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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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走出房地产市场旧有的思维定势  

2008-09-28 16:02:23|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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一年来,随着国内房地产市场政策改变,随着国内外金融市场环境巨大的变化,随着民众对房地产市场的意识与观念的改变,不仅国内房地产市场游戏规则发生了根本性的变化,而且购买住房民众对房地产市场的理解及观念也发生了根本性的变化。在一个变化了的环境与市场中,在一个游戏规则与以往不同的市场中,以往许多房地产市场的观念、语言、思维方式、经营模式等早就不适应变化了的市场了。如果不走出这种过时的观念与思维定势,国内房地产开发、地方政府及炒作投机者既看不清当前房地产市场的形势,也走不出自己所面临的市场困境。

事实上,早些时候所谓的“金九银十”、“刚性需求”、房地产市场拐点、“地王”、“悟盘惜地”、房地产的完全支柱性等概念,基本上成了较为陈旧的概念了。比如,今年9月早就过去了,除了万科房价下降激起一定的购房者进入市场之外,全国各地的房地产市场,无论是一线城市,还是二三线城市,房地产市场销售基本上处于急剧下降的态势上。为什么今年的“金九”成了往年的反向指标,问题是市场环境发生了根本性的变化。现实的市场发生了根本性的变化,许多房地产开发商及地方政府仍然沉浸以往的幻想中,那么这样的行为与想法如何不会与现实的市场背道而驰?而且“金九”成了今年房地产的反向指标,那么“银十”的情况可能会比房地产开发商及地方政府所想象的要凄凉得多。即使一些地方政府想通过所谓的优惠政策来挽回这种颓势,但实际上这样做,其结果会越来越与一些地方政府所想象背离,市场面临的困难会更多。为什么?当前的房地产市场环境发生根本性的改变了。如果发生了根本性改变的市场环境,还是以过去的观念与经验来看现在的市场,并用以过去是成功的方式来应对这个市场,其实际的效果只能南辕北辙!

还有,对于所谓“刚性需求”,这可是过去房地产开发商认为房价上涨的最为重要的理由。但是,实际上,市场环境与条件一改变,这种“刚性需求”一夜之间就消失了。为什么这种“刚性需求”突然间消失了?问题是这种“刚性需求”从来就不存在过。存在的只是商品房如果不要通过货币购买,那么给我们的居民有多少当然会要多少,但这只能是共产主义社会。当房地产市场的价格通过无数轮炒作推到开花板上时,我们居民购买住房的支付能力越来越小,他们与过高房价的商品房市场越来越远。而在这种情况下,不少房地产开发商则以为这种“刚性需求”仍然存在,因此,房地产开发越来越多,房价推得越来越高。当这种“刚性需求”推到极端时,住房销售迅速下降也就是必然,而且如果房价不调整或向理性回归。这种销售下降的趋势会越来越明显。何也?因为,“无限的刚性需求”一定会吸引太多的房地产开发加大对房地产市场投资,加大房地产市场的供给,因为,它们通过高房价能够获取暴利。同时,由于高房价从而使得这种“无限的刚性需求”越来越小,小得最后绝大多数居民根本就没有一点支付能力进入这个市场(因为只要有一点支付能力的人差不多都已经进入了),但房地产开发商仍然要把手中的房价顶得高高天花板上。在这种情况下,“刚性需求”肯定会突然消失。有人说,房地产市场“刚性需求”减少了,只要让住房生产供给减少就是了。但是,这只能是几年前的事情。房地产市场的生产长周期性要想减少供给不在几年就下决心,到当前如何可能。可以说,正因为早几年房价快速飚升,大量企业及资金已经进入房地产市场了,市场的供给只能是越来越大。

最近,总是有媒体会问我,下一步的房地产市场价格走势如何,是上涨还是下跌?我就告诉他们,这个问题早就没有多少意义了。当前的房地产市场基本格局已经明确了,房价的理性回归也是谁也无法改变的。因为,正如前面所说,由于高房价让国内绝大多数居民没有支付能力进入这个房地产市场,只有让当前的高房价回归到绝大多数居民有支付能力的水平,居民才可能进入这个市场。否则,无论地方政府采取什么优惠政策,民众都不会轻易的进入这个高房价的市场。因为,他们根本就没有这种支付能力。甚至于地方政府又重新放开让住房炒作者及投机者进入,但是这已经不是2006-2007年的情况了。股市低迷及严重被套,难道这些投资者或炒作者就不会想到房地产市场也出现目前股市的情况吗?股市让一个上市公司的股票价格下跌60%以上,美国股市甚至于可以让上市公司的股票价格下跌90%以下,难道中国的房地产市场投资就不会出现这样的情况吗?而且目前这样的时候进入这个高价的市场,下一个谁来接手?因此,即使现在放开房地产炒作者进入,也是无济于事。更何况,这种可能性几乎为零。因为,房地产泡沫导致最近的美国百年一遇的金融危机岂能不让中国决策者触目惊心吗?

总之,房地产市场无论从哪个方面已经发生了根本性的变化了,政策变了、市场游戏规则变了、市场环境变了、居民住房观念也变了,如果房地产开发商及地方政府不能改变旧的思维定势,那么要想走当前的房地产市场困境是不可能了!

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