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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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地方政府拖楼市进入死胡同  

2008-09-26 06:55:41|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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下半年以来,各地相继有西安、成都、厦门、长沙、重庆等地方政府推出包括购房入户、减税、购房补贴等购房优惠措施,以挽回楼市的颓势。同时,房地产行业协会也大喊救市。其实,这些救市行为,地方政府越市出手,出台种种政策越多,房地产市场的风险则越大,要想挽回房地产颓势的时间则会越长。

本来,如果地方政府不出手,市场调整到一定的价位,总是有不同的购房者进入。而现在这样一救市,那些不同条件、不同偏好、不同经济实力、不同预期的购房居民则采取一致行为了。因为,在这些购买住房的居民看来,既然各地方政府要采取不同的救市方式,那么说明房地产市场面临的问题比他们了解到的信息要严重得多,房地产市场的价格重大的调整更是会来得快。在这样的情况下,购买者会进入市场吗?肯定不进入。就如央行最近的问卷调查的结果一样,最近国内居民购买住房的意愿降低到历史最低点。为什么会如此?

首先,每一个购买住房的民众都会问,地方政府这种救楼市的目的是什么?是不是真正为购买住房的民众着想,如果是真正的为购买住房的民众着想,政府为什么要救市,市场的价格不是会自动调整吗?还有,地方政府要救市,这救市的资金从何而来?地方政府真的会愿意用财政的钱来补助购买住房的人吗?如果是真的是为了补助购买住房的民众,为什么不让房价降低下降来,这样不是让购买住房的民众分享到更多的实惠吗?

算一个最为简单的账。比如说,有地方给购买住房的民众给出实质性补贴,比如,西安政府给购买住房的民众1.5%补助。即如果民众购买住房房价为100万,那么就可能从政府那里得15的补助。但是,如果房价能够下降10%,那么购买此房的民众只要支付房款90万,而前者则要支付98.5万,哪种方式支出少,哪种方式支出大,我们每一个购买民众(这里的购买住房的居民主要是指消费者而不是投资者)对此是十分清楚的事情。更何况,房价还可以向下降,下降的幅度越大,购买住房的民众支出就越小。所以,地方政府那些所谓的减税、购房补贴等政策,对购买居民来说根本就没有多少吸引力。

比如说,长沙地方政府给符合购买经实房条件的居民补贴58万元,但首批1000套要求限期限区购买每平方米3500元的商品房。但目前该价位的房源大多远离中心城区并价格虚高,如果回归理性去除泡沫最少应下调20%30%,也就是2600元平方左右。也就是说,如果这些住房的价格回归理性,购买100平方米的住房26万,在政府补贴下则要支付35万。看上去,居民购买这些住房可以政府手中获得一定的补助,但是这种补助不仅让居民购买的住房支出大于市场出价的支出,而且让居民选择住房的余地有限。因此,这样贴补实际上没有多少意义。可以说,长沙市对居民购买补贴的力度如此之大,居民都无法获得购买的实惠,那么对那些补助力度比小得多的地方来说,许多居民更是不会进入房地产市场。在这样的情况下,各地的居民早就明白了地方政府之用意,因此,地方政府越是推出所谓的补助政府或优惠政策,居民越是不会进入房地产市场。因此,地方政府越出台救市的政策,给房地产带来的风险越高。

可以说,近几年,国内各地房地产市场价格早就被炒到天花板上了,即使在这几年房价炒作的过程中有不少居民进入房地产市场,但是过高的房价早就把不少居民几代人的财富消耗得差不多了。在过高的房价下,国内绝大多数居民根本就没有支付进入房地产市场。有人说居民目前是“持币观望”,实际上,绝大多数居民是无币可持,哪里来的观望?只有让房价慢慢地向下调整,这样才能让不同支付能力的居民陆续进入,否则,把房价顶在天花板上,绝大多数没有支付能力的居民想购买住房也是望洋兴叹。仅是靠地方政府的一点补助也是杯水车薪。

还有,近几年来地方政府的土地财政、不少地方的政府官员利用房地产市场贪污腐化盛行,因此,假定地方政府对购买住房的居民补助是真的有帮助,但是由于上述之原因,国内绝大多数居民对地方政府的不少做法早就有自己的独立的看法了,要想轻易地让民众进入房地产已经不是容易的事情了。因此,地方政府越对房地产市场救市,居民可能越是独立思考而不任意进入。这样,给房地产市场带来的风险越是会高。从已经出台救市政策的几个地方的情况来看,地方政府出台的救市政策越多,房地产市场销售越是下降。地方政府救市所起到作用是反向的。

可以说,世界上没有任何一个国家会出台政策来救房地产的,一些国家救的也是金融机构及购买住房的民众,比如美国。但是,如果国内政府真的要出台所谓的救房地产的政策,我想,这种政策所起到作用仍然是十分有限。一是在高房价下居民早就没有支付能力进入房地产市场,政府无论采取什么政策要想让居民在高房价下进入房地产市场是不可能;二是政府越是救市,购买住房的民众越是会认为房地产市场价格下跌的机率越大,他们越是不会进入房地产市场,除非让房地产市场投机炒作之风又重新泛滥。我想,中央政府愿意看到后一种情况出现吗?美国房地产泡沫破灭后的危机,中国也想重蹈覆辙吗?我想根本就不可能!

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