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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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就房地产,货币政策不会改变  

2008-06-04 22:36:04|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2008年是中国经济最为不确定性的一年,先有雪灾,后有汶川大地震。每一次经济生活中重大事件出现,总是会有人认为今年从紧的货币政策应该改变。而对房地产来说,更是提出所谓的百日巨变,认为国内房地产市场不仅会由于这些重大的灾害对其行业造成极大打击,而且中央从紧的货币政策会让国内房地产百日之内发生巨大的变化。但实际上,百日早就过去了,不仅中国经济挺过了这些大的灾害,而且金融政策也没有对房地产市场造成多大的影响。

我今天刚收到最新一期的国家统计局的《中国经济景气月报》。从已有的数据来看,1-4月份全国房地产开发投资额达到6962亿,增长为32.1%,同比增幅快近5个百分点,特别是中西部分地区,其增长分别为44.8%、42.6%,同比增幅快近10个百分点。而1-4月份全国房地产开发投资资金达12022亿元,同比增加2500多亿,增幅为25.9%,基本上与2007年同期增幅持平。房地产开发资金中的商业银行贷款为2896亿,多增加574亿;但外资进入只有148亿,同比减少近10亿;自筹资金为4440多亿,同比多增加1200亿;个人按揭贷款减少近1000亿。而住房的销售面积及销售金额都有所下降。

从以上数据可以看到,尽管今年以来央行采取了从紧的货币政策,但是国内商业银行体系进入房地产的信贷资金不仅没有减少,反之增加,而且增加幅度仍然不小。也就是说,尽管央行采取了从紧的货币政策,但这些政策对房地产市场并没有造成多大影响。而且从自筹资金快速增长情况来看,由于今年股市融资的困难,房地产企业从股市获得的资金十分有限,因此自筹资金来自股市不会太多,估计这些自筹资金不少会是变相的来自银行信贷资金。这可以从今年商业银行信贷资金快速增长情况中能够透露出一些信息。

不过,其中有一个十分重要的信息应该注意到,就是今年以来个人住房按揭贷款迅速下降。这其中既有房价过高,绝大多数居民没有支付能力进入房地产市场的原因;住房按揭贷款市场准入标准提高使得一些人无法进入房地产市场;也有由于359号文件出台,及今年政府工作和2008年国务院工作要点,严厉遏制或打击投资性购房和炒房,从而使得住房的炒作者或投资者购房预期改变,他们进入房地产市场迅速减少。而住房按揭贷款迅速下降,也就让房地产市场销售迅速减少。这一点就是目前国内许多地方房地产市场的基本现状,特别是在汶川大地震后,这种情况更是会明显。

那么,商业银行信贷大量地流入房地产市场,但为什么房地产开发商会大叫资金紧张呢?其实,从国家统计局的数据来看,今年进入房地产市场的资金不仅没有减少,反之增加。房地产开发商为什么会大叫房地产市场资金紧张,其问题有以下几个方面。一是2007年以来房地产市场土地政策有许多调整,特别房地产开发那种“空手套白狼”的经营模式已经不适用了。比如说,土地出让金的问题,以往房地产开发获得土地后,土地出让金不仅可以分期付款,而且还可以欠帐,等住房预售之后再付给政府。但目前的情况则不同了,获得土地出让证不仅不可以分期付款分期获得土地使用证,而且还不可欠土地出让金来获得土地使用证。这样,必然要求房地产开发商持更多的现金,否则是无法获得土地的。

二是从实际的情况来看,房地产市场的资金并不紧张,房地产企业的资金链也没有看到哪家公司断裂的。对于一家企业来说,一方面手中持有大量市场所需要的产品,另一方面又会出现资金紧张。因为,如果一家企业资金出现紧张,它一定会把手中大量持有的商品寻找一个合适的价格卖出去。但是,就目前国内房地产市场出现的情况来看,当一家房地产企业资金链出现紧张时,它们也一定会让其手中的住房找一个合适的价格早点卖出去,以便企业资金早点回笼。因此,就目前的情况来看,并非是房地产开发企业资金出现什么紧张,否则,这些企业早就会让其手中持有的住房降价出售。在任何一个房地产市场,没有卖不出去的房子,只要不能够让需求者可接受的价格。住房供给多了,让其价格达到消费者希望值,那么房地产开发企业的住房就会迟早卖出去,资金就能够尽早回笼。

从以上的分析可以看到,目前国内房地产市场开发投资仍然过高,商业银行进入房地产的信贷也没有减少,因此,房地产开发商也就不存在银行信贷不足的。如果一些房地产存在资金紧张,也不是因为有从紧的货币政策,而且是房地产开发商不愿让其生产住房在一个合适的价格上销售出去,希望居货卖高价,获得暴利。如果一些聪明的房地产开发看到这点,尽早地调整以往经营策略,让房地产市场的价格理性回归,那么这些房地产开发商就能够比他人先行,否则一些房地产开发商要走出困境是不可能的。这就是国内房地产市场调整必然性,在此,那种所谓的“百日剧变”意义不大的。既然房地产市场面对的问题是自身的事情,那么央行的货币政策会由于房地产市场变化而调整吗?

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