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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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房价全面下行是房地产开发商存活之道  

2008-08-25 23:43:30|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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对于当前国内房地产市场形势的判断,市场上都出自其所获得信息给出不同的判断,或是房价上涨、或是房价下跌,或是房地产市场形势大好、或是问题较为严重。但是这些判断是否与现实相符,则是不一定的。因此,在我们没有更好的数据来源之前,最为权威的应该是国家统计局公布的数据,这些数据是我们判断国内房地产市场最好的方式。

比如,从国家统计局的数据来看,1-6月份全国房地产开发投资完成额为13195亿元,同比增长33.5%(2005-2007年则同比分别增长为19.8%、21.8%、30.2%),其中,中西部同比分别增长45.3%、39.1%。住宅开发投资完成额为9497亿,同比增长36.6%。进入房地产的资金19173亿,同比增长22.8%,尽管低于2007年增长幅度,但资金流入多3500多亿,其中银行贷款4058亿,同比增长17.5%,同比多增加600亿;自筹资金7464亿,同比增长40.8%,同比多增加2100亿;定金用预收款为4508亿,同比增长14.4%,同比多增加560亿。房屋施工面积212660万平方米,同比增长24.1%,同比多开工40000万平方米。房屋峻工面积16920万平方米,同比增长13.8%,同比增加2000万平方米。房屋销售25892万平方米,同比下降7.2%,同比少销售2000万平方米。商品销售金额10325亿,基本上与去年同期持平。

从以上的数据可以看以下几个方面的情况,一是今年上半年,房地产开发投资不仅没有随着紧缩的货币政策减少,反之增长速度越来越快,增长的速度快于2005年十几个百分点,足见国内房地产市场开发投资增长的速度。而且房地产开发投资快速增长已经开始由东部地区向中西部地区蔓延。在中西部地区,不仅房地产开发投资增长迅速,而且所占的比重越来越大(早几年东部占比为70%以上,目前已经下降到占比60%以下)。而且房地产开发投资流向中西部地区,一则可以加快中西部地区的房地产市场发展与当地的经济增长,二则可能让聚集在东部地区的房地产泡沫风险分散。

二是尽管上半年采取信贷紧缩的政策,但是流入房地产的资金增长快、增加量大。并没有出现有人所说的房地产出现资金链的断裂。进入房地产市场的资金,银行信贷是主要来源,但已经为自筹资金来源所取代首要位置。自筹资金来源可以是来自股市、债券市场、私募等,方式,由于今年的股市不好,后两方面可以是主要流入的方式。也就是说,由于房地产开发投资快速增长,流入房地产市场的资金自然快速增长,而不是下降。只不过,房地产企业融资方式与渠道多元化。但是,这里也得注意一些房地产企业由于扩张过快,出现某种程度资金紧张。这些企业为了获得所需要的资金,开始向国外股权融资。这样做,尽管可缓解企业的资金紧张,但却与中央政府政策不合,并把国内利益向外国转移。此问题的严重性不可低估。

三是房屋开工峻工增长比较快,但销售下降。不过,在住房销售面积较大减少的情况下,销售总额并没有减少。这里可以在以下几个问题,一则随着住房销售的下降、峻工增加,房地产商手上持有住房越来越多;二则尽管住房销售面积下降,但住房销售金额并没有减少,也就说明国内房价仍然在上升;三则从中可以推出,目前房地产市场并没有什么问题,尽管住房销售下降,但房价没有下降,如果房地产开发商不维持房地产暴利的模式,把房价调整到合适的水平,或对当前房地产市场的价格重新定位,那么房地产市场很快就会掀起新一轮繁荣。而且这也是政府扩张大内需最为重要的一环。问题是,要通过什么方式来让房地产开发商来改变目前这种暴利模式。也就是说,房地产市场根本不存在什么救不救市的理由,如果房地产开发商能够改变其暴利模式,房地产价格向理性回归,那么房地产市场的所有的问题都迎刃而解。

因为,我们知道,世界上任何一个房地产市场,如果房地产市场的销售放缓,房地产企业一定会通过价格调整的方式找到其生存之路。即使是一些房地产企业面临破产与倒闭的危险时,也没有看到任何一个国家的政府是会来救房地产企业的。房地产企业有生在灭,是市场的常识与永恒主题,有哪个国家的政府会因为房地产企业破产来救房地产市场的。从市场经济法则来说,救房地产企业只能是天方夜谭的事情。

但是,在中国,尽管早些时候,不少房地产的商人一直在大声叫嚷房地产市场面临多少危机,面临多少风险,而这些风险又如何会影响国内金融体系,会如何导致中国金融体系危机,但是到目前为止,国内房地产市场,根本就没有看到一家房地产企业由于经营困难而破产或倒闭的。按照市场基本法则,在激烈竞争的市场中,如果近十年的时间,一个行业内根本就没有看到这个行业有任何企业由于经营困难而破产倒闭的,那么这个行业会有问题吗?这个行业正常吗?一个在政策蜜月中渡过的房地产业,大把大把的暴利在短期内聚集到少数人手中,这个行业是永远不存在企业破产的情况。但是,当这个行业的暴利模式被新的房地产政策所打破时,房地产开发商当然是不会心甘情愿把煮熟了鸭子飞了,当然希望政府的政策永远让这种暴利模式不改变,这是正常。但是,我们的地方政府停留在这个基点来保护房地产市场这种暴利模式,那么不仅违背了中央的房地产政策,也侵害了广大民众的利益。同时,其效果也是微乎其微。

因为,国内房地产市场在经过早几年或近十年快速发展,房价快速飚升的阶段之后,已经开始进入房地产周期性调整时期。按照一般的市场法则,这种房地产周期性调整是任何人都无法改变的。有些地方政府希望逆市场法则而出什么政策来救当地的房地产市场,但是,这种“救市”估计只能是“竹蓝子打水一场空”。何也?

因为,早几年的房地产市场的价格快速上涨,真的是由于住房的“刚性需求”存在吗?是因为这种住房的“刚性需求”导致了住房的供不应求而让房价快速飚升吗?并不是,而是许多人借助于政府对房地产市场价格的隐性担保、银行的金融杠杆及低利率政策涌入房地产投资与炒作。如果没有这种房地产市场的炒作,国内房地产市场的价格要在短期内快速飚升是不可能的。为什么这样说呢?我们只要看一下2007年关于第二套住房的信贷政策(359号文件)一出来,不仅市场上争论激烈,许多人因为第二套住房的信贷政策对其住房投资不利,因此坚决反对359号文件的出台,而且如此宽松的第二套住房信贷政策一出台,房地产市场就开始出现逆转,可见当时房地产市场的炒作比重有多高。

可以说,目前国内房地产市场以下几个方面发生的根本性变化,一是政府政策明确规定房地产市场是民生的市场,是以消费为主导的市场而不是炒作投资的市场。

二是房地产市场的炒作与投资减少,不仅在于政府的房地产政策,而且在于利率水平上升,房地产投资成本大幅升高,从而增加了房地产炒作的成本。比如,在2004年10月利率没有上调之前,一年期住房贷款优惠利率为4.95%,而目前第二套住房的一年期贷款利率达到8.63%。利息上涨3.65%,利率涨幅达74.3%。加上目前通货膨胀过高,利率仍然处于上升的通道上,因此,进入房地产炒作风险急速上升,进入房地产投资者会因此而减少。再加上股市下跌,房地产市场已经没有2007年股市融资环境了(企业与个人都是如此)。而这些因素,任何地方政府要改变是不可能的。

三是2007年房地产价格为什么能够快速上涨?既与个人住房按揭贷款快速增长有关(如去年住房按揭贷款增加8699亿元),也与一些银行推转按揭、加按揭产品大量从银行获得信贷资金有关,与国内股市短期内繁荣有关。但是这些条件,除了自住性住房按揭贷款政府仍然鼓励之外,个人想通过按揭贷款轻易地进入房地产市场是不可能了,再加上转按揭、加按揭产品严格禁止及股市那种繁荣不可能再现,那么地方政府及房地产开发商仍然希望重温2007年房地产市场价格快速上涨之梦已经没有条件了。特别是在美国次贷危机之后,银行监管部门进一步密切关注商业银行的住房按揭贷款风险,并要求各商业银行完善现有住房按揭贷款制度、市场准入标准及风险管理,从而进入房地产的投资者更是为减少。在这种情况下,无论地方政府出台什么救市之政策,要想达到2007年那种房地产市场价格疯狂是不可能了,因为以后再也不会出现相应的条件。

四是今年汶川地震所发生的住房资产在瞬间消失,也改变国人对房地产投资的认识。也就是说,即使出现上述同样的条件,但是在汶川地震后,由于国人对房地产投资的认识变化,他们也不会涌入房地产市场,特别是成都这样的地方更多是如此。

可以说,2007年下半年以来,国内房地产市场的政策、金融市场的环境、居民对房地产市场认识等方面都发生了深刻的变化,而这种变化意味着国内房地产市场价格将出现重大的调整。这是谁无法改变的事实。如果房地产开发商在变化了房地产政策、市场环境及发展模式下仍然采取以往暴利的经营模式,希望宁可不卖一套也不降价,那么市场会对这样的经营者严厉的惩罚,根本就不需要政府出来做什么。

还有,房地产开发投资快速增长,也就说明市场的供求住房越来越多,住房的供应量增长,当房地产市场为消费所主导时,这种情况对房地产市场价格影响同样是十分重要的。

总之,当前房地产市场的价格将出现全面向下调整是谁也无法改变的趋势。而这次中国房地产市场周期性大调整中,顺势者才得以生存,逆势者一定会通过市场的优胜劣汰方式把它淘汰掉。这是市场基本法则,谁能够改变呢?而且当前的房地产市场并非一些人想左右就可左右的,一些地方政府想左右就可左右了的,市场已经发生了巨大的变化,谁也无法阻挡!

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