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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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汶川地震对房地产将造成严重巨大负面影响  

2008-05-25 15:02:23|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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一场天崩地裂的大地震,不仅让无数的生灵被吞噬,也让当地经济遭受到了毁灭性的打击。对于汶川大地震对中国的经济影响有多大,各方都在根据其掌握的资料与数据在评估中。总的来看,尽管汶川大地震对当地经济造成了毁灭性的打击,但是由于中国经济是一个大体经济,该地震对整体中国经济的影响不会太大。无论是GDP的增长,还是CPI的压力都是如此。不过,汶川大地震对国内房地产市场严重的负面影响是怎么也不可低估的问题。

汶川大地震对国内房地产市场所造成巨大的严重的负面影响,我们可以分为直接的与间接的,实体面的与认识面的,还可以分为不同区域性等。而层面的不同,其影响的程度也就不一样。

首先,这次汶川特大地震,造成了几百万间房屋倒塌,几千万间房屋受损。可以说,由于灾区的大量房屋倒塌与受损,从而使得灾区的住房市场受到毁灭性打击,因此,在这个地区的房地产市场基本上被大地震所摧毁,而且在未来几年的时间内这个地区房地产市场都不可能出现。因为,目前该地区的住房被地震完全摧毁之后,当地居民的住房问题只能通过政府巨大财政投入来解决。无论是简易住房建造还是未来新城区的住房建设,都离不开政府的财政援助,都得以政府财政支持为主导。也就是说,由于这个地区的住房是通过政府灾后重建来完成,那么,地震灾区几年之内不会出现商品化的住房市场。

其次,汶川地震对震央较近的成都、重庆等二线、三线的房地产将造成直接严重的负面影响。地震发生后,这些城市的房地产项目建造基本上全部停止。这不仅在于要防止可能再次出现余震造成人员的伤亡,更重要的是要对该地区全部的房地产项目的抗震能力与住房的安全性进行全面检查,看看合不合国家规定的抗震标准。也就是说,这次地震不仅会把当地房地产市场许多弊病都显露出来,也能够让一些没有达到抗震标准的住房表现出建筑技术上问题。比如说,地震后,如成都不少高档住房,在地震中出现裂缝;逃跑通道不足等。

更为重要的是,地震发生后,无论是购房者还是开发商,对当地住房的观念已经发生了根本性变化。如对开发商来说,在成都、重庆地区,早几年一直是全国大的房地产开发重兵把守之地,尤其是这次受灾严重的成都,2007年诞生了一个又一个“地王”,房地产开发商手中持有的土地越来越多,土地的价格也越推越高。地震发生后,不仅成渝地区的房地产公司的股市迅速下跌,而且该地房地产开发手中持有的大量土地能否开发已经存在巨大的疑问,这些土地的投入何时收回更不确定。更何况,即使这些土地能够开发,这些地方的住房需求有多大,同样是面临很大的不确定性。

因为,地震发生后,这些地区的居民对住房的理念将发生很大变化。一是购房者无论是投资还是消费,都会把住房的抗震能力、住房居住的安全性作为其购买选择的首先条件。而这些方面,不仅涉及到住房的选址,而且还涉及住房的建筑结构及成本。对于那些抗震能力弱的建筑物,居民对这些住房需求会减少。对于投资者来说,住房的投资价值就在于它是耐用性或长期投资品,但是地震可以在瞬间让个人一生积累财富毁灭时,那么投资者对住房投资的价值就得重新评估等。在这样的情况下,住房的投资价值会即刻下降。在这种情况下,目前这些地区的居民对住房的理念已经发生很大的变化。不少人开始感觉到,与其购买住房不如租房,与其住高层,不如住低层。

可以说,汶川地震后,在重庆、成都这些受灾地区,外地的房地产开发商会逐渐撤出该地区,外地的住房投资者会逐渐退出该地房地产投资市场,而当地房地产投资者也不敢进入房地产,住房需求也会迅速下降。可见,地震对这些地区的严重的负面影响在灾后不久就会表现出来。而且这种严重的负面影响在未来一个较长时间内根本就不会恢复。除非人们已忘记汶川大地震所发生的悲惨场面。

第三,汶川大地震发生后,也会严重地影响国内房地产市场。地震发生后,最近网上调查表明,有60%以上民众宁可租房而不愿意自己买房,有51%以上民众不会进入房地产市场的投资。也就是说,汶川地震后,国内居民对房地产市场的理念发生了根本性的变化。无论是自住购房者还是投资者都是如此。更何况,中国有不少地方在全球地震带上。居住及投资的安全性都是国内购买住房选择时考虑的前提。再加上,在这次汶川特大地震前发生,或中国房地产快速发展的这几年,由于全国从来就没有出现过任何重大的地震灾害,这个时期各地生产的住房的抗震能力从来也没有经受到地震检验。这就使得不少人对这个时期生产的住房的抗震能力产生较大的怀疑。其个人购买的住房抗震能力如何,达不达到相应的抗震标准。这些都是购房者必须考虑的问题。如果国内居民对这个时期建造的住房都重新评估,那么这个时期不少地方的住房的价值会立即下降。可以说,看到这次汶川地震中大量的住房倒塌,看到不少地方的住房都夷为平地。这不仅打破我们社会以前住房投资价值永远上升的神话,也会让整个社会来重新评估住房的投资价值。可以说,没有一个人愿意冒险让个人一辈子积累的财富毁于一旦的。

第四,受灾地区的个人住房按揭贷款如何处理,目前相关的监管机构还没有明确规定。现在的问题是,在按揭的住房受到地震灾害被毁灭后,其风险由谁来承担?是中央政府、商业银行,还是个人。如果中央财政来承担,其承担是部分还是全部,是个人自住的住房还是全部(即加上住房投资的);如果商业银行来承担,或商业银行承担一部分,那么这一定促进商业银行改变以往个人住房贷款准入条件,从而减少地质条件不好地方的个人住房按揭贷款。不过,在本文看来,对于这些灾区个人住房按揭贷款,监管部分要制定一个规则,即自住消费的住房,住房毁灭之后,应该由中央财政及商业银行一起来承担;对于投资性需求的住房,只要这些投资者还在,就得让中央财政、商业银行及个人一起来承担,只不过其风险承担寻求一个合适的比例。

总之,汶川大地震将对中国的房地产市场造成巨大的严重的负面影响。这种影响不仅在于对灾区的房地产市场造成毁灭性打击,而且在于改变目前国内居民对住房消费与投资观念。这些都会严重影响国内房地产市场的供求关系,特别会影响房地产市场的投资理念。在这样的情况下,加上目前国内房地产市场一系列的政策落实,国内房地产市场将会出现较大的变化。因此,汶川大地震对国内房地产市场负面影响怎么也不可低估。

 

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