。如果没有例外,中国房地产投资者在这样的背景下是不会进入房地产市场。我想,这是不言自明的事情。面对市场巨大的风险,房地产投资者是不会轻易地进入市场的。更何况,这种幅度的贷款利率下降对他们的投资收益根本没有多少影响,任何住房投资者都不会因为下降0.27%贷款利息而贸然进入。更何况,2007年下半年以来,政府严厉遏制房地产炒作与投机。这就使得房地产炒作者更是无法进入房地产市场。也就是说,无论是从市场客观环境、政府的遏制政策及主观认知来看,房地产炒作者是无法利用利率下降而再进入房地产,估计他们自己也不愿意进入泡沫巨大的房地产市场。因为,股市的现实早就把他们教训得清清楚楚了。

第三,对已经购买住房的民众来说,特别是对于通过按揭贷款进入购买住房的民众来说自然是好事。因为,这次贷款利率下降与上一次不同,贷款利率统一的下降某种幅度,而不是中长期贷款下降幅度小。贷款利率下降幅度这样高,再加上连续两次下降贷款利息,当然有利于按揭贷款减轻还贷者的负担。但是,由于他们住房早就购买了,这种按揭贷款负担减轻并不会影响房地产销售的增加或减少。

第四,“三率”下降对没有购买住房的民众的影响如何,是不是会鼓励他们增加住房信贷,鼓励他们进入房地产市场。这些民众又分为两类,一类是不需要贷款的,另一类是要按揭贷款的。对于前者,由于经济条件的关系,他们什么时候进入房地产市场,完全由自己选择,与银行贷币政策没有多少关系。而在高房价时,只有这类人才有能力进入房地产市场。但是他们与贷款利率上升与下降没有多少关系。对于后者,则是贷款利率变化影响最大的人。但是,在目前的情况下,由于房地产开发商把房价顶在天花板上,房价在高位运行,因此,在这种情况下,80%以下绝大多数居民没有支付能力进入房地产市场。而这点幅度的贷款利率与他们收入水平及住房心理价位差别太远,因此,这些人光靠贷款利率小幅度调整同样也没有支付能力进入房地产市场的。因此,“两率”下降同样对这部分购买住房居民影响也不大。

总之,“三率”下降主要是针对外国市场,它既不是针对房地产而来救市,也不会让房地产有多大的受益。因为,目前中国房地产最大的问题是房地产开发商把房价顶在天花板上,而使得销售迅速下降。这个症结不是因为资金成本高低,而是绝大多数居民没有支付购买高房价的能力。这个矛盾不解决中国的房地产市场问题要得是化解是不可能的。所以降下贷款利率对当前的房地产市场影响不大。同时,我们也不要把这次降息理解为中国货币政策进入利率下降的通道,未来中国货币政策走向如何,还是看中国经济形势走势如何。

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