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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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房地产只能进入周期性调整阶段  

2008-08-04 05:08:32|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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据报道,国内房地产市场救市论在喧闹两个月后,政府部门调查报告结论是,目前房价运行比较稳定,商业银行也没有因楼市造成重大风险。也就是说,闹哄哄的房地产“救市”政府给出一个清楚明确的结论:国内房地产市场根本就不存在什么“救市”的理由。

其实,只要看看世界上任何一个房地产市场,如果房地产市场的销售放缓,房地产企业面临破产与倒闭的,没有看到任何一个国家的政府是会来救房地产企业的。房地产企业有生在灭,是市场的常识与永恒主题,有哪个国家的政府会因为房地产企业破产来救房地产市场的。从市场经济法则来说,这只能是天方夜谭。

但是,在中国,尽管早些时候,不少房地产的商人一直在大声叫嚷房地产市场面临多少危机,面临多少风险,而这些风险又如何会影响国内金融体系,会如何导致中国金融体系危机,但是到目前为止,国内房地产市场,根本就没有看到一家房地产企业由于经营困难而破产或倒闭的。按照市场基本法则,在激烈竞争的市场中,如果近十年的时间,一个行业内根本就没有看到这个行业有任何企业由于经营困难而破产倒闭的,那么这个行业会有问题吗?这个行业正常吗?一个在政策蜜月中渡过的房地产业,大把大把的暴利在短期内卷入少数人手中,这个行业是永远不存在企业破产的情况。但是,当这个行业的暴利模式新政策所打破时,这些人当然是不会心甘情愿把煮熟了鸭子飞了,当然希望政府的政策永远让这种暴利模式不改变,这是正常。但是,我们的地方政府停留在这个基点来保护房地产市场这种暴利模式,那么不仅违背了中央的房地产政策,也侵害了广大民众的利益。

其实,国内房地产市场在经过早几年或近十年快速发展,房价快速飚升的阶段之后,已经开始进入房地产周期性调整时期。按照一般的市场法则,这种房地产周期性调整是任何人都无法改变的。有些地方政府希望逆市场法则而出什么政策来救当地的房地产市场,但是,这种“救市”估计只能是“竹蓝子打水一场空”。何也?

因为,早几年的房地产市场的价格快速上涨,真的是由于住房的“刚性需求”存在吗?是因为这种住房的“刚性需求”导致了住房的供不应求而让房价快速飚升吗?并不是,而是许多人借助于银行的金融杠杆及低利率政策大量的房地产投资与炒作。如果没有这种房地产市场的炒作,国内房地产市场的价格要在短期内快速。为什么这样说呢?我们只要看一下2007年第二套住房的信贷政策一出来,不仅市场上争论激烈,许多人第二套住房的信贷政策对其住房投资不利,因此坚决反对359号文件的出台,而且如此宽松的第二套住房信贷政策一出台,房地产市场就开始出现逆转,可见当时房地产市场的炒作比重有多高。

可以说,目前国内房地产市场以下几个方面发生的根本性变化,一是政府政策明确规定房地产市场是以消费为主导的市场而不是炒作投资的市场。因此,房地产消费,政府可以采取优惠的政策;对于房地产投资,政府则要求采取市场价格。如第二套住房贷款利率上调、首付比重增加,都说明这一点。而且这种政策地方政府是不可改变的。如果中国房地产市场把炒作与投资这部分清除出来,那么这个市场的住房需求就会发生根本性变化。

二是房地产市场的炒作与投资减少,不仅在于政府的房地产政策,而且在于利率水平上升,房地产投资成本大幅升高,从而增加了房地产炒作的成本。比如,在200410月利率没有上调之前,一年期住房贷款优惠利率为4.95%,而目前第二套住房的一年期贷款利率达到8.63%。利息上涨3.65%,利率涨幅达74.3%。加上目前通货膨胀过高,利率仍然处于上升的通道上,因此,进入房地产炒作风险急速上升。而这些因素,任何地方政府要改变是不可能的。

三是2007年房地产价格为什么能够快速上涨?既与个人住房快速增长有关(如去年住房按揭贷款增加8699亿元),也与一些银行推转按揭、加按揭产品大量从银行获得信贷资金有关,与国内股市短期内繁荣有关。但是这些条件,除了自住性住房按揭贷款政府仍然鼓励之外,个人想通过按揭贷款进入房地产市场是不可能了,再加上转按揭、加按揭产品严格禁止及股市那种繁荣不可能再现,那么地方政府及房地产开发商仍然希望重温2007年房地产市场价格快速上涨之梦已经没有条件了。因此,无论地方政府出台什么救市之政策,要想达到2007年那种房地产市场价格疯狂是不可能了,因为再也不会出现相应的条件。

四是今年汶川地震所发生的住房资产在瞬间消失,也改变国人对房地产投资的认识。也就是说,即使出现上述同样的条件,但是在汶川地震后,由于国人对房地产投资的认识变化,他们也不会涌入房地产市场,特别是成都这样的地方更多是如此。

可以说,2007年下半年以来,国内房地产市场的政策、金融市场的环境、居民对房地产市场认识等方面都发生了深刻的变化,而这种变化意味着国内房地产市场将出现重大的调整,或房地产市场将进入周期性调整期。这种先是挤出房地产的泡沫,然后是对房地产市场的产品定位、发生模式定位。如果房地产开发商在变化了房地产政策、市场环境及发展模式下仍然采取以往暴利的经营模式,希望宁可不卖一套也不降价,那么市场会这样的经营者严厉的惩罚,根本就不需要政府出来做什么。

有人一直在说,房地产市场的价格仍然会涨,而且出现报复性价格上涨。如果按照这样的逻辑,是房地产开发商就应该把自己生产的房子好好捂盘在手中,因为捂得越久你的利润越高,一套房子卖几套的价钱,何乐而不为?对于那些认为房价要涨的人,你为什么要告诉他人、要说出来?这样你自己可以多买一些,买得越多获利就越大,这样的好事你怎么啥得分给不别人。说穿了,这些说房价要上涨的人,其实他们心中是没有一点底,只是以此方式来诱导他人进入房地产市场,让他人来接他们手上的高价房!

总之,中国房地产市场早就进入大的调整周期,这种调整并不是一年半载可结束的,而是要经历一个漫长的时期(香港上一轮的房地产市场就经历了1997-2004年这样长的时间)。经过这种调整,市场的优胜劣汰把一些资质不好的房地产企业淘汰掉,让一些好的房地产企业存活下来。这是市场基本法则,谁能够改变呢?而且当前的房地产市场并非一些人想左右就可左右的,一些地方政府想左右就可左右了的,市场已经发生了巨大的变化,谁也无法阻碍国内这一轮房地产市场大调整!

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