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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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万科预示着房地产将全面深入调整  

2008-09-04 07:16:41|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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今年初,当万科打出价格调整之牌时,不少媒体记者就问我,万科这种行为预示着什么?我告诉记者,万科作为国内房地产业最优秀的企业,它的行为将预示着国内房地产市场将出现全面的调整,国内房地产市场的价格将全面理性回归。因为,万科之所以成为万科,之所以成为国内房地产的龙头企业,并非谁封的,而是其企业竞争力来体现的,是由企业的主事者的智慧来体现的。因为,万科能够在这种激烈的市场竞争中一直比其他企业早那么一点或半步。事实上,上半年万科的营销策略是成功的。

最近,有人逆市大喊其楼盘的价格要上涨销售,实际上却销售打折,并说“打折”不是“降价”。就如最近台湾的陈水扁一样,侦讯机关说他隐匿“公文”,他却说这不是“公文”而是“情资”。销售“打折”本来就是价格调整,此人竞说这不是“降价”,这是“打折”。本来表达的是同一的事情,希望用不同概念来表达就以为可以瞒天过海。公孙龙的“白马非马”在这里表现得淋漓尽致,白不是马,是白色也;马不是白马,是马也。玩这样的文字游戏也太低估民众的智慧吧!

而万科则不同,以迎中秋方式,对上海的八大盘采取集中降价优惠促销的方式。也就是说,这一次万科又明确地告诉市场,根据其对市场了解与预判,采取价格下调的方式来销售。据报道,其结果,这次活动首个周末即8月30、31日两天内,购房者共认购176套房源,销售金额达2.68亿元。这种价格下降营销又成功了。

也就是说,房地产市场的需求主体一直在观察市场任何一点变化,而这种变化不是其他什么,而是市场的价格变化,价格能够把市场所有的信息反映在其上面。比如说,万科的降价就那百分之五,就有不少的买者进入。从中也可以出,对于那种房价越是降越是没有人买、越是没有人买越是要降价的担心也烟消云散。其实,任何市场对一产品的需求都是多层次的,需求主体的购买力、偏好、预期等不同,对产品的价格认可也是不一样的。因此,对于房地产的需求而说,同样的是一个多层次的市场。同一住房,不同的价格总是有不同的人进入。万科能够比其他企业先走这样半步,当然争取的是对市场降价预期最小的人。因此,万科不仅把其产品销售出去了,而且其卖的价格也应该是比其他企业要好。正如我早些时候所说,房地产市场没有卖不出的房子,只有卖不出的价格。在当前国内的房地产市场,谁先降价谁就占优势。

因为,别看目前房地产市场叫喊得如何凶,什么房地产市场企业的资金链在断裂了、什么房地产的销售下降了百分六七十会让房地产崩盘了、什么不调整政策大量房地产企业在破产了、什么房地产的价格下降会引发经济危机及巨大的社会问题等,但是,这些叫喊是真的吗?如果说,真的是有大量的房地产企业资金链要断裂、有大量的房地产企业要破产,那么中国的房地产市场会发生什么,就是这些资金链要断裂、在破产的房地产企业,一定会以最快的速度把其手中的住房产品的价格降下来,降到市场购买者预期价格水平尽快销售。这样房地产企业的资金回笼了,破产的困境也摆脱了。现在的情况是,根本就不存在这样问题。否则,没有一家房地产企业会手里持有大量的住房而不降价销售让自己破产的。

目前的情况是,尽管房地产市场经历了近一年的销售疲软,看上去房地产已十分脆弱,但实际上,从房地产所有的指标来看,今年上半年,全国房地产的开发投资、房地产市场的资金流入、房地产的开工面积及峻工面积、房地产销售总额等增长都好于2007年的水平(大家可要注意2007年是房地产什么年),只是房地产销售面积增长幅度下降。这是一个什么样的指标,我们只要看一看,2005-2008年4年来同一时期房地产销售数据就知道是怎么回事。

2005年上半年、2006年上半年、2007年上半年、2008年上半年全国房地产销售面积分别为12536万平方米、22978万平方米、27904万平方米、25892万平方米。从这些数字来看,一是尽管今年上半年房地产的销售面积有所下降,但是这仅与2007年相比,如果与2006年相比,仍然高于2006年;二是今年上半房地产销售面积不仅大于2006年增长近3000万平方米,而且大于2005年一倍以上。三是如果我们房地产市场一直象2007年这样快速增长,这样能够持续下去吗?四是我们一直在强调房地产市场销售下降,这仅是以快速增长2007年的数据作比较,如果我们的坐标放在2006年、2005年,情况就不是这样?同样,房价的情况也是如此,尽管国内有些地方的房价在下降,但是有哪一个地方的房价下降到2006年底的水平。而2007年房价快速飚升的泡沫不挤出,这个市场能够健康发展吗?

其实,目前房地产市场根本就没有什么问题,仅仅是早几年政府宏观调控政策的预期结果,而且这种结果仅仅是通过住房的销售量增长下降反映出来,而真正要反映的也没有开始,因为,房地产市场的价格调整才能让更多居民进入房地产市场,才能让这个市场繁荣起来。万科开始在这样做了,但也仅仅是开始。

现在有房地产开发商说,被动降价、被动促销、被动出售股权等等形式是地产商们不得不选择的“过冬”方式。房地产企业过什么冬,中国的房地产企业暴利了10年还想维持下去,想维持到中国居民手上的财富全部搜刮得分文不剩才甘心。但是,如果这样的情况发生,房地产开发商手上持有的这些财富有意义吗?最后的结果是什么难常识东西房地产开发商能看不到。

我想中央政府对这些问题最为明白,因此,遏制房地产市场暴利,让全国人民一起来分享经济改革成果这是十七大报告的基本精神。这也是一年来国内一系列房地产房政策出台的重要背景。因此,房地产政策对房地产投机炒作的遏制,是这些房地产政策的核心。房地产开发商想把房价顶在天花板上而手上持有大量的住房不销售,试图以“过冬”的方式来对抗中央宏观政策、对抗绝大多数居民住房福利条件的改善,我想这只能是一厢情愿。最后的结果肯定是房地产市场的价格全面的理性回归。万科能够做,其他房地产企业同样能够做。

 

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