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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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放开第二套住房按揭是在制造金融风险  

2008-10-26 05:01:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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最近,中央房地产新政之后,房地产开发商在一片欢呼之中,但他们仍然认为中央的这些政策还不够,还不能够让房地产市场销售出现逆转,即还没有吸引力让居民大量进入房地产市场购买住房。因此,不少人一直在极力主张放开第二套住房按揭贷款的界定,重新让国内房地产市场成为炒作投机的市场。这样,表面上是救中国经济,实际上是让房地产开发商暴利模式得以维持,是让广大后来者来接盘炒高的房价,甚至于来制造中国的金融风险。最近美国金融危机所造成的结果早就触目惊心了,早就让世界经济进入衰退。而美国金融危机的根源是什么?是房地产泡沫。但是美国的早些时候房地产泡沫最大,住房按揭贷款也只是贷款购买一套住房。在美国,如何购买第二套住房,有严格的税收政策进行限制。如果房地产开发商一定要借所谓的改善型住房之名来放开第二套按揭贷款政策,特别是在这样一个时候放开,那么中国的金融风险怎么也不可低估。

其实,最近房地产市场的问题,主要是房地产开发商一直把房价顶在天花板而不下调,从而导致自住型购买住房民众的需求无法释放出来,从而导致全国住房销售迅速下降,甚至于不少地方出现住房销售的严重萎缩。面对这种现象,不少房地产开发商及地方政府把其原因归结为央行的紧缩政策及按揭贷款制度,认为是商业银行流入房地产的资金减少所至、是第二套住房政策没有放开所至。在他们没有看到,这是当前房地产问题的根源所在。

因为,房地产开发商及地方政府清楚知道,这次房地产市场销售迅速下降,其关键的政策是由于2007年央行及银监会出台把住房消费及住房投资严格区分的359号文件及452号文件,是第二套住房政策的界定。正因为,这些文件把房地产的投资与消费进行严格的区分,从而把房地产炒作与投机逐渐地赶出房地产市场。正因为,房地产炒作与投机退出房地产市场,从而使得房地产市场的需求对象格局发生了根本性变化,房地产市场以炒作投机的为主导的市场改变为以消费为主导的市场,但房地产市场价格则不向这种对象调整,房地产市场销售自然也会减少。而房地产炒作与投机正好是今年总理政府工作报告关于遏制房地产不合理需求、过度需求的要求所在。正因为,住房按揭贷款政策对房地产的重要性。

因此,不少房地产商认为,房地产新政就得放开当前的住房按揭贷款政策,特别是要放松第二套住房的政策。可以说,这种表面上是为了中国经济增长的放松,看上去是保护居民自住性需求对按揭贷款政策的放松,但实质上是让国内房地产市场重新回到炒作投机盛行的市场、实际上是希望让已经吹大了房地产泡沫重新再吹大,然后让这些人手上持有的住房以高价的方式转移给下家,最后让房地产泡沫吹大,让全国人民为吹大的房地产泡沫或金融危机及银行危机买单。因此,本文坚决反对对第二套住房按揭贷款政策放松,反之,对当前住房按揭政策还得进一步提高按揭贷款人市场准入,以个人真实性收入水平来作为其进行按揭贷款的基本标准,要进一步完善住房按揭制度。这是防止出现类似美国次贷危机及保证国家金融安全最为重要的一环。

可以看到,早几年的房地产宏观调控,尽管从2004年开始一直没有停止过,但是正如有人所说,那时房地产宏观调控是“空调”。越是出台房地产宏观调控的政策,房地产市场价格越是快速飚升,何也?出台的房地产政策没有把握到其要害所在,但是2007年的359号文件和452号文件出台,对住房投资与消费做简单的区分,即对住房消费者仍然采取优惠政策,鼓励居民进入房地市场购买自住性住房,而对住房投资者则采取市场方式,要求他们以市场的价格进入房地产市场。而正是这一点点政策的变动,国内房地产市场就发生根本性的变化。这种现象只能说明2005-2007年房地产市场繁荣、房价快速飚升,并非是住房自住性需求所导致,而是房地产投机及炒作的结果。因为,只是对房地产投机及炒作进行一些限制,要求房地产投机者不能够享受住房按揭优惠政策,以市场价格定价进入市场,那么,房地产市场销售就迅速下降。这说明房地产投机炒作盛行。我前几天到过上海附近一个城市,晚上路上滨江新区,高楼林立,但居住者甚少。何也?炒作盛行也。

如果由于房地产投机及炒作需求减少而认为要放松第二套住房按揭贷款政策,那么不仅与24号文件精神、十七大报告的“民有所居”等基本的精神不相符合,而且也与最近的房地产新政策把住房问题放在民生下的精神不相符合,也完全背弃了房地产市场发展的根本宗旨。这样,就会把住房看作是一个投机炒作的产品、把房地产看作是一个投机炒作盛行的市场、把房地产市场看作是制造短期GDP增长的工具及地方政府财政收入工具。如果房地产市场是这样,那么我们发展房地产市场的意义何在,更何况房地产市场发展是用属于全国人民的土地在生产啊!

还有,就目前中国的住房按揭政策来看,不仅是目前世界最为宽松的政策,而且也是最为不完善的制度。我们只要看两点就能够知道当前中国住房按揭政策是如何宽松及不完善。一是在早几年,只要个人购买住房,有哪一个人不能够从银行获得按揭贷款的?可以说,在早几年,只要个人有意愿购买住房,不管个人条件如何,不管个人收入水平高低,都能够从银行获得所需要的住房按揭贷款。因为,所要求的个人收入证明可以通过律师事务所出钱来开。如果不是在中国,哪个国家商业银行会这样做的?二是个人住房按揭贷款,尽管是在美国,让一些次级信用的人进入房地产市场,并由此导致了目前巨大的金融危机,但是美国这些人进入房地产市场一是也有次级信用评级,二是购买住房也只有一套。许多国家对房地产炒作都有严格的限制。但是在中国,不仅许多进入房地产的人连次级信用都没有,而且正因为他们进入房地产市场不要信用,不要真实性收入证明,因此,这些人可以买一套住房,也可以买二套、三套、四套住房,甚至于128套住房等。这是什么住房按揭政策,这完全是在利用政府按揭贷款的优惠政策掏空国家,完全是利用中国住房按揭制度缺陷制造银行的风险及金融危机。这样的住房炒作是改善居民的住房条件吗?在其他任何一个国家会出现这样的事情吗?根本就不可能。即使是现在,仍然有不少人通过早些时候的优惠按揭贷款政策手上持有大量的住房。如此离谱的住房按揭政策,刚走上规范科学点,就有人出来要求放松,就要求让住房炒作再次兴起。那么,这种放松住房按揭政策是不是让银行信贷政策走上这种离谱的住房按揭政策的老路,是不是不把房地产泡沫吹得最后破灭而让全国人民来买单就不甘心?

还有,即使是当前359号文件的住房按揭政策仍然是目前世界最为宽松的住房按揭政策。第一,在大多数国家,个人住房按揭贷款每个月还款的比重不会超过家庭月可支配收入28-35%,但是我国则可以达到50%。如果收入证明的不真实性,那问题更是大;第二,在大多数国家,个人住房按揭贷款准入需要用四个文件来证明其收入真实性。比如个人银行对账单、个人所得税税单、个人银行信用记录及个人公司证明。但是,目前在中国只要个人公司收入证明,而且这种收入证明可以在律师事务所开出。可以说,中国的个人收入证明的真实性与其他市场经济国家相关十万八千里。如果我们的个人住房按揭贷款市场准入稍微从紧一点,那么肯定会有很多人是无法进入过高价格的房地产市场,也是无法从商业银行获得大多的信贷的。在如此宽松的住房按揭政策的条件下,还要对此政策放松,那么不是在刻意制造银行体系的风险还能有什么?如果当前第二套住房按揭政策放松了,某些个人利益膨胀了,房地产商暴利后逃走了,地方政府土地财政增加了及GDP上去了,但银行体系的风险无限放大了,中国金融危机也不远了!目前世界房地产泡沫所导致的问题及教训,难道国人就没有谁看到了?

因此,对于当前中国的第二套住房按揭贷款政策,不是什么放松的问题,而是全面的改革与完善。比如,降低个人按揭贷款月还款所占收入的比重、制定个人收入真实性审核有效标准及方式、加强对个人信用评级及根据不同个人信用评级采取不同的风险定价等。在此基础上严格区分住房的自住性消费及投资性购买,并严格采取区别性风险定价。就如房地产新政那样,自住型购买住房可以更多的优惠政策,对于投机炒作住房购买则要严格限制。只有这样,才能控制国内商业银行系统性风险,同时防范信用风险及操作风险。从美国次贷危机的经验教训来看,国内银行监管部门,决不可为以短期的经济繁荣而制造长期的金融风险,并以来危及国家金融安全。

总之,就目前的情况来说,当前的第二套住房按揭贷款政策不仅不能够放松,反之要进行全面的改革与完善,特别是要制定一套严格的个人住房按揭贷款审查制度,让那些没有支付能力的人不能够进入房地产市场,让那么希望通过金融杠杆来炒作房地产的人或是不能进入房地产市场,或是让这些人进入房地产市场也无利可图。如果我们的监管部门看不到这一点,而要放松当前的第二套住房按揭贷款政策,那么短期的繁荣一定会带给中国经济长期的灾难。甚至于短期繁荣也无法制造,制造的仅是房地产泡沫巨大风险。美国纳斯达克泡沫破灭后格林斯潘所制造的房地产短期繁荣也就是目前美国金融危机恶果的根源!


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