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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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房地产开发商太低估了民众的智慧  

2008-09-18 05:14:04|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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今年以来,国内房地产销售持续下降,但房价却顶在天花板上不动。不过,对于娱乐化泛滥的房地产业来看,不少房地产开发商从来就没有停止以娱乐化的方式来向市场灌输早已陈旧的东西。什么房地产“百日巨变”、什么房地产的“猪坚强”、什么“逆市涨价”、什么房地产开始崩溃、什么“解放军来了”、什么树立起市场信心化解危机等等,不一而足。只要看看这些概念有没有内在逻辑性,就知道房地产业娱乐化到了什么程度。当一个市场是娱乐化的市场,那么当民众对这个市场不了解时,当然不少民众容易被这种娱乐上钩,但是,当民众对这个市场有所了解,只要把这种了解与个人生活经验结合,就知道这种房地产市场娱乐化是什么回事了。

远不多说,光是看最近的发生的事情,央行“两率”下调,只要有一点金融学常识的人都能够看出央行政策的意图在哪里。央行政策意图不就是要减缓国际金融市场动荡对国内股市的冲击吗?不就是要限制国内长期投资和缓解国内短期投资融资困难吗?而房地产开发商则把它解释为是来解救房地产的,是提振房地产市场信心的,风马牛不相及。

还有,目前的房地产市场是信心问题吗?如果房地产市场是信心问题,那么说明国内房地产仍然是停留在房地产个人投资购买上,因为,住房的投资价格不是由市场供求关系来决定,而是市场的预期及信心来决定。如果住房投资者预期房价会上涨及投资的风险低,投资者自然会进入这个市场。如果投资者对这个市场没有信心,投资者当然不会进入这个市场。有房地产开发商说目前房地产市场销售低迷,就在于购买住房的人对市场的信心不足。因此,“两率”下调就可以恢复房地产的市场信心。假定目前的房地产市场正如该商人所言,那么只能说明他对当前政府的政策不了解,因为,从2007年下半年以来,对个人房地产的投机炒作,所以的房地产政策都是严格遏制。其实,不仅房地产政策如此,而且只要看看这几天房地产上市公司股票价格狂跌的程度,就可以看到市场对房地产企业的投资信心如何。在H股市场,不少房地产上市公司的股市已经跌得不到上市最高的五分之一了。这就是市场投资者对房地产的信心。这种信心靠“两率”下降可以恢复的吗?

如果房地产是居民住房消费的市场,那么房地产市场的价格则由居民购买住房的支付能力来决定。当房地产市场价格上涨到80%以上居民都没有支付能力购买的时候,当房价顶在天花板把绝大多数居民隔离在房地产市场之外时,那么靠信心的恢复能够把这些人吸引入市场吗?根本就不可能。否则,除非房地产开发商把房子免费赠送他们,或是把房价降到他们有支付能力可购买的价格上。现在房地产的住房销售下降问题,并非喊几句口号就能够让这些房子销售去的,而是要让房价真正降到不同层次居民可支付的能力上。比如,万科的住房降低价格,进入者就不断,这是市场基本常识。

现在的政策条件、市场环境、购买住房的对象等都发生根本性的变化,不少房地产开发仍然抱着早几年房地产市场的梦想,以为这种梦想还会持续,因此宁可把房价顶在天花板上就是不下降,甚至于制造房价为什么不可下跌的无数个理由。对于这些理由如何,我不想讲多少市场经济理论,大家只要看看早几年国内家电市场、汽车市场走过路,要让这些行业能够真正持续的发展,哪一个行业不是通过价格竞争来发展强大的。没有市场价格竞争,没有大量的房地产企业优胜劣汰,中国房地产业能够正常的生存下来吗?可以说,国内房地产市场繁荣了10年,6万家房地产企业没有几家是通过市场竞争淘汰倒闭的,这才是房地产市场最大的怪事。这说明了中国房地产市场竞争十分不正常。正是国内房地产市场十分不正常,房地产市场全面改革与调整也是必然。这是谁也无法改变的。即使是一些地方政府希望托市的方式诱导居民进入,但是所起到作用不大。试想,作为消费者的住房居民来说,他们进入房地产市场一定会根据其基本条件来决定,不是施舍一点小东西就能够改变的。每一个居民生活的智慧多得是。

还有,现在不少人总是在打着房地产业如何重要性的旗号认为房价不能下跌,说什么任何价格都可下跌,就是房价不能跌。对其含义不说,光说市场一种价格不能下跌就是荒谬绝伦。不过,对此还可不讨论,只要看看全世界最近出现的经济问题,看看美国最近出现的严重金融危机,哪一个地方的危机不是与房地产泡沫有关,不是由于房地产泡沫造成的。房地产市场的泡沫可以带来短期的经济繁荣,带来金融市场的繁荣,带来企业利润的大增等,但是吹大的房地产泡沫总是要破灭的。只不过,房地产泡沫有大小,泡沫破灭的时间有长短罢了。因此,目前中国经济要保持它稳定增长,就得遏制住房地产市场泡沫,就得挤出房地产泡沫,否则,经济危机一出现,中国的经济持续增长从何而来?美国眼前的教训还要多讨论吗?

而让国内房地产市场泡沫挤出,就得让顶在天花板的房价调整下降,让更多的居民有能力进入房地产市场。更多的居民有能力进入房地产,市场需求扩大,那么房地产市场岂能不繁荣?这样,居民的住房条件改善了,房地产市场发展了,国民经济自然会持续稳定发展。但是房地产开发商希望持续暴利模式,把房价顶在天花板上,不仅会让大量房地产企业面临种种困难,而且国家经济要想发展也是不可能。

房地产市场大势所趋,不是房地产开发商玩几个概念就能够让居民诱入市场的,每一个居民都有自己的生活智慧,他们早就知道这个市场发生了什么,因此他们也有应对的方式。房地产市场娱乐化只能是自娱自乐,估计与之起舞的人会越来越少。

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