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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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房价下跌的风险谁来承担?  

2008-09-03 06:16:09|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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今年以来,尽管有房地产开发一直在把房地产市场的风险无限放大,说什么房地产企业资金链断裂;说什么房地产市场的价格如何不能大跌,下跌之后会造成多大的风险等。而房价最不能下跌的理由就是,如果房价下跌会引起广大购房者的退房潮,而这种退房潮会破坏既有的房地产市场秩序及引起社会问题或危机。比如说,万科上海楼盘今年以来的连续降价已引发前期购房者“退房”的呼声,因此,房价不能跌。

可以说,在一个成熟的市场经济中,这样一种房价不能跌的理由根本上是不存在的。因为,在市场中,任何交易都是通过合约来进行的,一宗交易得以完成就得以合约承诺为基准。政府的三大基本职责之一,就是保证合约有效履行。而市场的价格无时不在变化,这种价格变化的风险就得通过合约签订让合约当事人分别来承担。

但是,在中国,购买住房合约签订之后,购房者为什么可以在房价的变化之后,要采取退房的方式来让房价下跌的风险让房地产企业来承担呢?这不是完全破坏了基本的市场秩序吗?

其实这里有几个问题,一是大家知道我们居民购买的这些住房都是期房,而我们的居民为什么愿意购买期房,就在于过去房地产开发商及有些政府相关部门一直在强调,购买期房可以获得价格上的优惠。也就是说,购买期房的价格要比购买现房的价格便易。但实际上,大多数居民没有考虑到,这只是在房价上涨时可能结果。如果房价下跌时,情况则不是这样了。因此,当房价下跌时,购买期房的民众看到自己早就付钱购买的住房的价格下跌时,他们当然是不愿意承担这种风险了。因此,不少居民退房与早些时候对购买期房的误导有关。

二是已购买期房的民众之所以要退房,还有于我们政府职能部门没有真正能够保证合约认真履行有关。在市场中,任何交易都得通过不同的合约来完成,由于市场的不确定性,交易合约的纠纷随时都会发生。如何保证交易合约的有效履行,政府相关部门作为独立的第三方,就得公正公平来处理这些合约的纠纷,这样才保证市场的交易顺利进行。目前许多合约纠纷的出现就在于没有这样一种保证,特别是房地产市场。比如说,地方政府不希望当地的房价下跌,它就不会对这种退房合约纠纷公平公正处理。在这种情况下,房价一下跌,购房者自然希望把风险转移给他人来承担。

现在我们再来讨论两个问题,第一个问题是在购房期间,房价下跌的风险由谁来承担?第二个问题是在房价下跌的情况下,是房价下跌破坏了正常的市场秩序呢?还是其他方面的原因。

对于第一问题,在一个成熟的市场中,其实是十分简单的问题,合约当事人只要履行合约就可以了。比如说,现在有一种所谓的“无理由退房”合约。这种合约规定,购房者在购买期房期间,如果出现房价变动,购买该项目住房的人可无理由退回所签订合约购买的房子。风险当然基本上是由房地产开发商来承担了。但是,这种合约必须建立在有独立第三方保证履行的基础上,如果没有这种保证,这种“无理由退房”合约的风险是不确定的。特别是当房地产开发商把这种合约当作一种融资工具及营销方式,签订这种格式化“无理由退房”合约的购房者风险更高。因为,一旦这种合约的中止,购房者是无法通过正当的途径让这种住房项目公司来承担合约风险的。因为,很简单,在严重信息不对称的情况下,购房者是不知道这种与市场法则相悖的格式化合约风险分担的情况。

对于的一般购房合约,尽管也是一种格式化合约,但是这种合约可加上相应的附加条款。因此,合约当事人的风险分担,基本上会通过购房合约表明。因此,万科上海楼盘今年以来的前期购房者,如果要“退房”,就得看其签订的合约条款是如何的。如果合约条款规定购房者可以“退房”,那么价格变化的风险则应该由万科来承担。如果合约条款没有这样的规定,那么住房价格下跌的风险当然是由购买住房的人来承担了。除非房地产开发违反合约所规定条款。针对这种现象,并不是房价下跌引起什么退房潮风险及社会问题,而是相应的政府部门要坚决保证合约的有效履行的问题。如果任由购房者不履行合约,那且是会真正破坏房地产市场秩序。在市场交易中,如果合约不能够保证履行,那么这个市场的秩序根本就无法建立。因此,在万科退房事件,政府要做的就是不要袒护任何一方,保证签订的合约坚决认真履行,否则,中国房地产市场秩序根本就无法建立。

还有,房价下跌会不会引起退房潮?其实,这是在成熟的市场经济中的基本常识,根本就中需要讨论的问题。在美国,个人签订购房的按揭合约,就得按合约的约定每月交按揭贷款。当这种按揭贷款交付不起时,只得把住房交给银行,自己则搬出东西走人。这是天经地义的。因此,退房不退房与房价下跌无关。

在中国,房价下跌就用退房来威胁。这其中可能存在以下几个方面的问题。一是房地产开发商的住房产品达不到合约所规定的质量。而住房质量所包括的内涵多,有些甚至于没有写在合约上,比如小区环境及周边环境要求,这自然也就给购房者终止合约找到理由。二是我们居民及政府合约意识淡薄,面对市场的不确定性,总是希望其风险让他人来承担。三是政府特别是地方政府并不能够以独立第三方的方式保证合约真正履行。特别是在土地财政的驱使下,地方政府总是想推高当地房价,以便获得更多的土地收入。在这种情况下,地方政府当然不愿意看到当地的房价下跌,这也会导致地方政府对阻止房价下跌的破坏合约履行行为放纵。

总之,房价下跌的风险谁来承担,在一个成熟的市场中,本来是十分清楚的事情,购房合约对此有明确规定。但是由于地方政府不希望房价下跌,这就使得它们不能够认真的行使保证合约有效履行的职能。在这种情况下,不仅房价下跌时退房之风自然会盛行,而且有效的房地产市场秩序也无法建立。因此,房价下跌并不是“退房潮”的原因,而原因在于地方政府不能够保证合约的有效履行。房价上涨与下跌是市场的基本规律,地方政府希望市场正常运行,最后必然使得市场秩序无法混乱,有效的市场价格机制无法建立。在这种情况下,必然会破坏中国经济有效运行。

 

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