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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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深圳楼市断供是个孤案  

2008-07-15 23:44:34|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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这几天,深圳楼市居民住房按揭贷款断供被热炒得十分。从媒体挂出来标题来看,该事件是如何严重,严重到如何影响当地经济、如何影响国内商业银行体系、如何影响国家的金融安全。但实际上,深圳楼市按揭贷款断供仅是个孤案。假定真的出现这样事情,也不值得大惊小怪。

因为,按照2007年上半年深圳房地产市场价格快速上涨时深圳领导人所言,深圳的房地产市场是健康发展的,房价上涨是因为有居民的自住需求。按照他提供的信息,当时深圳的房地产市场交易有80%以上是居民自住性需求。既然深圳的房地产市场交易基本上居民的自住需求,那么即使是从年初以来,深圳房价下跌了30%,它对这些自住需求的居民住房是不会造成多少影响。

因为,居民购买的住房基本上是自住的,那么房价的上涨或下跌,除了对居民有少许的财富效应之外,对居民消费的效应既不能多也会减少。最近,深圳的房价下跌并不能够改变已购买住房居民的房子基本效用。因此,在住房按揭贷款没有增加或减少的情况下,除非少数居民会碰到突发性的事件,我想没有一个居民随意选择断供的。因为,这样做,受到伤害的最大的是居民自己。既断供的居民户不仅要承受已支付首付的损失、要承受已供款的损失及住房交易费用的损失,而且会损毁个人信用记录。可以说,在逐渐完善与发达的个人信用体系下,个人信用不良记录对未来个人与商业银行发生往来关系会制造许多障碍。在这样的情况下,除非迫不得已,没有哪个购买自住房者会选择按揭贷款断供的。因为,其代价与成本太高。

对于投资性购房者,一则按照深圳领导的说法,其比重不高,即使这些投资者要断供,对整个深圳的影响也十分小。二则投资性购房者断供的节点应该是房价下跌在其要还银行的按揭贷款与住房的市值均衡点上。如果要还银行贷款远远高于住房市值,投资者断供的可能性较大。但是投资者是否断供还得由他对房地产市场价格预期来决定。如果预期房价下跌只是短期的,那么其断供的机率不大。如果他预期房价下跌会持续并且幅度过大,那么他可以会选择断供。三是如果投资违规操作,比如零首付、低比重首付等,那么只要房价有一定的调整,这些投资者就可能选择断供。但是,这是政府打击的对象。这种情况不会轻易暴露出来。因此,住房投资者的断供不是随意看到房价下跌就断供,其一定会考虑相应有形及无形成本。住房投资者同样不是迫不得已条件下是不会选择断供的。

这就是为什么说断供是一个孤案,无论是消费者还是投资者选择这种方法的人很少。比如在香港,在严重负资产1997-2003年,根本就没有多少人会选择断供的。因为,一旦这样的情况发生,就得影响个人一生的生活。特别是在中国诚信制度逐渐完善的市场中,这种断供的情况发生对个人经济生活会产生巨大的负面影响。

有人认为,随着深圳房价下跌,深圳短期内会出现断供潮。因为,在他看来,2005年到2007年之间深圳房地产市场的投资者比例在35%左右。而投资者的比重过高,只要房价下跌过快,就会让这些投资者面临着断供的危险。

在这里有几个概念得分析清楚,一是从2005年7月到2007年7月,深圳的房地产市场价格上涨多少,而近一年来深圳的房价又下跌了多少。而近一年来下跌幅度往往低于前两年上涨幅度时,那么房地产投资者断供的愿意就不会太大,因此,房价下跌根本就没有到这些投资者止损点。只不过,对于2007年上半年进入房地产市场投资者来说,其房价炒得过高,泡沫成分过大,因此,其面临的断供的风险也就较大。但无论是从时段来分,还是从比重来分,这个时期进入房地产市场的投资者比重不会太大。因此,即使这个时期房地产投资者都选择断供,也不至于形成断供潮,因为其人数十分有限。而且即使是这个阶段进入市场投资者,也并不是每一个人都会选择断供的。这就是为什么即使出现断供现象,但深圳的银行体系仍然把住房按揭贷款看作是优质资产,其不良率不足1%。所以,所谓深圳出现断供潮只是虚张声势,而不是什么大不了的事情。因为,作为一个孤案,商业银行早就有所准备。因此,银行这些非预期的损失早就用银行资本覆盖了。这也就是为什么有人称将出现断供潮商业银行能够处世不惊。

在这里,市场上流行一种错误观念要得以纠正。在不少人看来,如果出现断供潮,其风险商业银行要承担,投资者也可承担,但这对自住性购房者不公平。其实,风险与收益的对称性,对自住性购房者来说也是一样的。但是,对于自住性购房者来说,即使房价下跌,由于其收入水平没有改变,其断供的可能性不会太大;假定所谓自住性购房者要选择恶性断供,认为这样是有利可图,那么这种自住性购房者已经转换为投资者,其角色选择不同,承担风险也不一样。

还有,假定深圳真的出现所谓的断供潮会不会向全国蔓延而影响中国经济及金融体系。其实,这种担心是没有必要的。因为,由于房地产是不产动,房地产市场都是一个个分割的市场。因为,在这些不同的市场,其房地产市场的泡沫程度是根本不同的。比如,就目前许多二、三线城市房地产市场的价格而言,由于这些城市房价上涨幅度不大,因此,其调整要到商业银行承受风险的程度还有很大空间。也就是说,要让全国房价普跌到商业银行承受风险的程度还有很大距离或大量负资产业主出现。因此,近期国内出现全国性断供潮几乎不可能。

总之,深圳所谓的断供潮不可能发生,即使发生了也不过是几个孤案,不值大惊小怪,也不要用这种断供潮来要挟政府来改变目前的房地产市场政策,让中国房地产市场重新成为一个炒作投机的市场,让房地产开发商大获暴利。(南方都市报刊用)
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