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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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正确判断国内房地产市场形势  

2008-07-16 22:02:13|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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根据国家发改委、国家统计局调查显示,6月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%,涨幅比5月低1个百分点;环比价格与上月持平。其中,新建住房销售价格同比上涨9.2%,二手住房销售价格同比上涨7.5%。6月份深圳一手房下降为-1.3%。也就是说,从政府公布的数据来看,尽管近两个月国内房价的上涨幅度有所放缓,但国内房价仍然在持续上涨范则是不争之事实。而且,特别是今年前5个月,国内房价上涨幅度一直保持在10%以上。

但是,今年以来房地产市场炒作最为热闹的问题,有从紧的货币政策使得房地产开发企业资金链的断裂,即百日巨变论;房地产市场的价格会引发银行体系风险,会影响国内经济增长,会影响国内住房保障体系确立;更有离谱者,说什么房价的下跌,会引起房奴断供,土地流拍,地方一级财政将失去土地收入的支撑而缩减公共支出,导致居民没有便捷的公共交通可坐,没有了环境优美的街心花园,甚至低保、学校也难以为继等等。

前面的百日巨变论、金融风险的问题,我早就有许多文章作了详细的分析,在此不详表,只是来讨论一下“房奴断供”及土地财政的问题。

对于居民住房按揭贷款断供问题,这几天媒体炒得火热。但是,这种现象即使是在深圳,也是极个别的现象。因为,断供必要的条件是,一是房价下跌的市值远远低于购房者要支付给银行的按揭贷款,这时向银行办理按揭贷款的个人才有意愿停止向银行还贷款,即断供(不过,这里要把商业银行对一些按揭贷款人审查不严而造成无能力还贷的情况除外,这些风险要商业银行来承担);二是个人支付按揭贷款还款能力完全丧失。如果个人还款能力没有丧失而不归还银行贷款,相应的商业银行一定会通过法律途径追讨。这不是个人想断供就可断供的;三是个人断供最大的受害者是断供的个人。只有在断供的收益远远大于这种行为成本时,这种行为才会发生。

那么,我们来看上述几个方面的条件,近年来各地房价都在快速飚升,有些地方房地产市场泡沫很大,比如深圳、上海。但是,尽管如此,国内各地房价根本就没有下跌过。如果房价没有下跌,哪里会出现房价市值低于购房者所要支付给银行的按揭贷款的价值呢?如果这种情况不出现,哪里来的按揭贷款断供。即使今年以来深圳房价一直在下跌,但就目前的情况来看,房价下跌达到这种情况还是比较少。全国各地房价都上涨,断供如何来发生。从国家公布的数据来看,当前掀起这轮断供讨论意义不大

二是假定房价快速下跌,跌到个人归还银行的贷款大于个人所按揭住房的市值,也不是个人想断供就可以断供的。这就得看个人有没有还款能力。如果个人有还款能力而不归还银行的按揭贷款或断供,在目前市场的商业化及法律化的条件下,没有任何一家商业银行会轻易地允许个人这样做的。如果个人有能力还款而恶意不还款,那么他一定会受到银行起诉。而且,个人断供后的官司频繁,可能比不断供的成本还大。

三是个人断供最大的受害者是自己,如果居民轻易的断供所要承担损失将是巨大的。他不仅要承受已支付首付的损失、要承受已供款按揭贷款的损失以及住房交易费用的损失,而且会严重损毁个人信用记录。可以说,在逐渐完善与发达的银行个人信用体系下,个人信用不良记录将对个人未来生活及商业活动许多障碍。在这样的情况下,断供个人的损失包括了有形与无形的、现在与将来的等综合在一起将是巨大的。因此,,没有哪个购房者(无论是消费或投资)会选择按揭贷款断供的。因为,其付出代价与成本太高。

至于“土地财政”的问题,这是一个十分离谱的概念,它也是中国土地公有制下的产物。在发达的市场体系下,没有哪一个国家是通过土地财政来保证政府公共支出的。我们可以看到,这些没有土地财政的国家,其居民公共福利水平、公共支出水平、公共基础设施比中国差吗?如果地方政府想通过推高房价来获得土地财政收入,来推高GDP,表面上是对当地居民有利,但是实际上,这种土地财政不仅不利房地产市场持续稳定发展,也严重损害了农民利益及一些地方居民的利益,为政府官员寻租设租创造了条件。房地产市场的许多问题根源就在这里。因此,土地财政的改革是必然,也是目前中国经济改革重要方面。

总之,最权威的数据表明,国内房地产市场的大势,并非一些房地产开发商所叫嚷的那样有多少严峻,反之,房地产市场价格上涨还在进行,只不过上涨幅度小了一些。而房价不大幅度下跌,那里来的断供问题。如果把一些恶意的行为看作是全国普遍现象,那有点大夸张了,不知其用意何在?而国内房价在上涨,岂有什么土地财政的问题?更何况土地财政本身就是问题,是中国经济改革之目的。如果要把一个要改革的对象作为既定的目标来讨论房价不能下跌,其前提都错了,其结论能对吗?

 

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