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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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房地产开发商的悖论  

2008-07-10 04:18:57|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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近来,颇为热闹的房地产市场一直国内媒体及民众关注的焦点,因为该市场不仅在于其娱乐化,各种各样的稀奇古怪的事情发生,如什么房价打赌、什么“猪坚强”,而且在这娱乐化行为背后一系列的利益关系,或是房地产开发商借助其资源占有优势,用娱乐化的方式来争取其利益最大化。尤其是,他们也会通过娱乐化的方式来许多相互矛盾的东西消融掉。

比如说,最近房地产商讲得最多的就是房地产资金链紧张。在房地产开发商看来,如果政府不放开对房地产企业信贷紧缩的政策,那么房地产市场就会出现崩溃,而房地产市场崩溃也就会给中国经济带来巨大的危机。但是实际上,近几个月,房地产市场进入的资金,无论是正式渠道进入的,还是非正式渠道进入的,不仅没有减少,反之,迅速增长,否则,房地产开发投资的增长速度如何会达到近年最快增长年份。

甚至有人更是把这种房地产市场资金紧张戏剧化,说什么中国房地产市场与2007年比缺少7000亿资金。这是一个什么概念,如何以2008年1-5月份房地产开发投资资金15099亿相比,也就是房地产市场有几个月会由于没有资金而生产停顿。但是,实际上,正如上面所指出的,今年尽管采取紧缩的货币政策,但是流入房地产的资金一点也没有减少,只不过流入的方式与2007年不同。比如,2007年房地产开发商能够便利借助于中国股市的繁荣从股市获得的1200多亿资金。还有,这种娱乐化的东西为什么会出现?根本上是以2007年房地产市场泡沫吹得巨大时为参考,如个人住房消费贷款减少多少等。但实际上,如果是以2007年房地产银行信贷为标准来计算房地产资金短缺,那么是不是要重新吹起2008年房地产市场泡沫,一年来国内房地产宏观调控又会要回归到原点。

其实,就目前国内房地产市场的情况来看,并非是国内房地产市场开发投资下降或减少,也不是进入房地产市场的资金减少,更是不是房地产市场的价格出现全面下降(个别地方的情况除外),而从国家发改委和国家统计局的数据来看,近几月来国内房地产市场的价格上涨并没有停止,只不过是上涨幅度减小。因此,从目前国内房地产市场情况来看,无论是从房地产开发投资,还是房地产市场资金的流入及价格上涨,并没有任何迹象表明国内房地产市场出现多少大的逆转。但是,有一个事情则是发生了巨大的变化,即住房的销售及个人住房按揭贷款迅速的下降。这可以是目前房地产市场的要害所在。也就是说,如果房地产商生产的大量住房而销售不出去,那么房地产市场的价格最好、房地产开发投资最多、流入房地产的资金最多,这些都枉然。可以说,这是目前房地产开发最为担心的事情。

现在房地产开发生产大量的住房卖不出去了,早些时候他们鼓吹的房地产市场的“刚性需求”一夜之间消失了。因此,最近不少房地产开发商在大声嚷着要政府放松房地产市场银行信贷政策,特别是要放松房地产市场个人住房消费信贷政策,让全国人民都来购买房子,让全国人民都来借银行的钱来购买房子。也就是说,他们又希望政府放开个人住房按揭贷款政策,让一些可以从银行借钱购买128套住房(2004年的上海)、69套住房(2007年的深圳),然后通过这种购买把国内房地产市场价格炒上天。这样,房地产开发商可以让自己生产房子销售出去而把钱落为安,未来市场洪水滔天与他们无关。

但是,实际上只要看看这几年只要个人购买住房没有贷款不到的,看看不少人通过银行贷款购买上百套、几十套住房,就知道中国个人住房按揭贷款是如何荒唐,这是任何国家都不可能发生的事情。在发达的市场经济国家,个人有钱购买多少住房都不会有人干预,但是个人想通过银行按揭贷款购买几十套住房、上百套住房则绝无仅有的事情。但是,这种事情在国外市场没有发生,中国则出现了,而且这种情况十分普遍。尽管经过2007年359号文件对房地产信贷管理政策的调整,但目前中国个人住房按揭贷款政策仍然是世界上最为宽松的。这种宽松不仅表现为个人按揭贷款政府有优惠的政策之外,而且也表现为市场准入标准低外(比如许多国家个人按揭贷款月还款是家庭可支配收入28-35%,而中国则在50%),表现为对这些市场准入审察不严。特别是国有为主导、治理结构不健全的国内商业银行在利益短期化的驱使下为了竞争相应业务更是会放松相关标准。

尽管目前国内个人住房按揭贷款市场准入标准不严及商业银行利益短期化严重,但是,国内房地产开发商一看到目前住房销售不如从前,住房销售不如2007年房地产火爆炒作,就要求政府来降低个人住房按揭标准,就要求政府来放松银行信贷管理政策,而不找其原因,没有看到中国房地产市场发生了巨大的变化。总是希望,如何让房地产开发商获得暴利,而且把整个房地产市场的风险转移给银行及购买住房个人来承担。

因为,就目前的房地产市场情况来看,房地产开发商所指的住房“刚性需求”,并非在一夜之间消失,而是在高房价下根本就没有存在。举一个最简单的例子,房地产开发商一直在说,随着中国城市化,每年有一千万农民要变为城市居民。他们进入城市,就需求房子住但是,在高房价下,居民在城里几十年的城市居民都没有能力进入高房价的市场,那么刚刚进入城市的农民有能力进入高价格的房地产市场吗?如果是这样,那么房地产开发商所指的“刚性需求”也就荡然无存。不仅如此,目前一些地方的房价有所调整,问题并不是没有居民需要住房,也不是城市住房不消费,而且是房价过高。但是,为什么2007年房价并没有阻止国内城市居民进入房地产市场?问题就在于房地产投资炒作比重过高。房地产市场一旦进入投资炒作市场,加上政府又对房价担保及有便利的银行金融杠杆和融资的低成,在这样的条件下,国内房价岂能不炒高?

但是,目前这种情况发生巨大的,一是房地产市场炒作与投资政府已经开始政府在限制,比如购买第二套住房,银行信贷就无法获得购买住房的优惠政策,反之,还得基本上按市场的价格来付费。二是2007年以来的银行信贷政策使得房地产投资者融资成本上升,加上目前中国通货膨胀过高,中国利率处于上升的通道,这自然增加房地产投资者的进入风险。当房地产投资减少时,那么房地产市场就应该是以房地产消费为主导。而房地产消费的价格基本会以住房的供求价格来决定。由于房地产投资与消费有巨大的差别,目前房地产开发商仍然以房地产是投资市场作为定价参考,但房地产市场是一个消费市场,那么这时住房销售自然会下降或减少。

因此,目前房地产市场的问题并非是如何来放松央行货币政策的问题,从紧的货币政策对目前房地产市场影响不大,而是房地产开发商仍然以房地产市场是投资市场来定位价格。这样的房地产市场价格定位自然不适应房地产消费者的定价取向,住房销售的下降也就在所难免。因此,目前国内房地产开发商能够所生产的产品购买对象重新定位,并在这种定位的基础上来调整房地产市场的价格,那么目前房地产市场根本就没有问题。说到底,目前国内房地产市场的问题,并非是央行从紧的货币政策,也不是要放开对个人住房按揭贷款的标准,而是要根据变化的市场环境对产品重新定价。房地产市场价格回归理性、遏制房地产市场暴利才是化解目前国内房地产困境根本之道。

目前房地产开发商希望政府来改变从紧货币政策,特别是要改变房地产市场个人信贷消费的政策,降低个人购买住房者进入房地产市场的标准。这正好房地产开发商一直主张相悖。为什么?早些时候,不少房地产开发商不是一直在说,如果房地产市场的价格下跌,那么可能影响国内金融安全,特别是影响到国内银行的金融安全。现在倒好,房地产开发商为了维护其暴利,则要政府放松房地产信贷管理,从而使得商业银行的风险加大。美国的次贷危机之所以发生,不就是在美国纳斯达克股市泡沫破灭之后,政府为了维护美国经济繁荣,而放松了对房地产个人住房按揭贷款进入标准,让许多次级信用消费者进入房地产市场。当这种风险经过证券化及衍生品化进一步放大后,美国次贷危机也就出现了。可以说,这种次贷危机所造成的损失,是当时谁没有想到的。如果中国政府因为房地产市场销售下降而放松本来就不严格的个人住房按揭贷款标准,也就是房地产开发商在通过制造风险来要挟政府及全国人民。在这样的情况下,政府对房地产市场是如何思考的,这是一个必须认真思考的大问题。

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