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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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“无理由退房”能否提振楼市之信心  

2008-09-02 07:48:03|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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最近,尽管房地产开发商用各种方式在大叫,由于紧缩的货币政策,房地产市场如何困难,房地产市场面临着多少危机,因此,政府要放松现行的货币紧缩。但从上半年国家统计局的数据来看,不仅房价在上涨并处于高位、房地产开发投资快速增长、大量资金流入房地产市场,而且房地产开工峻工面积快速增长,只不过房地产的销售面积有所下降。其问题的核心就在于房地产开发商为了维持房地产的暴利模式而宁可不卖一套也不按照市场的供求法则来进行价格调整。

那么房地产开发商为什么敢这样做?为什么宁可不卖一套也不降低住房销售价格?为什么他们敢违背市场的基本供求法则?就在于一是国内房地产市场经过8年的繁荣与发展,房地产开发企业已经积聚相当雄厚的财力与市场对抗。比如,即使一年来不少房地产开发商不卖一套房子,到目前为止,国内房地产市场根本就没有看到一家企业由于经营困难而破产或倒闭的;二是房地产开发商业知道其利益早就与地方政府及商业银行捆绑在一起了,一旦房地产市场出现问题,地方政府会出来救它们;三是早几年房地产市场发展的经验也告诉房地产开发商,谁坚持到最后谁就能获得大利,所以越是烂的房地产开发企业就越易获得暴利。

而房地产开发商抗拒房价调整还就在于企图左右房地产市场预期,在于抵抗政府的房地产宏观调控(比如有房地产开发商就大叫是房地产的宏观调控导致房地产业风险增加;另有人又认为宏观调控无用,它破坏了房地产的市场秩序),在于企图以此来对抗房地产经济的战略调整与发展模式改变。因为,实际上市场不是不需要住房,而住房的价格过高早就把绝大多数居民排除在房地产市场之外。所以,目前房地产市场严重问题就在于价格过高让绝大多数人没有支付能力进入房地产市场,就在于高房价成了一种财富转移机制,使得中国财富短期内向少数人聚集。

但是,从2007年下半年以来,政府出台了一系列的房地产政策,希望这种政策来化解房地产市场的这些问题,来改变房地产市场现状,同时,近年来国内外金融市场的环境、居民对房地产市场认识等方面也发生了深刻的变化。在这种情况下,就意味着国内房地产市场将出现重大的调整,国内房地产市场价格将全面理性回归。这就是当前房地产市场的大势。但是,房地产企业就是希望采取各种各样的方式来维持以往的房地产市场利益格局,就是变着花样来维持早几年暴利模式。而“无理由退房”也是房地产开发商所采取的这种方式之一。

按照媒体上的理解,“无理由退房”,是指购房者在签订购买协议的同时,还有权利与开发商签订《无理由退房协议》,不论因为任何理由想要退房,都可以直接到办理退房手续,并将返还全部房款。而房地产开发商强调,“无理由退房”是在房屋产权未发生转移的情况下,开发企业为购房者提供的降低购买风险的措施之一。购房者在购买房屋之后,进行初始登记之前,都有权申请办理退房,企业不会扣留任何费用。

从上述内容可以看,房地产开发商的目的就是希望让购买住房的人相信,如果购买者进入这个市场,市场所有的风险由房地产开发商来承担,购房者根本就不要承担任何风险,并由此来提振房地产市场的信心。

也就是说,在房地产开发商看来,市场上不是普遍认为房地产会出现周期性调整吗?但在“无理由退房”合同的条件下,这对购房者是没有关系,因为,如果房价下跌,购房者可以退回购房合同,所有的风险完全由房地产开发商来承担;如果房价上涨,则利益由购房者来获得。因此,居民进入这个项目购买是不存在风险的。

但是,这里有几个问题,一个问题是目前购房者购买的是期房,而期房从购买到收房有几年的周期。在这个周期内,购买者对购买过的住房风险基本上还只是在房价变化上,而且没有体现对住房的质量保证上。而房价的变化,房地产开发商只要在出售时,把出售的价格上升到某种程度,所有的这种房价变化的风险早就转移到购房者身上了,因此他们敢制造这种与市场经济法则相悖的“无理由退房”的合同。因为,在住房的定价上,购房者完全处于严重信息不对称及弱势的情况下,现在房地产市场制度下也没有与房地产开发商的谈判能力。因此,这种的一种合同承诺其意义大打折扣。

而有房地产企业说,他们多年都这样做了,但是实际上在整个市场房价上涨时,这种“无理由退房”合同,购买者看到只是自身增加收益一面,而无法看其存在风险的一面。因为,如果房价下跌,而且房价快速下跌,跌得房地产企业无法交房时,那么这种“无理由退房”就可能成为一纸空文,其承诺无法兑现。

还有,“无理由退房”有一个前提条件,就是在房屋产权未发生转移的情况下才可以保证这种承诺执行。也就是说,“无理由退房”是购房人还没有获得自己已经支付货款的住房时,房地产开发商承诺无理由退房。如果一旦住房产权发生转移,房地产开发商的这种承诺就取消了。也就是说,当购房人有权利来消费与处置自己的住房时,这种“无理由退房”的合同执行就终止了。

其实,我们平常购买一些耐用消费品,或是保修一年或是更长的时候。这些耐用消费品为什么出售者对其产品保修,就在于用这种方式来保证消费者相信其产品的质量。比如说,在80-90年代我购买的一些日本家电,其保修期就很长,但是在其保修期内,这些产品根本就不会出现质量问题,也不需要修理。产品质量绝对得以保证。在产品质量得以保证时,消费者也就不要保修,也不要什么退货了。

这里,我们再回到住房,如果我们不能实际使用与消费,如果知道住房的质量如何。而且住房的购买不仅是购买建筑的这个空间,还得购买你所居住的环境,其中包括小区环境及小区周边环境各个方面。当我们没有进入这个空间,没有消费它时,是无法知道住房的质量及环境好坏的。再加上,住房产品的质量消费处于严重信息不对称的情况下无专业知识来识别。因此,“无理由退房”它所承担的仅是住房价格变化的,而不是如其他耐用消费品一样产品质量承诺。而这点则是购买住房消费者最为核心的部分。因为,一般来说,在住房产权转移之前,购房人是无法来识别住房的质量好坏的。也就是说,这种“无理由退房”最为核心的承诺则舍弃了。因此,这种承诺对住房炒作者来说是正中下怀,以此容易推动炒楼花盛行。

总之,房地产开发希望采取一些花样推销其产品无可厚非,不过,这仅是房地产开发商的一种营销手段。至于这种营销手段是否能够吸引人购房,以此来提振住房市场信心,这是相当不确定的。因此,这种“无理由退房”最有利的是炒房者人,而就目前的政策与形势来看,政府的房地产政策对房地产市场的炒作者是严厉遏制的,而且这种政策在未来很长的时间内都会是政府政策核心。因此,“无理由退房”对住房的消费者意义不大,房地产市场信心想提振也是不可能。

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