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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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房地产的价格理性回归刚开始  

2008-07-15 01:01:58|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产市场娱乐化早就是家喻户晓的事情。基本上大多数房地产论坛都会歌舞升平、娱乐万分,以此来显示房地产市场的繁荣及阔绰。而且,房地产市场的娱乐化不仅表现为大多数房地产论坛上,也表现为房地产开发商的产品销售上与房地产问题的讨论上。前者不表,只说后一方面。比如,今年房地产市场调整刚开始,就有人出来说,中国房地产市场会出现百日巨变,即在百日的时间内国内房地产企业有很大部分要淘汰掉而过不了百日关。最近,又有人搞什么自称“猪坚强”,然后又有人出来说,这种房地产巨变已经见底了,即“楼市见底论”,房地产市场的“金九银十”的时机又要来了等等。

可以说,不管房地产市场讨论如何娱乐化,其根本无论无外乎在于两个方面,一是想告诉政府,房地产市场是如何重要,目前房地产市场是如何困难,如果政府不出台相应的政策,房地产市场就会面临如何巨大的危险,而这种危险又如何会危害到国家经济与金融安全;二就是告诉民众,房地产市场的机会如何,如果民众不把握机会进入这个市场,那么就会失去应有的机会。而这种房地产娱乐化的根本就是房地产开发商的利之使然。但实际上,房地产市场真的会如此瞬息万变吗?如果这样,既与房地产市场的特性本身不符合,也与他国之经验及房地产政策不符合。

一般来说,房地产业是一个生产周期性较长的产业。从土地获得到产品最后销售,一般都得经历几年的时间。因此,房地产业从一个繁荣周期到另一个繁荣周期都将经历近十年的时间。比如,美国最近一次房地产市场繁荣就经历了近8年的时间,而且房地产市场的调整从2006年开始已经经历了两年多的时间,但是这种调整在要什么时间结束,到目前为止仍然是一个未知数。在中国,从1998年住房制度改革开始,房地产市场已经经历过了近十年的繁荣。可以说,这次中国的房地产市场繁荣如果不是制度改革溢出的因素,房地产市场的繁荣要持续这样长时间基本是不可能。既然房地产市场的繁荣可以持续十年,那么国内房地产市场调整要在短期内就完成是根本不可能。更何况,中国房地产市场基本上还是政策市,政府正在通过房地产政策方式来矫正当前房地产市场不合理性,比如房地产产品的中低档及小面积化,房地产市场的民生化等。而这种政策调整一定会让房地产市场调整的周期更加延长。既然房地产市场是一个发展周期性较长的市场,因此任何人为的方式来中断这种房地产市场发展的周期性或阻止这种房地产市场调整,对房地产市场来说,应该是一场巨大的灾难,由此带来的负面影响谁也不可低估。

那么,中国房地产市场为什么会出现这种周期性的大调整?这不仅在于房地产市场本身的使然,而且在于政府房地产政策宗旨的重新定位。对于前者,由于以往国内土地政策、房地产市场政策及房地产信贷管理政策的缺陷,从而使得国内房地产市场出现两大严重问题。一是房地产过高、上涨过快,从而使得国内80%以上居民没有支付能力进入房地产市场。比如说,深圳市2004年房价与居民收入比仅为6.52倍,而2006年、2007年一下飙升到15.76倍、20倍以上。上海、北京市中心区的房价与收入比甚至达到了30倍和50倍以上。还有,全国房价普遍快速飚升。比如,2004年北京的平均房价才只有5050元/平方米,而2007年全市平均房价竟上升到14000元/平方米,上涨三倍以上。北京是这样,全国许多地方都是如此。也就是说,当全国房地产市场泡沫巨大时,房地产市场出现大调整是必然,是谁无法改变的东西。二是有权者通过房地产市场在短期内把整个社会的财富聚集到少数人手,从而通过房地产市场在制造社会收入严重分配不公、通过房地产市场在撕裂整个社会的族群关系及制造社会矛盾与冲突、通过房地产市场严重损毁中国共产党几十年建立起来在广大民众中的威信等。如果这个问题不解决,不仅和谐社会无法解决,而且整个社会冲突与矛盾会越来越严重。因此,在这意义上说,国内房地产市场大调整也是必然。既然房地产市场要进行大调整,那么这种调整能够在短期时间内完成吗?根本就不可能。

既然房地产市场是一个周期性较长的产业,它的调整周期性不可能在短期内完成。从政策角度来看,房地产市场政策效应更需要一个较长的周期。比如说,美国的房地产市场发展8年繁荣后,从2004年6月开始到2006年8月,美联储通过17次加息来调整房地产市场的泡沫,但是美国房地产市场这个泡沫直到2007年3月才开始破灭,最近才出现美国银行业的危机。而且美国房地产市场泡沫破灭所造成的影响,美国房地产市场调整什么时候结束目前为止根本就没有时间表。再来看中国,房地产政策对市场的影响同样有一个相当长的滞后期。比如2006年国六条以技术性硬约束要求生产70%以上90平方米以下的住房的政策规定,直到两年多后最近才显现一点效果。那么政府2007年下半年公布的24号文件、359号文件、452号文件、64号文件及39号令等,这些政策与文件其调整的效果同样是需要一个较长的时期内才能够显示出政策效应。而这种政策效应要想在短期内消失,除非取消这些政策。

而且这些政策并非仅是技术性的,而且是原则性的,是通过这些政策重新确立中国房地产市场发展之宗旨、来调整房地产市场发展模式与经营模式、来调整房地产市场需求主体、来整顿房地产发展秩序、来规范房地产市场的行为等,而这些原则性东西能够在短期内完成吗?这是完全是不可能的。比如,重新界定为房地产市场为民生的市场、对房地产市场的投资与消费进行严格的区分并采取不同的政策。这些东西能够在短期内完成的吗?可以说,这些东西不仅不可能在短期内完成,而且一旦让这样的政策深入市场,那么这个市场一定会发生翻天覆地的变化。这种变化是谁也无法来抗拒的。正是这意义上说,国内房地产市场调整、房价的理性回归仅仅是开始,因为房地产政策的应该刚刚显示出一点效应。

最近,有房地产开发商认为,目前国内房地产市场之所以面临问题,比如资金链将面临断裂、住房销售迅速下降,问题就在于政府采取从紧的货币政策,问题就在于这些政策对房地产行业的不公平,尤其是政府采取打压房地产市场的政策。比如说,几个月来商业银行一直停止给房地产开发商贷款。其实这里有几个问题,一是从紧货币政策对任何行业都是一样,凭什么要对其他行业从紧而不对房地产行业从紧,更何况这些都是商业银行的行为,政府根本就没有多少干预之权力;二是从所国家统计局公布的数据来看,实际上2008年以来从紧的货币政策对房地产市场并没有紧,银行体系流入房地产企业的资金也没有减少,只不过是让国内房地产市场银行信贷管理科学规范以及个人住房按揭贷款减少。但是这种信贷管理规范后为什么会导致国内房地产市场销售与价格下跌及个人住房按揭贷款减少?其中原因就在于早些时候房地产市场是一个投机炒作市场,就在于这个投机炒作市场把房价炒到了天上,就在于个人住房按揭贷款市场准入信贷管理政策的不科学不规范。

但是,不要说以前的关于房地产信贷管理的文件,即使是2007年的359号文件对房地产信贷管理政策的调整,对国内个人住房按揭贷款政策仍然是世界上最为宽松的。这种宽松不仅表现为个人按揭贷款政府有优惠的政策之外(如首付比重及贷款利率优惠),而且也表现为市场准入标准低(比如许多国家个人按揭贷款月还款是家庭可支配收入28-35%,而中国则达到了50%),表现为对这些市场准入审察不严。特别是国有为主导、治理结构不健全的国内商业银行在利益短期化的驱使下为了竞争相应业务更是会放松相关标准。比如,对第二住房的按揭贷款,央行早就明确的规定,但是不少商业银行就是不断地突破这种规定。

特别是,最近国内房地产市场在政府的房地产政策驱使下,房地产市场的价格刚在一些地方慢慢地在回归理性,而一看到这种情况,国内房地产企业及一些学者,就认为中国房地产市场价格不可大跌。如果房地产市场的价格大跌,政府就得出台如何来救市的政策。因为,如果政府不出台救市,房地产市场企业的暴利就无法持续维持,房地产开发商也不可能短期内把中国人民的巨额财富转移到房地产开发商手。但是,他们为了达到其目的,往往会采取维护公共利益的名义来掩饰。什么房价不能够下跌,否则如果房价下跌就会影响国家经济安全、会影响国内居民的财富持在、会让国内银行倒闭等。但实际上所有问题都是围绕着房地产商暴利的目标不改变。

最近,在美国那种信用评级清楚、法律健全、金融市场制度发达情况下,由于房地产信贷管理的按揭贷款问题都引发美国金融体系及银行体系的危机,那么在中国的情况下,房地产信贷所面临的风险有过之而无不及。如果中国政府不对此有清醒的头脑,而是任由房地产开发商来要挟、来左右,那么中国房地产信贷而引发的金融风险肯定会更大。特别是,最近国内房地产开发商又想通过各种方式来左右市场、来左右政府的政策之时,政府对此更应该有更多的警惕。

还有,房地产开发商不是说房地产市场已经走出周期性困难吗?房地产市场的价格又会如2007年那样飚升,房地产企业的暴利又会从天上掉下来吗?其实,如果是这样,事情就十分简单了。在这样的情况下,房地产开发商根本就不要希望政府来救市或政府来改变目前房地产市场政策,只要把自己手上的房子囤积起来,谁囤积得多,获得暴利的机会也就越多,等到房价上涨时候再来销售。如上海某楼盘那样,几年不销售一套,而楼盘的市值快速飚升。如果这样房地产企业还会有风险吗?这就是目前为什么国内绝大多数房地产开发商宁可不卖一套也不降价根本所在。

总之,房地产市场价格的调整仅仅是开始,谁想抱着幻想又会出现2007年的奇迹,那可能只是地球的游戏。因为,党的十七报告对住房的基本精神、今年政府工作报告对房地产的基本任务,以及2007年以来关于房地产的文件,都表明了中国房地产市场将发生巨大的变化,而且这种变化将是长期的。因此,国内房地产市场将是一个长期的调整过程。这种态势谁也无法改变,除非他们想对抗党的十七大报告的基本精神。

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