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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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开发商不要误判当前房地产市场形势  

2008-09-22 19:53:55|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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今年以来,尽管房地产投资快速增长,进入房市资金没有减少,房价仍然不在上涨,但房地产销售同比下降则是不争的事实,比如,1-8月份全国住房销售同比下降10%(不过,与2006年比住房销售也是增长的)。对于这个事实,在成熟的市场,一定会出现房地产企业全面降价销售,以便吸引更多的住房需求者。但是,在中国,这个房地产市场则十分特别,一方面住房销售全面萎缩,另一方面房地产的价格则顶在天花板上不下来。面对这样的情况,或是有房地产商大叫房地产市场如何危险,如何困难,希望政府出台来救房地产的政策;或是有企业降价销售,从而重新定位其企业市场客户。但是这样做,不仅遭到以前购买该企业住房的业主抗争,遭到同行的联合反对,也遭到地方政府不同方式干扰。也就是说,房价不能够降。反之,在全国不少城市的房地产滞销而需削价求售时,有城市的房地产开发商则逆势而为。房地产市场越是没有人购买,则越是让房价上涨。甚至于全国不少城市房地产开发都认为自己的企业房价没有降,房价也没有下跌。

那么房地产开发商为什么会这样做?为什么一方面大叫住房销售有困难另一方面又不降价销售,反之让房价上涨而逆市场之法则?我想,有可能是房地产开发商还是误判了当前的房地产市场形势。房地产开发商仍然念念不忘2007年房地产市场疯狂时代或房地产开发商所说的好日子,房地产开发商仍然寄希望出现2003年SARS后房地产政策利好的奇迹。但是实际上,这种日子与奇迹早就一去不复返,但煮熟的鸭子要飞了。

因为,国人应该看到,从2007年美国次贷危机发生以来,中国政府对房地产市场的政策早就发生了根本性改变,防止房地产市场金融风险已经成为房地产市场头等大事。所以说,2007年的359号文件不仅完全复制了2003年的121号文件,而且根据现实情况加强对房地产金融风险防范的条款。可以说,359号文件一出台(也可以加上24号文件、452号文件、39号令、64号文件),国内房地产市场就开始出现根本性逆转。特别是最近发展美国金融海啸,更为让中国政府认识到房地产泡沫的严重危害性,认识到房地产市场泡沫对经济的严重冲击。因此,如何挤出房地产市场泡沫,如何防范房地产市场的金融风险将成为房地产政策重要方面。

就目前中国的情况来说,早几年的房地产市场价格上涨或泡沫吹大已经到无以复加地步。如果这种房地产市场泡沫吹大不考虑由计划经济向市场经济转轨的因素,世界房地产市场发展史上有哪一个时期出现过中国这样的房地产价格暴涨、这样房地产价格疯狂呢?即使是香港台湾及日本也是逊色十分。比如,2007年国内有房价上涨,国家发改委和国家统计局公布的数据商品房销售价格同比上涨9.2%,但实际这一数字与百姓感觉到的差距很远。而万科的公布数字是2007年房价上涨是35.9%。中国指数研究院发布的数字是2007年全国房价上涨30%,而北京当年上涨了48.4%,即使是二线城市武汉与南京其房价上涨也达到30%以上。再就是伟业顾问公司提供的数字是,北京、上海、深圳2007年房价分别比上年上涨了44.6%、17.2%、51.4%。

而从美国的官方数字来看,前25年全国平均房价涨幅为293%。而以前5年的情况来看,美国房价涨得最快的几个州,房价上涨仅是一倍左右。美国的房地产市场泡沫程度比中国低得多、其金融体系比中国发达、其金融监管也比来中国严密以及法律制度也比中国完善,但是美国的房地产市场泡沫能够引起如此巨大的问题、巨大的金融危机,难道这点上中国政府没有看到吗?其实,不是,从2007年以来中央政府已经看到清清楚楚。这不仅在近来的房地产政策,也在今年的政府工作报告中写得清清楚楚,即遏制房地产市场投机炒作是今年政府基本工作任务。

还有,尽管不少地方政府要采取不同的方式在救房地产的市,尽管房地产开发商把最近的货币政策变动是为房地产市场而来,但从中央政府主要领导人的讲话来看,如果遏制房地产市场的泡沫,保证房地产市场成为改善绝大多数居民福利的市场已经表述的淋漓尽致了。比如,最近胡锦涛总书记就指出,着力把最广大人民的利益作为贯彻科学发展观根本出发点和落脚点,因此,落实科学发展观就是要不断为民造福,就是要不断人民群众的生活水平。同时,温家宝总理最近也指出,科学发展观就是把科学发展成果体现在提高人民生活水平上,体现在满足人民物质文化需要上,体现在人的全面发展上。也就是说,科学发展观是整个中国经济发展的根本宗旨,而这个宗旨的核心就是如何把科学发展的成果让中国每一个居民能够享受经济生活的实惠,能够改善与提高个人生活水平,而不是表现为GDP的高低。

居住条件的改善应该是中国绝大多数居民最大的福祉,也是绝大多数居民最大的实惠。如果中国的经济发展是来改善全国每一个人的生活福利条件,吹大房地产市场泡沫则把80%以上居民都排除在房地产市场之外,那么房地产的泡沫吹大不仅会导致金融危机也是与科学发展观的宗旨南辕北辙的!因此,在温家宝总理最近的这个讲话中,讲了保持宏观经济的稳定,讲了保持金融市场的稳定及保持证券市场的稳定,但就是没有就房地产问题发表意见。就如早几天“两率”下降的货币政策目标一样,就是针对性放松短期贷款的政策,而且中长期贷款的政策仍然不放松(而房地产的贷款基本上就是中长期贷款)。再加上最近央行出台的几个文件,中央政府对控制房地产市场的政策尽管没有说出来,政策意图是十分明显。

再加国内金融市场及环境的变化。居民对房地产市场看法根本性的改变,比如,人民银行本季调查表明,未来三个月打算买房的居民人数占比为13.3%,分别比上季和去年同期下降1.8和2.8个百分点,并创1999年调查开始以来最低水平。这些情况都表明,目前国内房地产市场形势及环境都发生了根本性的变化。如果房地产开发商对此没有一个清楚的认识,那么,房地产开发商要找其问题的症结是不可能的。问题的根源都不知道在哪里,房地产开发商如何可找到其化解问题的方式与办法。

 

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