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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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当前房地产缺乏仅是信心吗?  

2008-11-02 23:21:25|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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在国家房地产新政之后,由于市场的反映并非如房地产商所希望的那样,房地产销售同样是处于低迷。对于这样的状况,不少房地产开发商认为,这是政府政策没有让房地产市场信心恢复过来。如果房地产市场信心得以恢复,那么国内的房地产市场就会出现销售量大增,房地产也会重新走向繁荣。

现在我们要问的是,房地产市场仅是缺少信心吗?假定房地产市场真正的缺少信心,那么这种房地产市场的信心又是如何来建立?是不是仅是通过各种媒体大量宣传?就比如,有不少地方,凡是对房地产市场价格上涨有益的文章就大量刊出,反之,凡是对房地产市场价格上涨不利的文章就全面禁止等等,但实际上,这样做是没有多少用了。因为,当前房地产的基本情况发生根本性的变化了。

首先,从1998年开始到现在,中国房地产市场已经发展与繁荣了10年。尽管这种房地产市场发展与繁荣各地的情况不会一样,但是10年来房地产市场的繁荣使房价普遍上涨是基本事实,甚至于不少地方房地产市场价格上涨到离谱的地步。因此,当房地产市场价格上涨到离谱的地步时,这种房地产市场发展是不可持续的,房地产市场调整也是自然。所以,2007年政府出台一些房地产市场政策让市场出现调整只不过使市场调整要早一些平和一些,否则不出台这些政策,房地产市场泡沫一定会破灭,房地产市场调整也是必然。

既然房地产市场要出现调整,那么我们就要看政策的调整要把中国房地产市场引向哪里?在这种房地产政策下调整又会有多久?我们可以看到,房地产市场政策的调整是要把房地产市场以投资为主导的市场改变为以居民消费为主导的市场。也就是说,房地产市场民生性、房地产的消费性已经成了这次房地产政策目的所向。无论是2007年24号文件、359号文件、452号文件,还是最近房地产新政的政策,基本上指向这个目标。

既然房地产市场政策目标是房地产的民生性及房地产的消费性,那么房地产市场发展与繁荣,或房地产市场销售大小,就取决于居民购买住房支付能力。如果房地产价格过高,居民购买支付能力达不到,不管有多少居民“刚性需求”或潜在住房消费有多大,如果他们没有实际购买支付能力,这种潜在的需求是不可能实现。只有各地房地产市场的价格与当地居民实际购买支付能力相吻合时,那么这些需要住房的居民才有能力进入这个市场。因此,在住房为消费为民生时,其市场繁荣与居民对房地产市场的信心关联不大。因为,假定需要购买住房的居民对房地产市场最有信心,但房地产市场价格高于他们实际购买支付能力时,他们同样也无法进入这个市场。

而房地产市场的信心问题,仅是针对投资为主导的房地产而言。当投资者认为进入房地产市场投资风险低、一定能够获利,而且还有便利融资渠道时,这时就不在于房地产市场价格高低,而在于投资者有没有上述信心了。只要有信心,他们就会进入房地产市场。可以说,房地产市场信心问题是与房地产投资有关而不是与房地产消费有关。当房地产市场为消费性市场时,那么住房购买者最为重要的问题是居民实际购买住房的支付能力而不是信心。

而目前的情况下,为什么房地产新政后房地产市场的信心还是无法得以恢复?为什么需要住房的购买者没有进入这个市场?最为关键是当前的市场房价的定价是以投资者为对象而不是以消费者为对象,当房地产的定价所面对的是投资者而不是消费者时,这时要让购买住房的消费者进入这个市场是不可能的,因为住房的消费者没有支付能力在住房投资者的价位上进入房地产市场。而房地产新政是想帮助购买住房消费者进入市场,但是这些房地产政策对消费者帮助来说仍然是杯水车薪,从而使得购买住房的消费者仍然无支付能力进入市场。因此,如果房地产市场要成为一个民生市场、要成为一个消费性市场,当前房地产市场价格不调整到消费者有购买支付能力水平上来,他们是无法进入房地产市场的,房地产销售也不可能增加。

可能有人会说,房地产市场为什么不可让人投资?让投资者进入房地产市场不是可以让房地产市场重现2007年风光吗?比如说,有不少人一直在鼓动央行放开第二套住房的信贷政策。但实际上,时过境迁,2007年房地产以炒作为主导的繁荣已经一去不复返。因为,一则政府部门决不会引火烧身,让房地产炒作之风重新吹起,因为谁不知道这种房地产炒作不仅使得经济发展不可持续,而且可以会引发金融危机及银行危机,美国次贷危机是最好的例子(美国可是遏制房地产投资的)。再退一万步说,假定现在允许房地产投机炒作而不会出现金融危机及银行危机,但是,在目前的情况下,股市早就把这几年刚形成的中国中产阶级打得落花流水(这些人是房地产投资的主力),打得他们全部趴在地上了,他们哪里有多余的资金再进入房地产市场进行投资呢?再假定他们有多余的资金进入房地产市场,但是当他们看到全球的房地产市场在金融危机冲击下哀鸿遍野时,这些人对房地产投资肯定会落荒而逃,岂敢贸然进入房地产市场呢?股市的风险早就让他们惊恐万分了。

因此,目前的中国房地产购买对象只能是消费者了。而房地产市场的购买对象是消费者,但房地产市场的定价又定在投资者心理价位上,两者差距如此巨大。这就是为什么国内房地产市场销售迅速下降的原因所在。而要解决这种问题,非得通过两者长期博弈与调整,不是出台什么政策就可解决的事情。因此,房地产市场的调整还仅是开始,如果房地产的价格不回归理性,这种调整不是用什么恢复信心可以解决的,而是一个漫长的过程。调整过程的长短就取决于房地产市场价格回归理性的速度。

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