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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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奥运之后,国内房地产市场趋势  

2008-08-25 07:45:47|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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奥运会结束,国内的房地产市场如何发展,特别是北京的房地产市场趋势如何?这是这这几天来自各方面问得最多的问题,也是各界最为关注的问题。比如说,这几天,或是有房地产行业协会的人出来说,奥运之后,政府不会出台什么关于房地产市场的政策;或是有研究机构公开表明,奥运之后,北京的房地产市场会出现新的上涨机会等等。

对于这些言论,是不需要更多讨论了,因为,在任何一个市场经济国家,房地产市场发展基本上是由市场的供求关系来决定,政府决不会由于某一个行业的周期性的调整而采取什么政府行动的。对一个行业的企业破产,这是经济生活中最为平常的事情,哪一个国家的政府不会因为有企业破产就出台什么政策让该企业不破产的,根本就没有,否则,各个国家制定《企业破产法》有何用?因此,行业的周期性调整、企业的破产都是平常的事情,世界上没有一个国家会因为房地产企业不景气而出手相救,因为这些都是企业自己的事情。

还有,有研究机构认为奥运之后北京的房地产市场的价格会重新上涨,其实,如果房地产是一个投资品,对房地产看空看多,也是十分平常的事情。这些机构看多北京的房地产市场,也没有什么不可。但是,这些研究机构把自己的花费人力物力研究出来的成果,告诉大众你不觉得大亏了吗?这些研究机构可能把这个报告留给自己用,这样好的信息、这样的好的获利机会为什么要示人?自己研究出来的成果,自己利用这些研究成果比他人先进入房地产不是可大获其利吗?即使是自己不进入房地产做生意,把该报告卖给所需求的人或机构也是有利可图的事情。目前股市上就有不少研究机构就是专门做这种研究的。

实际上,奥运之后房地产市场如何走、价格是怎么变化?尽管大家十分关心,但是对我来说,奥运对房地产市场没有多少影响,即使是在北京,要影响的早就影响过了,如果把影响的透支也算是一种影响的话,那么北京房地产市场的价格一定会出现全面的理性回归。

因为,对中国这样一个大体的经济来说,奥运的直接投入及间接的拉动经济也不到1%,而且要分在七年之间来完成,因此,对中国的经济来说,奥运的影响不会太大。对全国房地产业来说,这种影响更是微乎其微。因此,我们根本不要用澳大利亚、西班牙、韩国、希腊等地举办奥运的经验来看中国,中国是一个大体经济。

当然,奥运举办所在地北京,由于大量楼堂馆所建设、城市基础设施建设,近几年来,奥运对北京经济的影响是十分巨大的。可以说,房地产开发商及北京的一些上市公司,从奥运申办成功的第一天开始,奥运早就成了其房地产销售、其上市公司价格炒作的概念。在这样的概念下,不仅与奥运有关的上市公司的股价曾快速飚升,而且北京的房地产市场的价格也上涨了一波又一波。而且,对于北京的房地产开发商来说,完全是天赐良机。一方面,北京城市七年的城市基础设施大规模的建设,让整个城市的价值短期内快速飚升,房地产市场自然大受其益;另一方面,房地产开发商又可借助奥运之概念对北京的房地产市场大炒特炒,从而使得北京的房地产市场价格也上了天花板,与当地居民的可支配收入离得越来越远。

按照房地产开发商的理论,北京房价之所以高,就在于北京土地的稀缺性,就在于这种稀缺性反应的市场的住房的供求关系。但是,按照土地的稀缺性,北京是上海土地的六倍,那么上海的房价就得是北京的六倍,或北京是上海房价的六分之一,但是实际情况不是这样。还有,有人说北京是一个商务城市,奥运之后有大量的商务活动进行,特别是北京是一个开放的城市,北京将有大量农民工要进入这个城市等。但实际上这些都不是理由,因为北京的商业化与上海、深圳及广州相比根本就不是一回事,相差太远。国内商务最为发达的城市上海及深圳房价都能够调整,北京岂可不为?至于农民工进入购买北京的住房,那更是天方夜谭!居住在北京一辈子的居民,对目前北京的房价都望洋兴叹,完全远离北京的房地产市场,外地的农民进入北京岂有能力进入这种高价的房地产市场?

北京的房价过高,就在于个人投资房地产的比重过高。当政府政策让房地产个人投资挤出市场时,北京的房地产市场出现根本性变化就必然了。就目前的情况来看,政府对房地产政策对市场一重新界定,即把房地产投资与消费作一个简单的区分,房地产市场销售陡然下降。何也?实际上,还是北京房地产市场投资过多,北京的价格对奥运已经严重透支。如果一个市场的房价由于奥运严重透支,那么奥运之后北京的房价回归理性属于正常。而且在整个市场政策、市场环境及个人理念都发生变化后,谁能够阻碍这种价格严重透支的市场不调整或回归理性呢?

对于北京之外的其他地方,奥运对当地的房地产市场有影响吗?我想是没有多少影响的。很简单,奥运对全国实体经济都影响十分有限,那么对于不动产的房地产业来说,更是没有多少影响了。因为,房地产作为不动产,它的供求关系(如果有的话)是由当地的居民的可支配收入、人口结构、住房条件的偏好等方面决定的。它不会因为其他城市的价格快速上涨而上涨,也不会其他城市的价格下跌而下跌。因此,北京经济的奥运效应并不会影响到全国其他城市的房地产。

目前全国各地房地产市场的价格基本上是由当地居民购买力(即绝大多数居民对住房的支付能力)来决定,是由中央政府的房地产政策来决定。从2007年下半年开始,中央政府的房地产政策发展根本性的变化,比如一是肯定房地产市场是一个民生市场,是改善居民基本住房条件的市场;二是把住房投资与消费区分开,鼓励消费遏制投资;三是整个市场环境发生了根本性变化等。可以说,在这样的房地产政策主导下,今年国内房地产市场会发展翻天覆地的变化。而房地产市场投资的挤出,奥运之后国内房地产市场必将出现周期性的调整。因此,对于国内各地的民众来说,不是关注奥运之后房地产市场会发生什么,而是要关注最近的房地产市场政策对开发商及市场影响如何,以及这种影响如何改变开发商的经营模式,如何改变居民住房条件改善预期的变化。如果我们居民对这种趋势有所了解,那么他就容易来判断当地房地产市场价格如何调整或如何回归理性。

总之,奥运对各地房地产市场影响很小,大家不要以为奥运之后房地产会发生什么,房地产市场格局在2007年下半年就已经由政府房地产政策确定了,它是不会由于奥运之后而变化。

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