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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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建行的《新政细则》说明了什么  

2008-11-25 06:06:34|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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美国次贷危机已经让整个美国衰退进一步加剧。美国官方即将公布的报告显示,十月份该国国内消费指数跌幅已经超过2001年经济低迷时期的水平,同时市场投资锐减,意味著美国经济衰退可能在未来进一步加剧。由于信贷紧缩,消费者无钱买楼。根据对20个城市所作的调查显示,美国房地产业的景气指数正在以历史罕见的速度下滑,十月份的新楼销售量更是跌至17年来的最低水平。全美地产经济人协会的数据显示,二手楼成交量也出现自2007年九月以来的最大跌幅。

美国经济的衰退对中国经济的影响怎么也不可低估,中国的各行各业都受到严重的冲击,比如东部不少地区的出口导向企业破产倒闭,钢铁业全行业亏损等,在这种背景下,尽管房地产市场的销售下降,但是看上去还是比其他行业要好,至少没有看到多少房地产企业出现倒闭之现象。但是,在房地产销售迅速下降,在房地产市场出现周期性调整之际,一些地方政府希望通过各种政策来托住开始下降的房价。尽管这些政策看上去是为了房地产发展,实质上都是托起下降的房价为目的。但是,全球的经济及房地产市场都出现巨大的调整,中国的各行各业都面临这种调整巨大的冲击,房地产市场可幸避吗?而且中国房地产市场已经走过近10年快速发展、价格快速飚升期,现在进行调整也是自然了。一些地方政府想让这种调整不发生,实际上是不可能。因为,这样做或是迟后这种调整,或是把刚刚开始软着陆的房地产市场的泡沫重新吹起。还好,中国的一些职能部门及商业银行对此问题看得十分清楚。比如,建行的《新政细则》就说明这样一点。

商业银行的信贷《新政细则》迟迟无法出台,问题就在于各家商业已经看到了美国次贷危机的根源所在,看到了房地产泡沫的风险性,看到了这种房地产泡沫对中国经济及商业银行的发展不可持续性,因此,在他们看到,如果在发展房地产市场及防范房地产泡沫风险之间找到一个平衡点,而且不是只强调短期行为,强调某个部门某个行业之利益。因此,继农行、光大等银行公布房贷细则后,建设银行24日公布《新政细则》。建行称,将加大对居民购买普通自住房的支持力度,并有效防范贷款风险,以支持合理住房消费,促进扩大内需、经济平稳较快发展目标的实现。主要措施是:

一、惠民安居,大力支持居民购买普通自住房。根据人民银行、银监会的政策要求,建设银行对符合政策新发放的商业性个人住房贷款利率的下限调整为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%,具体根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积是否系普通住房,以及借款人信用记录、还款能力等因素等区别确定。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求,贷款利率可以给予优惠,首付款比例可降低。对居民购买其他类型住房的,将适当提高贷款条件。具体操作由各地分行及房贷中心掌握。

二、加强管理,有效控制贷款风险。建设银行要求所属分支机构加强对房地产市场形势的研究,并根据形势变化及时评估贷款风险,调整政策;对房地产价格波动较大的区域,以及价格波动较大的住房楼盘项目,适当提高首付款比例;同时要求各行切实加强贷前调查,严格审查借款人信用记录,合理判断和评价借款人还款能力,严格落实面谈面签制度和真实性调查,加强风险监测与贷后管理,防范贷款风险。

三、区别对待,实施区域化、差别化的住房信贷政策。建设银行充分考虑房地产市场的区域特点,在贷款利率和首付款比例方面给予各地分行一定的自主权,区分地域、区分楼盘、区分客户,合理评估贷款风险,制定差别化的贷款政策,不搞一刀切。如根据当地房地产价格走势、住房楼盘项目情况、客户信用状况等因素制定差别化的首付款比例要求,并根据首付款比例相应制定差别化的利率政策;对普通住房标准的认定,参照当地政府或有关部门对普通住房的认定标准执行等。

此外,对2008年10月27日以前发放的存量个人住房贷款,建设银行将严格执行人民银行、银监会的政策要求,并按照原借款合同约定条款及借款人信用记录等确定是否需要调整利率浮动水平。

从建行的《新政细则》来看,它主要表现了以下几个特点,一是房地产信贷新政支持或优惠的是个人自住性住房而不是自住性之外的住房,完全强调了房地产市场的自住性。二是对于自住性住房的信贷政策优惠,仍然在放在不同的地区来对待。因为,房地产市场是一个个分割的市场,其价格的波动及房地产泡沫的程度各个地方不同,因此,对于那些早几年房价上涨得较快,房价波动大的地方,建行并不会采取优惠政策来托住这个地方的房地产泡沫,而是要对这些地方的房地产泡沫严格警惕,并采取适当的方式来预测及区分。因此,从建行的新政细则来看,早几年房价上涨较的一线城市会成为建行密切关注的重点。建行的住房信贷投入会转向二三线城市。这是较有新意的地方。三是正是对房地产泡沫风险密切关注,因此,早几年那种虚假性收入证明估计不容易通过获得优惠信贷。可以说,中国住房按揭贷款个人收入真实性证明一要求,许多能力不足者要进入这个市场是不容易。特别是,早几年谁购买住房,就能够借到银行的钱的情况会减少。比如说,早几年就有人借款7800万,购买住房128套。这样的情况一阻止,房地产泡沫要想重新吹起根本就不可能。四是申请贷款者真实性收入审查下放到基层分行,以便让第一线的信贷员掌握更多的真实情况并做出正确的判断,这样做是对的。但是,上一级分行要对此密切监督,以防止信贷员的短期行为。特别是要把这些责任分解到各分行行为的身上。

总之,建行的《新政细则》说明了什么,一是说明了商业银行对房地产泡沫风险已经足够重视,不是地方政府可以改变的;二是商业银行看到房地产民生问题的重要性,因此如何强调商业银行对民生支持都不过分,但是房地产炒作及投机要拒之门外;三是对房地产民生问题的强调及风险防止,还在于不同地区及楼盘要不同的对待;四是金融是房地产的核心,金融支持程度决定了房地产发展程度。如果商业银行不支持房地产炒作与投机,光靠地方政府来托走房地产泡沫及房地产暴利模式是根本不可能的。所以,房地产市场要得以发展就得由以投资为主导的发展模式向以消费为主导的模式转变,而这种转变的核心就是房地产价位全面的理性回归。

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