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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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深圳楼市回暖核心是价格快速下调  

2008-12-04 09:33:32|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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最近,随着政府出台一系列的房地产新政策,特别是国务院推出的四万亿经济刺激计划以及连续的降息,深圳房地产在经历漫长的观望之后,一些市民终于选择在最近出手,深圳房地产在价跌量升的配合下呈现回暖态势。因此,不少人借此现象,说中国房地产市场开始回暖,现在该是抄底的时机。其实,这或是一种抄作,或是一种对当前房地产市场形势的判断不清。

我这一月去过深圳几次,也知道一些房地产项目的销售情况,从一些项目销售的情况来看,市场是出现一些回暖的现象。比如说,戴德梁行统计数据显示,11月份深圳一手房共成交6435套,成交面积59.18万平方米,比10月的成交套数多了近3000套,为今年单月成交套数之最,成交均价12396/平方米,与10月份相比略有下降,降幅为2.44%。

但是,深圳房地产市场回暖,最为根本的原因是在房地产市场价格全面下调。可以说,深圳与广东,房地产的价格最早调整,有不少地方及项目调整深度较大。我早就说过,目前的房地产市场问题,其实根本上只是价格调整问题。如果房地产市场的价格调整深度越大,房地产市场需求越是容易释放出来。再加最近政府的一些帮助自住性需求的政策,随着房地产市场价格调整,市场需求自然会释放出来。

从深圳的情况来看,据报道,宝安区在大量普通住宅成交的情况下,成交均价进一步回落,1117日至23日一周均价为10960/平米,环比下跌11%。还有,在11月上半月开盘的10个区域大盘中,有6个开盘销售率达到五成以上,分别是金地梅陇镇四期、溪山、凤凰雅居、航空城1号、向南海德大厦以及南光城市花园,而这些楼盘的热销,均是由于价格创下了区域内的新低。金地梅陇镇四期起价6700/平方米,精装修均价8700/平方米,比三期下降约2000/平方米,而航空新城1号均价仅5300/平方米,创下区域新低。南山区的向南海德大厦、南光城市花园均是带装修出售,均价刚刚超过1万元/平方米,相较南山大部分在2万元/平方米以上的楼盘价格,低了不少,其中南光城市花园一周内共成交356套新房。

而一些没有急于进行降价促销的项目,场面依旧冷清,深圳楼市出现严重的冷热不均现象。如金地名座价格为1.4-1.6万元/平方米,为区域正常定价,销售不理想;开盘多日却只有三成成交的航天晴山月均价为1.5万元/平方米,也没有明显降价促销。

从上述深圳房地产市场的情况来看,市场之所以回暖,还是价格问题。如果房地产的价格能够深度调整,房地产市场的需求就能够释放出来。如果房地产的价格不想调整,即使是调整不充分,房地产销售要想回暖是不可能的。深圳是这样,全国其他地方也是如此。比如说,不少地方都在抄作外资进入国内房地产市场抄底,山西煤老板及温州炒房团抄底。当然,这种现象偶有发生,他们买了几套房子,就说是投资者在抄底。这完全是炒作了。

试想,目前全球金融海啸对中国经济冲击如此严重,海外机构及个人的资产严重缩水,国内居民也没有能力进入房地产投资市场,比如山西煤老板由于煤炭价格快速下跌,他们怎么有能力光顾房地产市场。在全球经济出现衰退,中国经济面临下行的风险的情况下,全国所有的行业都出现全面的价格调整,为什么只是房地产市场不会调整呢?为什么只是房地产市场会有大量投资者进入呢?这样简单常识,我想是房地产开发商太低估了民众的智慧吧!

因此,就目前的房地产而言,价格全面地回归理性是国内房地产市场走出困境的关键。特别是一些一线城市,由于这些城市的房价曾连续上涨十年,民众根本没有能力进入这样高房价的市场了,它想不调整走出目前的困境,或不调整就回暖是根本就不可能的。除非这些城市的房地产商生产的房子留给自己,否则,任何理性的住房投资者及消费者都会轻易进入这个市场。而深圳房地产市场回暖最为重要的原因是房价全面下调,除此之外,估计没有更多的选择。深圳是这样,全面许多城市特别一线城市更是如此。


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