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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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房地产不可救、不需救、不能救  

2008-07-06 16:00:35|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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最近,一些地方房地产市场价格出现某种程度下跌,住房销售的严重下降。面对这样的形势,一些人又如2003年那样,认为中国的房地产市场面临一个调整的临界点,政府应该重新调整房地产市场政策。在这些人看来,如果房地产市场不改变目前他们所认为的这种状况,就会危及中国宏观经济安全、就会危及中国银行体系的风险、就会影响民众房地产资产的升值、就波及到地方政府财政收入,甚至于把中国住房保障体系建设也扯上,认为如果房地产市场调整,中国住房保障体系就没有财政支持,那么这个住房保障体系建设就是一句空话。因此,他们又打出了“中国楼市告急”的旗号。

对于这些人的言论,并非什么司空见惯。房地产要挟中国经济及中国政府早就是平常的事情。但是,这些人为什么这样做?关键就在于利之所趋,就在于房地产将失去暴利的时代、房地产将无法成为少数人在短期内聚集社会财富的工具、在于房地产市场将成为民生的市场。因为,十七大报告关于住房民生的精神、中央24号文件对房地产市场宗旨的规定、2008年总理报告中关于遏制房地产不合理需求的要求及严格限制房地产炒作的要求,都要改变房地产市场暴利,都让房地产市场成为民生的市场。因此,房地产市场变化就得救市,就得改变这些政策,就得让国内房地产市场重新回到房价推高到绝大多数人没有支付能力购买、房地产市场炒作盛行的市场。正如中国城乡建设经济研究所所长陈淮认为,“前不久的国务院常务会议提出要稳定市场和稳定房地产市场。”这里,稳定市场不应单纯理解为恢复到2007年的成交量和上涨幅度才是稳定。应稳定老百姓改善住房的经济预期,稳定推进落实2007年国务院24号文件的决心和措施。也就是说,房地产市场发展与繁荣就在于能否改善老百姓的居住条件及提高老百姓的住房福利水平,离开了这一点,那么改变房地产市场发展方面的任何理由都是不成立的。

因为,能否改善老百姓的居住条件及提高老百姓的住房福利水平,是十七大报告、24号文件及今年总理的政府工作报告的基本精神。它也建立在房地产市场发展的三个基本理论前提上。一是每一个公民的基本居住权具有根本上的优先性,它是现代社会文明的基本标志;二是在土地公有制的情况下,由于中国土地为全国人民所有,因此,全国每一个公民都有分享土地要素所创造的成果与福利的权利,而不是让全国人民的土地成为少数人谋利的工具或掠夺他人财富工具。三是中国共产党的宗旨是为最绝大多数人将利益的,因此房地产市场所有的政策、目标、出发点都会从最绝大多数人利益出发。因此,国内房地产市场向生产满足绝大多数居民有支付能力购买舒适的住房方面发展,改变目前房地产市场暴利经营,根本就不可救。

还有,国内房地产市场全面的理性也是中国经济发展的必然。可以说,从1998-2007年,中国房地产市场经历了10年高速发展。在住房制度改革、经济高速增长及相应的人口结构等多重利好推动的情况下,中国住宅年销售量增长10倍,住房销售额增长近14倍,特别是2007年各地房价更是出现快速飚升。远不说,只讲我亲身经历的一点事情,如北京三环北太平庄的几个楼盘,2002年一手楼价格是4900元,目前二手房的价格上升到20000元以上;天通苑经济适用房由2650元上涨到目前10000元左右。也就是说,在短短的几年的时间里,如果以二手房的价格变化来计算,北京许多地方的房价上涨4倍以上。而这种住房销售大量增长及房价快速飚升,投资与消费界定不清,投资比例过高的因素,也有人口结构的因素。比如,2003年从中国人口结构来看,30-39岁之间的人口比例最大,达到2.46亿,而20-29岁的为1.74亿,比重骤然下降30%。从亚洲各国的经验来看,首次购买住房的人口主要集中25-39岁,这就早几年国内房地产市场快速发展一个重要原因。但是2008-2017年,购买住房的人口绝对数量迅速下降。国内房地产市场的调整也是自然,而不是房地产市场一变化就要什么救市。

还有,就目前的房地产市场的情况来看,房地产不需救。现在,我们再来看目前国内房地产市场发生了什么。从国家统计局最公布的数据来看,5月份,“国房景气指数”为103.34,尽管比4月份回落,但仍然处于上升通道,只不过是价格增幅有所下降。还有,1-5月份,全国完成房地产开发投资9519亿元,同比增长31.9%(2007年同期增长是27.5%),高于同期4个多百点。也就是说,房地产开发增长不仅没有随着从紧货币政策下降,反之仍然处于高位运行;1-5月份,全国房地产开发企业实现到位资金15099亿元,同比增长24.3%。流入房地产资金增加3000多亿。银行贷款3423亿,比2007年增加606亿。1-5月份,全国房屋施工面积19.57亿平方米,增长24.9%。但房地产销售面积与销售总额有所下降。也就是说,从国家统计局公布数据来看,到目前为止,国内房地产开发的繁荣没有改变,特别是房地产开发及房地产市场资金的流入不仅没有改变,反之快速增长。如果房地产市场这样的快速增长仍然认为不够,是不是一定把国内房地产泡沫推到完全破灭,然后让中国经济陷入日本那十年的经济衰退或美国次贷危机,让全国人民来买单才行!

当然,目前国内房地产市场的变化主要在于住房销售下降,银行个人住房按揭贷款的减少。为什么会这样?最根本的问题就在于2007年房地产市场的投资比重过高,特别是一线城市更是如此。因此,政府一出台把房地产市场消费与投资区别的政策,对房地产市场投资作一定的限制,那么整个房地产市场就发生的巨大的变化。最近,为什么有人要出来大造舆论要求政府改变目前的房地产市场政策,问题就在于他们认为目前住房销售没有如2007年房地产泡沫吹得巨大时那样火爆,国内投资者没有踊跃地进入房地产大炒特炒,没有再让国内房地产市场炒出一个又一个的泡沫而走美国次贷危机之路。但实际上,遏制房地产炒作及投资是今年政府工作报告及2008年国务院工作任务要点严格遏制的东西。在2008年国务院工作任务要点中,明确地指出了遏制房地产炒作是2008年政府工作的主要任务之一。

就目前的情况来看,房地产市场最大的问题是房价过高把中国80%以上的居民排除在房地产市场之外,让许多进入房地产市场居民成了一生难以摆脱的“房奴”。反之,却让少数人用国有土地要素在短期内聚集及掠夺社会财富、牟取暴利。这不仅对全国人民不公平,而且是在严重伤害着中国绝大多数人与党的关系,损害党在广大民众心中的威信。因此,让国内房地产市场成为一个民生的市场,成为一个改善绝大多数民众住房福利条件的市场,这是绝大多数中国人的梦想,也是党的政策宗旨的基本出发点。因此,目前房地产市场的问题就是如何改变早几年房地产市场发展暴利模式,就是要改变房地产市场为少数服务模式,就得让过高的房价调整过来。

可以说,目前房地产市场并非有多少危机,它仅是一些人为了维护以往的房地产暴利模式与推出以满足绝大多数人有支付能力住房发展模式之间冲突。一方面,房地产开发及房地产炒作者手在持有大量的住房,利用国有土地资源来牟取暴利而不愿让房价下降,另一方面房价过高把绝大多数居民排除在房地产市场之外。在这种情况下,如果房地产市场价格调整到绝大多数居民有支付能力的水平上,房地产市场岂能不繁荣?在市场经济中,没有卖不出去的产品,只有卖不出去的价格!我前几天到重庆,重庆一家最大房地产企业把房价调整到居民有支付能力水平上,住房销售立即出现少有繁荣,他们楼盘很快就出售完了。也就是说,就目前国内房地产市场形势来说,房地产市场不能救,否则让这个市场成为投资者市场、成为房地产炒作者的天堂。这不仅对国内绝大多数居民不利,也会把房地产市场的问题转化政治问题与社会问题。

就目前的情况来看,不少房地产救市者主张要放开第二套住房的政策,要以扩大内需的方式来增加住房需求。但实际上,到目前为止,中国的个人住房按揭政策标准比任何一个成熟的市场经济国家的标准都要低。比如,目前个人住房按揭贷款每个月还款数占家庭收入比重可达到50%,而且其他国家只有28-35%。个人按揭贷款市场准入,其他国家要求有个人工资收入银行对账单、个人所得税税单、单位工资证明及个人信用评级等,但中国仅是需求单位工资收入证明。如果按照这样的市场准入,中国至少有一半以上的人是无法通过住房按揭贷款进入房地产市场的。

所以,目前不少地方正在变相的方式来化解央行的第二套住房政策,正在千方百计地改变个人住房按揭贷款的信贷政策。比如说,采取零首付、担保首付、降低第二套住房标准等。这样做,住房可以是卖出去了,但制造国内银行体系的金融风险,而且也在通过不同的方式在把房地产市场的风险转移到银行。而国内银行在国有为主导的情况下,这种转移的风险则可能让全国人民来承担。也就是说,当前房地产开发及地方政府在采取不同的方式改变目前商业银行住房按揭管理政策时,其实就是在制造风险及转移的风险。对于,中国政府要密切关注,也不可用短期利益来牺牲国家长远利益。

总之,目前房地产市场的问题并非如有些人所说的在于政府之政策,根本在于房地产企业自身,如果房地产企业能够改变暴利之观念,能够适应市场发展之趋势,任何一个市场没有卖不出去的住房,只在卖不出去的价格。如果住房的价格调整到最绝大多数居民支付能力水平,房地产市场岂能有什么问题?而房地产市场的稳定并不是要把全国房价稳定在2007年泡沫水平上,而是要稳定国内绝大多数居民改善住房的经济预期上,这是24号文件的核心,也中国房地产市场得以发展与繁荣的根本所在。因此,目前国内房地产市场不要救、不需救、不能救。

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