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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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“断供门”的反思与意义  

2008-07-22 05:23:06|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“断供门”也就是早几个星期传说的,深圳用住房按揭贷款购买住房的居民由于房价下跌得太快而不再归还的银行按揭贷款的事件。根据这种传说,由于深圳出现“断供潮”,如果这种“断供潮”阻止并让其全国蔓延,那么不仅会危及国内商业银行的安全,也会造成中国金融市场的危机及中国经济的危机,因此,政府应该迅速调整当前的房地产市场政策,阻止这种“断供潮”在全国蔓延,以此来保卫中国三十年来经济改革的成果。

可以说,这种“断供潮”的消息一在网上传播,以最短的时间立即成了国内各媒体密切关注的热点问题,它也很快成了一些人要求政府改变目前的房地产市场政策的理由。但是,对于“断供”是什么?“断供潮”是不是真正的发生了?如果发生了对居民本身、对国内房地产市场及对国内银行体系的影响如何?其实,大家基本上不了解,媒体也只是根据一两个案例而大肆地渲染。实际上,断供潮并没有在深圳发生,更不会蔓延到全国。

因为,一是今年上半年全国的房价仍然上涨了10.2%。6月份,全国70个大中城市房价格同比上涨8.2%,其中,一手房价格同比上涨9.2%,二手住房销售价格同比上涨7.5%。而6月份深圳一手房下降为-1.3%。也就是说,除非商业银行恶意要把银行贷款贷给那些完全没有能力还款的人,这些人可能没有能力来还按揭贷款断供。否则,在全国房价普遍上涨,哪里来的个人按揭断供呢?即使银行贷款给那些完全没有还款能力的人,如果房价上涨,这些人同样可以把住房卖掉把贷款转让给他人来还。在这种情况下,断供是不会发生的。因此,在目前国内房价上涨的情况下,断供情况是不容易发生的。既然断供都不容易发生,如何出现“断供潮”。

二是假定房价快速下跌,跌到个人归还银行的贷款大于个人所按揭住房的市值,也不是个人想断供就可以断供的。这就得看个人有没有还款能力。如果个人有还款能力而不归还银行的按揭贷款或断供,在中国还没有《个人破产法》的情况下,个人负债是无限责任的。如果个人任意断供,并不是个人把这些价值较低的房子还给银行就可一了百了,而是即使个人觉得花不来把这些房子还给银行,也是没有一家商业银行会轻易地允许个人这样断供。如果个人交给银行的房子不足抵偿其债务,商业银行一定会继续对个人追讨其没有偿还的债务。商业银行一定会要求断供的个人用其他财产来抵偿其债务。如果个人有能力还款而恶意不还款,那么他一定会受到商业银行对他的法律诉讼。再加上个人首付款的损失、购买住房时交易费用的损失、已经还按揭款的损失、法律诉讼费用损失、个人信用损失等等,在如此巨大的损失面前,哪一个个人会轻易地断供的呢?比如,1997年至2003年,香港的房价下跌67%,曾出现过负资产的个人15万户,但是,并没有看到任何一个香港人恶意断供的。可见,个人断供的负面影响有多大。也就是说,即使国内房价大幅下跌,任何购买住房的个人要断供也会三思而后行,不是个人断供后就可一了百了的事情。

三是整个深圳商业银行的个人按揭贷款余额只是2200多亿,个人按揭贷款不良率仅0.67%,但是为什么有人出来说,如果“断供潮”不阻止会让银行受到1000亿以上的损失。这样弥天大谎也会有人相信,而且我们的媒体也会这样大肆渲染并短期时间内其消息传播全国。其中有许多问题值得我们认真反思。

从这次“断供门”事件来看,断供的问题为什么能够在短期时间引起国内各类媒密切在关注?其问题的根本点就在于,在目前国内房价刚开始向理性回归的条件下,无论是购买住房消费的人还是住房投资的人,大家都在关注,如果房价真的下跌并下跌很厉害时,有没有一种规避其风险办法。不少人肯定会想,如果“断供”能够把个人购买住房的风险降低到最小的程度,也不失是一种可选择的办法。特别是,那些炒房者更是会这样想。这样,断供问题自然会吸引用按揭贷款购买住房的人的密切关注。

同时,当房地产市场的价格出现调整时,居民对房地产价格预期会出现巨大逆转,从而使得大量居民根本就没有意愿进入房地产市场,加上过高的房价早就把国内80%以上绝大多数居民抛离在房地产市场之外,从而使得房地产市场销售迅速下降。当房地产的销售迅速下降,房地产开发商又想维持其暴利而不愿意调整价格时,在房地产市场为政策市的情况下,房地产开发商也自然会寻找或制造一些概念来要求政府来改变当前的房地产市场政策。而“断供门”的出现则正好成了房地产开发商借题发挥的机会(更公平地说,“断供门”的发生更可能是炒房者的杰作)。也就是说,在房地产开发商看来,既然全国出现“断供潮”,政府还不快点改变现行的房地产市场政策,还不早点来化解“断供门”的问题。如果把“断供门”事件炒得越大。政府改变现行的房地产政策机率就越高。但是,实际上这是个根本不存在的问题。

还有,“断供门”事件应该是一次全国性房地产知识的普及的过程和房地产信息交流的过程。通过这种房地产知识的普及不仅让广大民众知道了什么断供,也知道什么是断供的条件及个人断供行为的后果。可以说,通过这种对断供知识的普及,以前房地产市场的许多谎言早就暴露光天白日之下(比如“房价下跌银行先死”)。因为,在中国还没有《个人破产法》的情况下,即使房价迅速下跌,银行所面临的潜在风险也不是早些时候所夸张的那样大,因为,个人按揭贷款对银行的负债是无限责任的,个人住房财产不及抵贷款债务可能用其他个人财产抵,个人现在还不起可以将来还,个人自己没有还还可以延续到继承财产后代等。商业银行还怕个人断供吗?我想,在这次“断供门”事件中,有商业银行出现主张其权力,意义就在这里。但是,这里同样有一个问题,我们商业银行对按揭贷款进入者审查是否严格,如果不是这样,按揭贷款人同样也可能以此理由来减免其债务负担。

同时,在“断供门”事件中也可以看到,国内绝大多数民众在这种房地产市场知识的普及过程中不断成长、不断地变得更聪明,那种还如几年前那样希望把房地产娱乐化、希望制造一些房地产概念及舆论来左右房地产市场价格和来左右房地产政策的事情早就成了历史。可以说,未来房地产市场只是产品质量竞争的市场,一些想通过概念炒作任意谋利的机会在减少。

再就是,“断供门”也给商业银行更多的警示:尽管房地产的个人住房按揭贷款是商业银行的优质资产,但是这是有条件的,即在房价上涨时才是这样。如果房价下跌,个人住房按揭贷款同样会商业银行带来巨大的风险。面临这些风险,无论是银行监管机构还是商业银行都得对现在这样风险管理制度与规则进行全面评估与检讨,以便来完善其个人住房按揭贷款风险管理规则。否则,中国银行业也会步美国次贷危机之后尘。

总之,“断供门”事件已经水落石出,它对国内民众是一次全面的房地产知识的普及。同时,它也给了国人对房地产市场更多的反思与思考,有人再想以“断供门”类似的事件来左右房地产市场已经成了历史。

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