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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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当前负资产出现对国内银行体系没影响  

2008-06-17 12:17:56|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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最近有人说,随着国内房价下跌,中国可能出现负资产家庭。在这些人看来,如果中国出现负资产家庭,政府就得注意了,就得改变目前房地产市场的金融政策,特别要改变目前从紧的货币政策,要让涨到天上的房价再上涨。对于这些言论,司马昭之心人人皆知。

其实,“负资产”这样一个概念,是香港1997年到2003年(期间香港的房价下跌67%),香港社会流行的一个新名词。其具体定义与内容,不同人有不同的理解,并非是单一刻板的东西。而负资产的界定不一样,其计算方式与得出的结果是不一样的。

一般来说,“负资产”是与个人用住房按揭贷款所购买的住房价格下跌有关。如果个人购买的住房是一次付清,不需要从银行获得住房按揭贷款,即使这些住房的价格跌得最厉害,比如说下跌百分之几十,也不存在“负资产”的问题。因为,这时,个人所购买的住房只是市值高低不同,不存在资产上的负问题。只有个人购买住房从银行获得住房按揭贷款所购买的住房价格下跌的市值低于未偿还贷款时,负资产才会出现。

而如何界定负资产的大小,取决于房价的跌幅。在香港,根据不同的负资产的定义,就有不同的计算负资产的方式。最简单、最平常的说法,负资产就是指已经购买的住房因价格下跌低于原先所付出款项。比如,原先以100万元购买的住房,现在的市场价值只剩下80万元,该住房的负资产就是20万元。如果按照这种计算方法,只要房价下跌,就会出现负资产,只不过住房的价格下跌的幅度不同,负资产的大小不一样。但是这种负资产宽泛的含义没有多少意义。因为,在市场中,价格永远在波动,价格上涨与下跌也十分平常。如果房价的下跌就是负资产,其意义不大。

按照香港金管局对负资产的定义,负资产是指“未偿还贷款额超过住房当前的市值”。也就是说,个人已经购买的住房是否为负资产,就在于购房者向银行申请住房按揭贷款至今没有偿还的贷款额为准则。如果该住房当前的市值低于未偿还贷款余额,那么该住房就是负资产。同时该住房必须是以个人名义购买,而提供按揭贷款的住房又是来自由金管局所指定几间银行。一般来说,香港业界与学界基本上认同金管局的界定,只是其范围扩展到所有的银行住房按揭贷款,其中包括转按揭与加按揭贷款。这样,在2003年3月底,按照金管局计算方法,当时负资产住房78000宗,而按照后一种方式来计算负资产住房有158940宗,相差8万多宗,该数据是香港2002年成交住房宗数的两倍多(当年香港住房一手房与二手房成交易宗数仅74584宗)。

可以说,2003年初,香港的负资产家庭达到15万多(为整个人口的比重2%),涉及资产金额达6685多亿港元(为2002年香港房地产成交总额4倍多),但是由于香港的银行体系健全,住房按揭贷款市场准入要求比较严格,因此,尽管出现这种严重负资产现象,同样没有对香港的金融体系造成什么影响。

现在来看中国住房按揭市场负资产情况。现在我们要问的是,当前中国存不存在负资产家庭?如果存在,其规模有多大?其负资产家庭的类型是什么?如果中国存在负资产家庭,对中国的银行体系及金融体系又有什么影响?政府对此应该采取什么样的政策?为什么在香港出现严重的负资产问题没有影响香港银行体系的有效运行?等。

可以说,就目前中国的住房按揭管理制度来看,由于个人住房按揭贷款的首付比重在30%以上,特别是购买第二套住房按揭贷款首付比重在40%以上,因此,按照香港金管局的负资产的定义,如果中国要出现负资产家庭,那么该地方的房价一定要下跌30%以上。但是就目前中国房地产市场的情况来看,根据国家统计局的数据,到目前为止,国内房地产市场的价格,不仅没有下跌,反之,还在上涨,只不过上涨幅度没有2007年快。因此,从总体上来,中国目前根本就没有出现负资产家庭的必要条件。全国的房价都没有下跌,哪里来的负资产。从区域性来看,深圳、广州房价下跌的幅度看上去较快,据说有楼盘的价格下跌了40%以上,但是这些楼盘多数是一手房,而一手房的价格下跌是与负资产没有关系的,因为这样的楼盘不存在房价本身上涨与下跌问题,只不过购买者价格高低问题。而且,即使是二手房的价格下跌,就目前的情况来看,在广州与深圳达到下跌30%以上的楼盘恐怕也不会太多。而且即使存在下跌30%以上的楼盘,不仅所占的比重不高,而且也可以是2007年炒作十分严重的楼盘。对于这些炒作十分严重的楼盘,即使出现价格下跌超过30%,也是那些按揭贷款审核不严而进入的房地产市场炒作者。对于这些房地产炒作者,中央政府有十分明确态度,他们是严厉的打击对象。这些人出现负资产问题,首先损失是自己,然后才是银行有少量损失(因为这些人如果把房子交给银行,就得看这些房子价格下跌的程度)。因此,国内银行体系对此根本就不用过多担心。

也就是说,就目前国内房地产的情况来看,存在负资产家庭的数量微乎其微。即使存在负资产的购买者,基本上也是房地产市场炒作者,这部分房地产市场炒作者,是政府政策严令禁止的行为。即使这种房地产炒作者出现负资产,也是很正常的事情,也说明了政府的房地产政策已经起到一定的效果。

我们再来看,个人住房按揭贷款对国内银行体系的影响。从央行2008年一季度货币政策报告来看,到2008年底,全国商业银行本外币贷款余额为29.4万亿元,商业性房地产贷款余额5.01万亿元(占整个国内银行体系贷款总额的17%),其中房地产开发贷款余额1.8万亿元(占整个国内银行体系贷款总额的6%左右),个人住房按揭贷款余额为3.13万亿(占整个国内银行体系贷款总额的11%左右)。也就是说,如果最为极端的情况出现,即假定到2008年一季度末所有个人按揭贷款都为不良贷款,那么整个国内银行体系不良率也只是增加11%,它国内银行体系不会造成多少影响(国内银行体系不良率最高时曾为40%)。但这根本就不可能的事情!

还有,对于国内个人住房按揭贷款来说,不良率的高低还与国内房价上涨幅度。房价上涨幅度越大,那么在房价下跌时,个人住房按揭贷款所面临的风险就越高。比如说,从整体上来说,国内房价上涨最快一年是2007年。而2006年个人住房按揭贷款余额2.27万亿,2007年个人住房按揭贷款增加9000亿元左右,2008年一季度个人住房按揭贷款增加1233亿元。在这里,个人住房按揭贷款风险较高是那10233亿元,其中个人还款1600亿元。也就是说,个人住房按揭贷款风险较高贷款也只是8600亿元左右,而这8600亿元贷款占整个银行体系贷款总额不足3%。也就是说,即使出现最为极端的情况,这8600亿元个人住房按揭贷款全部是不良贷款,也占国内银行体系资产不足3%。而2006年以前个人住房按揭贷款,由于那个时候房价水平低,国内整体房价水平要降低到2006年底以前的水平还有不少距离,更何况有30%按揭贷款首付。因此,就目前的情况来说,这些个人住房按揭贷款风险不会是太高。

也就是说,从上述的数据分析,国内根本就不存在什么负资产家庭的问题,即使存在负资产家庭问题也是规模十分微小,不足对国内银行体系及国内金融体系有效运行造成什么影响。不过,无论是从美国次贷危机还是从香港能够挺过1997-2003年的负资产危机来看,中国政府及监管部门对个人住房按揭贷款及房地产开发贷款都得引起足够的注意,以便防范风险。

在这里,有几个问题得密切关注,一是要坚决落实国务院对房地产市场的炒房、炒地严厉打击的政策,坚决把房地产市场的炒作之风清除出去。而要做到这一点,一是要严格个人住房按揭贷款市场准入标准,要对个人住房按揭贷款者的收入采取真实性原则,比如要求个人住房贷款者出示银行工资对账单、个人所得税交税单、单位工资单、建立个人信用体系等。如果商业银行对个人购买住房贷款者的收入采取真实性原则,这就让银行风险防范在贷款发生之前;二是要对严格区分投资性与消费性购房。对于后者仍然采取信贷优惠政策,对于投资性购房则要采取市场定价原则。这样既可以增强银行防范风险的能力(提高利率),也能够把一些房地产炒作者完全拒绝在市场之外。如果国内商业银行不是仅顾及短期业绩,而且考虑到商业银行的中长期风险,即使未来房地产市场出现大的价格波动,那么这些房地产个人按揭贷款对国内银行体系也不会造成多大的影响。香港情况就是这样。三是中国的房地产市场还没有经历过一个完整发展周期,市场面对的困难与问题会很多,因此,政府监管部门不仅要制定一系列的制度规则来防范其风险,还得对发生一些现象作一些清楚的分析,保证信息透明化。这样便利民众分析与判断,而不是为一些人所操纵。如果政府监管部门能够这样做,那么无论是对国内房地产市场来说,还是防范国内银行体系的风险来说,都是十分重要的事情。

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