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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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确立以消费为主导的住房市场  

2008-11-12 06:22:52|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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在国际金融危机越演越烈,中国经济面临下滑风险的情况下,119日,国务院公布了关于拉动内需十项新举措。1110日,又公布了十项新举措具体的政策。可以说,这十项新举措的落实,意味着中国新一轮的宏观经济政策调整拉开了序幕。为了让国际金融危机对中国经济的冲击与影响降低到最小程度,保中国经济增长是应对这种冲击最好的方式。而为了保增长,政府宏观经济出现了重大转变。如新措施中提出,财政政策从稳健转爲积极,货币政策从从紧转爲适度宽松,这就是以提振内需,弥补外需的不足,防止经济增幅大幅下滑,在今后两年多的时间里,政府将增加对经济四万亿元的投资,并以此来对经济进行最为直接拉动。

可以说,中央出台的十条措施,尽管所涉及的项目很多,但最为重要的是两大类,一是加快实施重大民生工程,二是加大公共基础设施建设。而在民生的方面,住房建设放在十分重要的位置上。比如说,十大政策的第一项就是安居工程的建设。安居工程有廉租屋建设、棚户区的改造及农村危房的建设。可以说,安居工程所强调的是房地产的政府财政支持部分。通过政府财政支持来保证居民的基本居住条件。

但实际上,在我看来,安居工程的范围应该比这要大,所涉及的内容比这要广泛。比如说,经济适用房等保障性住房的投资收购和开发建设。特别是在房价居高不下,国内绝大多数居民都没有支付进入这样高价格的房地产市场时,安居工程所涵盖的内容应该比上述内容要广泛得多。比如,房地产发展宗旨及模式的确定,政府通过什么样的信贷政策、税收政策来保证绝大多数居民能够进入房地产市场。

正是在这意义上说,十大扩大内需的措施,不仅肯定房地产是国民经济的支柱产业,肯定房地产对整个经济的拉动作用。更为重要的是,把房地产对经济拉动作用放在“落实和完善促进合理住房消费的政策措施”;放在“促进中小户型、中低价位普通商品房开发建设稳定发展”;放在“加快发展二手房市场和住房租赁市场”。

对当前的房地产市场来说,上述规定的意义是什么呢?首先,尽管当前房地产市场出现了房地产销售放缓或负增长,但是政府清楚认识到当前房地产市场问题所在,即要把房地产市场以投资为主导转化为以消费为主导的市场,强调发展房地产是以住房消费为主导。对于房地产市场消费,政府可以采取种种信贷优惠、税收优惠的政策来帮助及鼓励消费者进入房地产市场,并通过这种方式来解决居民基本的居住条件,来改善他们的住房福利条件。这是与2007年下半年以来的房地产市场政策是一脉相承的。

因为,政府早就意识到,以投资为主导的房地产市场,不仅容易吹大房地产市场的泡沫,也是不可能持续的。这次美国的金融危机产生的原因尽管多方面的,但是谁都知道房地产泡沫的破灭是导致这次金融危机的根源。因此,对于中国来说,尽管不一定会出现美国现在的金融危机,但是,如果政府对房地产市场泡沫不能足够警惕,一旦吹大房地产泡沫破灭,其所面临的金融风险同样不可低估。

而中国房地产市场既要防止房地产泡沫吹大,也要成为带动经济增长的动力,也就必须把房地产发展的重点放在房地产消费需要上。因此,要发展房地产消费需要,不仅就得对住房的套型及结构有所规定,也得重点发展二手房市场。前者与国内居民居住消费能力有关,后者则通过合适的方式把存量的住房流动起来,增加整个房地产市场住房供给。

如果这些政策再与早些时候政策的房地产政策起来,我们就能够看到政府房地产政策的基本思路。即房地产市场在扩大内需中能够起到重大的或关键的作用,也是拉动当前经济增长的动力,但是房地产市场在达到这样的目的,就得改变以往房地产市场以投资为导的模式,而让国内房地产市场转变到以消费为主导的发展模式上来。

既然国内房地产市场要转移到以消费为主导的发展模式来,那么无论是当前房地产市场经营手法、价格定位,还是建筑套型等都得向消费为主导的模式转变。如果不是这样,那么这个市场要得以发展与繁荣,要成为经济扩大内需的方式是不可能的。因此,在目前的情况下,中央已经向房地产市场发出了明确的信号,房地产市场就是一个民生的市场,就是以消费为主导的市场,因此,房地产市场的价格也就得以这个基点定价,来确定每一家房地产市场发展战略,否则任何违背这种市场内在性的房地产企业就可能在这种激烈竞争的市场中败下阵来。确立以消费为主导的房地产,既是扩大居民内需的根本所在,也是中国经济得以持续增长的根本所在。未来政府财政政策及信贷政策也就是会围绕着这个基点而展开。


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