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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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部长给中国房地产市场定调  

2008-03-24 08:00:12|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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看到新上任的住房和城乡建设部部长姜伟新在最近论坛上的讲话,为之一新,完全改变早几年对房地产市场基本观念,改变政府部门对房地产市场的基本认识。从这些讲话中,中国绝大多数民众看到房地产市场的希望。如果说,中国的房地产市场能够以新任部长的思路出台政策,那么中国的房地产市场一定会走向健康发展之路,一定能够让我们的最绝大多数民众住房条件不断地改善,也能够让我们最绝大多数民众能够分享整个中国经济改革的成果。因此,我要为之喝彩,为新部长重新调整中国房地产市场发展模式与政策鼓与呼。

在姜部长的讲话中,有几大要点,一是,前两年商品住房价格高速上涨不是正常的。这是政府部门第一次认识到这个问题严重性,也是政府部门第一次面对市场现实。可以说,只有能够面对市场现实的政府,才能够把握到现实市场发生了什么,了解到市场真相,并从现实出发制定有效的政策。这是民生政府的核心所在。

二是房地产的发展仍然是以市场为基础,市场经济、市场方式是解决最绝大多数民众住房问题最根本之路。什么市场归市场,什么保障归保障,房地产开发商希望把两者分开来为住房高价辩护已经成为历史,这些言论已为政府政策所化解。除了香港与新加坡这种特殊的地方,哪一个市场经济国家不是通过市场化的方面来解决民众的住房问题。而只有市场化才能够让所有的居民的基本居住权得以保证。无论是今年的政府工作报告及新部长的讲话对此都表达得十分清楚。除了少数居民之外,这些居民的住房由政府来帮助解决,而绝大多数居民的住房则是在政府帮助下通过市场来解决。比如说,新部长就明确表示,80%以上的住房问题就得通过市场来解决。而这种市场方式应该是多元化,如果住房结构的限制、信贷政策与税收优惠等。

三是住房保障体系的问题,新部长明确表示,政府只能对那些低收入或无收入的民众通过直接帮助的方式来给他们提供基本的居住条件。早些时候什么学香港与新加坡,中国有这些条件吗?即使有,人家也是50-60年的结果。因此,中国的基本住房保障体系直接由政府来负担的应该是十分小。比如美国廉租屋的比重只是3-4%。中国至多也不会超过多少。

四是对房地产市场价格上涨过快找到原因所在。它并不是市场住房供求关系而是市场预期决定的。因此,只要房地产市场预期改变,房地产市场供求就会发生巨大的变化。那么如何来改变这种市场预期呢?其实新部长讲话对此有清楚的含义,先是要改变目前市场上不合理的住房需求。在这点上,今年总理的政府报告在三处有清楚的表示。而这种不合理的需求最重要的是房地产市场的住房投资(对此我曾做清楚地讨论),只要对房地产市场的投资需求遏制住了,那么中国房地产市场的许多问题就会迎刃而解。可以说,就目前国内房地产市场的许多问题来看,最根本的一点就是住房投资需求过多、过大、过泛滥。无论今年的政府工作报告还是新部长的讲话对此都有清楚的意见,也就是说,今年政府的房地产政策就是要严厉遏制房地产市场投资需求。对此,2007年以来的许多关于房地产文件都说明了这一点。而且,本文认为,不仅要遏制新进入的房地产市场的投资需求,而且要对已经进入的房地产投资需求进行严厉的限制,采取税收政策让这些投资需求无利可图地退出市场。如何政府能够下这决心,中国房地产市场大量住房供给就会涌出,房地产市场问题也就容易化解了。

四是关于农民住房的问题。这也是未来城市化进程中的大问题,新部长对此已经破题了,那么通过调查研究也能够找到好的解决。上述这些问题都以触及房地产市场的核心。我相信问题找到了,解决的政策与办法也就不远。

昨天上海文汇报刊出了文章,“德国房价为何十年不涨”,不仅在于房地产市场的供求关系平衡,最根本的原因就在于政府的房地产政策在引导居民对住房的预期,而这种预期对未来房价走势的判断影响了人们的购房决策。如果中国房地产市场也如德国那么每年上涨不跌1%,那么中国的房地产投资需求就会立即退出房地产市场。无论是土地的稀缺程度还是人口密度中国比得上德国吗?对此,中国政府部门应该多向德国政府学习。这是中国房地产市场发展方向。不过,无论如何,新部长的上任,我们已经看到中国的房地产市场的希望了。

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