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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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当前楼市两大核心问题与化解之道  

2008-02-27 05:44:04|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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自2007年下半年以来,国内房地产市场政策出现了一系列的大调整,从而导致了国内房地产市场的发展模式、市场利益格局、市场秩序等方面正在渐渐地发生变化。不过,在本文看来,对于这种转型及变化中的国内房地产市场,住房保障体系的界定及房价理性回归仍然是整个房地产市场的核心。如何来理解中国的住房保障体系,不仅决定政府房地产市场的政策,也决定国内房地产市场未来走势;而对于房价的问题,它不仅是判断当前国内房地产市场大势的基准,也是政府制定房地产政策的根据。因此,对住房保障体系及房价问题有个清楚的解释,对了解中国的房地产市场及其政策是十分有益的。

对中国的住房保障体系,2007年出台的24号文件应该是最为权威的文件。该文件的宗旨就如何来解决城市低收入民众的住房问题,并希望各级政府通过建造廉租屋、经济适用房、限价房及货币化补贴来化解城市低收入居民的住房问题。对于这个文件,房地产开发商把它解释为,中国住房问题应该分为“住房保障方面为政府的事,房地产市场是开发企业的事”,即市场归企业,保障归政府。因此,城市居民对房价过高有意见,就在于政府在住房保障做得不够,只要住房保障体系做好了,国内房价最高也是无可非议的。

正因为在这样一个基调下,目前国内房地产市场把住房保障的问题完全理解决为理解为政府的事情。市场上房价过高,80%以上的民众远离房地产市场,就在于政府住房保障没有跟上,因此,政府在房地产市场的主要任务就是如何来增加住房保障方面的房子建造。比如说,要加大力气廉租屋、经济适用房、限价房的建造,最近更是又创设一种什么经济租用房等。

但是从世界各国走过的路来看(这些国家土地还是私有的),现代住房保障体系,它不是建立一些廉租屋,也不是仅建造一些经济适用房及限价房,而是一个包括全社会居民的住房保障制度。这里有城市低收入家庭,也有城市的中产收入居民及中国特殊的农村在城市里工作居民等住房问题。没有一个覆盖社会全体居民的住房保障体系,那么这个住房保障体系就是不健全的。而对于全覆盖的住房保障体系,应该是以市场为基础,而不是由政府来替代,否则政府是没有这种能力的。政府能够做只是通过各种不同的方式来帮助不同收入居民解决其住房问题。

比如说,对于城市低收入家庭,政府就得通过廉租屋的方式来解决他们的住房问题,这是完全由政府负责任的部分。对于中产收入的居民来说,政府就得以货币化补贴、利率优惠、税收优惠等政策来帮助他们努力进入市场,通过市场的方式来解决这些人住房问题。否则,如果80%以上城市居民(这里还不包括农村居民)都是通过政府财政的方式来解决其住房问题,其结果或是住房严重短缺(即居民的住房条件越来越差),或是画饼充饥,因为政府没有这样大的财政能力来解决居民的住房问题。

比如说,对于廉租屋及经济适用房等的投入,2008年财政政府计划1530亿,这个数字看上去是比上几年政府财政投资增长几倍了,但对于整个房地产市场销售额来说,也是杯水车薪,估计只占5-6%比重,而这个数据仅是计划,政府财政落实还是另外一回事。还有,我们再从北京、上海、天津、广州等四大城市住房建造的计划来看,2008年这四个城市新建普通商品房为9710万平方米,廉租屋和经济适用房为1413万平方米,限价房为550万平方米。即政府计划建造的保障性住房仅占普通商品房的20%。这还是几个特大城市的数据,如果在二、三线城市的情况可能比例比这低。

当高房价下80%以上中低收城市居民来竞争这20%保障性住房时,那么国内房地产市场的行为扭曲会更多严重。一方面,在保障性住房方面,大量的居民在竞争极少的住房,加上这种住房的竞争非市场化,那么保障性住房分配所面临的矛盾与问题一定会严重。另一方面,商品房市场是20%的人口享用80%的住房资源。这不仅会造成中国严重稀缺的住房资源空置与浪费,而且也会让这个市场的国内外投资者盛行。特别是当国内外大量投资者进入这个市场炒作时,国内房地产市场泡沫也就会越吹越大。中国经济及金融市场潜在的风险就越来越高。

既然政府的财政投入对广大居民的住房问题来说,只是杯水车薪,在当前中国的情况下,想通过这种保障性住房的方式来解决全体居民的住房问题是不可能的,而市场仍然是解决广大民众住房条件的根本。要通过市场来解决,房价的问题是根本。这里有几个问题,一就是国内住房在短短的几年内上涨了几倍,目前各地的房价高不高?二就是当国内80%以上居民都没有支付能力进入普通商品房市场时,这种房价合不合理?三是原因何在?有什么可解决的办法?

中国的房价高,特别是一线城市的房价过高,这是不争的事实。从已有的数据来看,国内的房价过高,并非是不少人所说的房地产的“刚性需求”所在,而是在便利的银行金融支持下,房地产投资炒作过火的结果。比如说,为什么2007年全国各地的房价会快速飚升?就在于大量银行信贷流入房地产市场。2007年个人住房信贷本外币达到9000多亿,是2006年3倍以上。比如上海,2007年末个人住房按揭贷款余额为2862亿元,同比多增加435亿。而1-5月增加22亿,7月份后增加413亿,下半年是上半年增长近18倍。上海的房价也在这个时候又回升。

因此,对于目前国内房地产来说,并非有多少住房需求,更不是购买住房人太多而供给太少,而是房地产市场投资者过多(深圳2007年房地产市场投资者占80%以上)。而当大量的投资者利用银行便利的金融杠杆大量地进入房地产市场时,房地产市场价格飚升就自然了。但是最近房地产市场发生了很大变化,就在于政府意识到这一点,并出台了相关的359号文件,严格限制房地产市场的投资行为。这个文件是一个好的文件,但还不够,对于国内房地产市场的投资,不仅要通过市场准入机制、价格机制(上调利率),还得通过严厉的税收政策。

不过,最近监管部门对个人住房按揭贷款准入又有了新规则,这些规则出台一定不会出现一个人购买无数的现象(比如2004年上海就有人购买住房128套,贷款7800万元,这样现象在哪个国家发生过,只有中国才有)。如果把许多住房投资者挡在银行信贷体系之外,那么国内房地产市场一定会改变。还有,今年从紧货币政策,利率的上升是肯定的,投资者的成本上升,也会让一定投资者不进入这个市场。可以说,通过这些政策不仅会改变房地产市场投资者的预期,也会让国内房地产投资风险大增,如果房地产投资是一个高风险及无利可图的投资,那么国内外投资者会进入这个市场吗(就如最近股市的情况一样)。可以说,尽管不少地方政府不愿意,但是中央政府的政策表明是要让国内房价理性回归的,这是十七大报告的基本精神,也是防范国内银行风险而不走向日本20世纪90年代、现在美国次按危机之路的关键。而国内房地产市场的价格能够理性回归,政府住房保障范围就少了,负担也就小了。这样,国内房地产市场两大问题就迎刃而解。这就是当前房地产市场问题的化解之道。

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