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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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房价的博弈  

2008-07-14 07:18:03|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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近来,从财经问题角度来说,房地产应该是国内各层次的人最为关注的焦点。房地产开发商的资金链如何、住房生产后为什么卖不动、为什么房地产暴利这只煮熟了的鸭子飞了、他们应该通过何种娱乐化的方式把购买吸引过来、如何通过强大的力量让政府来重新调整政策等;最绝大多数居民看到如此之高的房价,什么时候才让自己有能力进入房地产市场、房价如何跌下来、跌下来的程度有多少深、房价如何不跌下来他们住房之梦如何能够现实;地方政府则要想到房地产市场发展如何来拉动当地经济、如何通过卖地获得更多的财政收入、政府官员如何在巨大的土地交易中及房地产繁荣设租与寻租、当房价下跌时上述这些都有可能成为泡影时如何来要求中央政府来改变现行的房地产市场政策等;中央政府则房地产要从根本上成为民生问题、要如何来保护绝大多数居民的住房利益、如何在保证住房的民生性同时又促进房地产健康持续发展而不允许房地产泡沫吹大引发中国金融危机与经济危机等。当然,还有银行、房地产投资者等各方神仙都在以不同的方式关注房地产。

无论不同的人对房地产市场的关注有无数个理由,但是,这些关注最为核心的问题则是房价的高低。因为,在市场经济中,价格是整个市场核心。市场各利益当事人就是通过价格的变化来调整各自的利益问题。房地产市场也是如此。因此,房价博弈则是整个房地产市场核心。

房地产开发希望把价格卖得越高越好,房地产业在中国这种特有制度下已经暴利了十年,但是没有一个房地产商会认为这种暴利不应该,应该赶快调整,反之,不仅房地产开发商认为房地产之所以获得暴利是理所当然,而且另外有人也认为房地产商利润最大是他们的天性,这是天经地义的事情。因此,中国的房地产市场,价格在暴涨时,房地产开发商总是会涨高了再涨高。房价涨到了天上还是不够。因为,他们认为这是市场使然,是由于所谓的市场“刚性需求”决定的。但是,当房价出现调整,甚至于刚刚出现房地产市场价格出现调整时,他们就不干了,我房地产暴利这只煮熟了的鸭子为什么飞掉了。因此,房地产开发商就会出来说,房价是不能够下跌,如果下跌会对中国经济有多少负面影响,会对中国银行的金融有多少不安全、会对地方政府财政收入有多少不利、会让国外的热钱如何来炒底把国内改革开放的经济成果如何葬送掉、会让中国的住房保障体系如何没有资金来保证等,一句话,中国的房价就是不能够下跌!

房子在房地产开发商手上,他们认为房价不能够下跌,即使是没有人购买,他们也不下跌,房地产开发商认为我就是这样,市场又奈我几何?如果这样,倒没有什么?当房价高得离谱,高得让80%以上的居民都没有能力进入房地产市场时,房地产市场的住房没有人购买自然正常。但是,在房地产开发商看来,不是这样,为什么早几年他们的生产住房能够卖得那火热?房地产市场为什么那样繁荣?为什么能够在极短的时间内聚集整个社会的财富到房地产开发商手上?其实,现在这种情况可以是中央政府房地产政策导致的结果,因此,政府的房地产市场政策就得恢复到2007年那种状态。让更多的人通过银行的金融杠杆,把银行的钱掏出来重新把国内房地产市场价格炒高。这样,房地产市场的暴利又能够实现了,否则房地产开发不答应!

现在房地产开发生产大量的住房卖不出去了,早些时候房地产开发商鼓吹的房地产市场的“刚性需求”为什么一夜之间消失了?其实,就目前的房地产市场情况来看,房地产开发商所指的住房“刚性需求”,并非在一夜之间消失,而是在高房价下根本就没有存在。举一个最简单的例子,房地产开发商一直在说,随着中国城市化,每年有一千万农民要变为城市居民。他们进入城市,就需求房子住但是,在高房价下,居民在城里几十年的城市居民都没有能力进入高房价的市场,那么刚刚进入城市的农民有能力进入高价格的房地产市场吗?

而房地产开发商所指的“刚性需求”多以是房地产投资与炒作。看看早几年,一些人可以从银行借钱购买128套住房(2004年的上海)、69套住房(2007年的深圳),然后通过这种购买把国内房地产市场价格炒上天。看看早几年的房地产信贷市场,只要个人购买住房没有贷款不到的,看看不少人通过银行贷款购买上百套、几十套住房,就知道中国个人住房按揭贷款是如何荒唐,这是任何国家都不可能发生的事情。在发达的市场经济国家,个人有钱购买多少住房都不会有人干预,但是个人想通过银行按揭贷款购买几十套住房、上百套住房则绝对是不可能的事情。但是,这种事情在国外市场没有发生,中国则出现了,而且这种情况十分普遍。还有,看看目前全国各地许多小区,住房是卖出去了,但许多住房从来就没有人住过。整个社会大家都在利用银行信贷炒作房地产。所以中央政府对房地产市场投资与炒作一限制,房地产市场所有的问题都暴露了出来。

还有,即使是2007年的359号文件对房地产信贷管理政策的调整,但目前中国个人住房按揭贷款政策仍然是世界上最为宽松的。这种宽松不仅表现为个人按揭贷款政府有优惠的政策之外,而且也表现为市场准入标准低外(比如许多国家个人按揭贷款月还款是家庭可支配收入28-35%,而中国则在50%),表现为对这些市场准入审察不严。特别是国有为主导、治理结构不健全的国内商业银行在利益短期化的驱使下为了竞争相应业务更是会放松相关标准。

尽管目前国内个人住房按揭贷款市场准入标准不严及商业银行利益短期化严重,但是,国内房地产开发商一看到目前住房销售不如从前,住房销售不如2007年房地产火爆炒作,就要求政府来降低个人住房按揭标准,就要求政府来放松银行信贷管理政策,而不找其内在原因。房地产开发商希望如何来获得暴利,如何让让自己生产房子销售出去而把钱落为安,未来市场洪水滔天与他们无关。这样,整个房地产市场的风险就得由银行、购买住房个人及国家来承担了。

因此,目前房地产市场的问题并非是如何来放松央行货币政策的问题,从紧的货币政策对目前房地产市场影响不大,而是房地产开发商仍然以房地产市场是投资市场来定位价格。这样的房地产市场价格定位自然不适应房地产消费者的定价取向,住房销售的下降也就在所难免。因此,目前国内房地产开发商能够所生产的产品购买对象重新定位,并在这种定位的基础上来调整房地产市场的价格,那么目前房地产市场根本就没有问题。说到底,目前国内房地产市场的问题,并非是央行从紧的货币政策,也不是要放开对个人住房按揭贷款的标准,而是要根据变化的市场环境对产品重新定价。这就是当前房地产市场的价格博弈。一方是宁可住房卖不出去也要维持房地产暴利,而且正在利用政府行政的方式来现实其暴利的利益,另一方面是广大中低收入民众,由于高房价早就把他们推到房地产之外,无能力进入购买住房,但是他们的住房条件迟迟得不到改善。何去何从?就看中央政府的态度了!

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