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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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政府房地产救市可能吗?  

2008-10-16 23:21:10|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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这几天,政府房地产救市之议论充满各种媒体。先是不少地方政府出台种种救市政策,希望这些政策托起近几个月销售快速下降的房地产市场,后有什么媒体报道有政府权威人士说,中国房地产救市政策在近一二个月会出台。但是,无论是最近总理的讲话,还是十七大三中全会公报等重要文件都没有对这种政府房地产的救市透露出多少信息。反之,有的提法是,着力扩大内需特别是消费需求。如果从扩大消费需求的角度来说,其政府的房地产政策没有多少改变,因为,这几年的房地产宏观调控政策,从来就没有对个人住房消费需求有过多少限制,反之,任何一个关于房地产的政策文件都是对住房的消费需求是鼓励的。既然房地产的消费政策没有紧缩,还有需要出台多少调整政策。

现在,我们要思考的是,假定中央政府真的要放松房地产的信贷政策、要放松房地产税收政策,或让国内房地产市场重新回到2007年那种火爆的繁荣局面。我们可以先不问这种房地产市场火爆的局面能够持续多久,只要看看美国房地产泡沫所导致的最近金融危机,那么政府就会对出台的任何房地产政策都会考虑政策的金融风险并三思而后行。政府就会考虑,美国房地产,让次级信用的居民(主要是以消费为主)进入房地产购买自住性住房都出现如何严重的问题,如果中国的房地产市场仍然要让投机炒作,那么中国房地产市场泡沫能够不吹大吗?房地产市场泡沫吹大最后肯定会破灭,房地产泡沫破灭后的结果,我们政府对此会十分清楚。也就是说,让中国房地产市场重新成为一个投机炒作市场,其结果政府岂能不知道?在这种情况下,政府愿意看到中国房地产泡沫吹大吗?

退一步说,假定房地产泡沫破灭后的结果不要管之,我们现在要问的是,政府希望通过政策的方式让房地产市场周期性调整中断是否可能?因为,中国的房地产市场已经繁荣了近10年了,房地产市场的价格也快速飚升了10年,但是,无论是从世界历史还是从中国的历史来看,房地产市场也同其他任何市场发展一样,都会有一个周期性的变化,只不过,其周期性的长短不同。那么,当中国的房地产市场繁荣了10年出现周期性调整时,政府的人为政策是否有能力中断这种周期变化。我想这是不容易的事情。

为什么?大家可以看到,对于住房的消费者来说,目前的房地产市场的问题并不是没有需求,也不是居民不愿意改善住房的居住条件不进入房地产市场,而且是过高的房价让绝大多数居民没有能力进入这样高的价格的市场。而有能力进入的自住消费者要购买的人早就购买了,没有支付能力的消费者,价格过高一定无法让他们进入。

对于住房的投资者来说,假定政府会放松第二套住房政策,重新又让大量的住房投资者进入房地产市场大量炒作。但是,目前的金融市场环境早就变化了。特别是最近的国内股市,已经把有能力进入房地产炒作的投资者的资金套在其中,短期内是无法解套。在这种情况下,他们也是无能力进入房地产市场。再加上去年利率水平上升,世界各国房地产市场的风险完全暴露出来,那么国内房地产炒作者不仅没有能力进入房地产市场,而且即使有能力进入也会考虑过高风险而不愿意进入房地产市场。

再假定,政府救市有其合理性及合法性(地方政府用财政的钱来救市是存在程序上不合法性),那么无论是房地产炒作投机者还是住房消费者,我想他们最为基本的计算是十分清楚的。比如,一套住房的总价格是100万,如果市场的价格下跌10%,其减少支出为10万,而就目前地方政府政策而言,最高的补贴也只是1%,其购买住房减少支出也只有1万。居民购买住房支出减少孰大孰小?这样的算术谁不会计算?更何况过高的房价会下跌起来不会仅是10%,下跌的机会多得是。因此,在房价下跌的趋势十分明显的情况下,任何购买住房者是不会轻易地进入房地产市场的。购买住房者不进入,地方这种补贴所起到作用十分有限。

还有,政府救市,一定会严重摧毁购买住房进入房地产市场信心。因为,当政府的各种房地产救市政策出台时,购买者一定会感觉得,当前房地产市场面临严重供过于求的,政府才出台各种政策引诱住房购买者进入房地产市场。当购买住房者有这样的感觉与预期时,他们进入房地产更是会谨慎,甚至于不会进入房地产市场。最近,无论是中国政府采取各种政策来救股市,还是世界各国政府采取巨额的资金救金融市场,但是这些市场越是政府出手救,投资者对其市场信心越是不足,越是不信任。我想,目前国内房地产市场的情况比这更是会严重,因为任何购买住房者都知道目前国内房地产市场泡沫巨大,住房销售迅速下降。在这种情况下,政府希望救市政策来改变居民对房地产市场信心并不是一件容易的事情。如果能够有作用也只能是几年后的事情。

其实,政府房地产救市不能够达到效果的理由,还有许多,在此仅讨论一点,等待下次有时间再讨论。所以,从上面的讨论可以看到,政府救市不救市,其结果完全一样,历史的必然是任何人都改变不了的。只有让房地产市场的价格回归理性,都是增加居民住房需求,房地产市场繁荣的关键。在这种情况下,政府会救市吗?

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