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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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国内楼市根本性的变化已经出现  

2008-01-27 17:38:04|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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国内房地产市场的变化,目前争论很多。但是,这些争论,无论是主涨价格的上涨还是主涨价格下跌,这些都不重要了。重要的是国内商业银行如何来落实2007年下半年以来关于房地产市场出台的政策。只要这些政策逐渐地落实,那么国内房地产市场回归理性是谁也无法阻挡的。

市场都知道,2007年下半年以来,政府出台了一系列关于改变房地产市场发展模式政策与文件。如24号文件,其核心就是建立起全国住房保障体系,重点解决城市低收入民众的住房问题,保证房地产是一个民生的市场;359号文件,其核心是加强对房地产银行信贷的管理。这个文件不仅全部重新恢复了121号文件的内容,也增加不少新东西。如严格区分住房的投资与消费。房地产投资者以市场价格来运行,购买消费者以优惠价格来对待。即提高了投资者进入房地产的市场准入标准。39号令,其核心是土地出让金缴纳管理;64号文件,重点放在从城市规划角度来调整房地产市场结构;还有,452号文件,是对359号文件的补充规定,对争议颇多的第二套住房作了重新界定。这些都表明了政府对改变目前的房地产市场发展模式的决心。加上2008年采取从紧的货币政策,那么目前国内房地产市场环境将发展根本性的变化。

而这些文件中,对房地产市场影响最大可以是359号文件、452号文件及从紧的货币政策。我们应该看到,359号文件,一方面重申了121号文件的全部内容,即全面加强了对房地产银行信贷每一个环节的严格管理。如房地产开发企业的资本金的比重、开发楼盘预售准入、个人住房消费信贷的市场准入、房地产信贷资金的管理等。另一方面对房地产市场出现的新的信贷问题有新的规定(即房贷新政加入许多新内容),如禁止转按揭、加按揭,第二套住房银行信贷的市场准入界定等。也就是说,这次房贷新政,并非仅是对贷款购买的第二套住房界定,而是一个职能部门对国内房地产市场全面的信贷管理政策。

而359号文件核心或实质就是通过新的信贷政策来调整国内房地产市场发展模式,让国内房地产市场成为一个自住为主导的住房民生的市场而不是一个房地产投资为主导的市场。因为,这几年房地产市场问题及价格快速飚升,问题就是房地产发展模式的偏差,就在于国内房地产市场成了一个投资者为主导的市场。在这样的房地产发展模式下,国内房地产市场的投资者在政府房地产政策的隐性担保下,借助于银行信贷的低成本及金融杠杆的便利性,大量涌入房地产市场并在短期内推高房地产市场的价格。大家可以看到,如果没有国内银行这种金融支持,没有房地产市场成为一个投资者的市场,那么国内房地产市场价格要这样的飚是不可能的。

在359号文件中,就是通过对第二套住房的信贷管理办法来区别房地产投资与房地产消费。比如,在房贷新政的规定中,凡是购买第一套住房的居民,如果购买者资金不足需要向银行贷款时,商业银行就得以利率优惠等信贷优惠的方式帮助与鼓励他们进入房地产。如果住房的购买者是进行房地产投资,如购买第二套住房,那么就得提高住房投资者进入银行信贷的准入门槛,如提高首付比例及利率水平。如果说,国内房地产市场能够把住房的投资与住房消费作一定区分,并对这种区分制定不同的政策,那么房地产市场的投资就会大大减少,房地产市场就会成为一个自住消费为主的市场。如果是这样,不仅房地产市场发展模式会发生根本性转变,而且房地产市场的价格也会回归理性。

不过,对于这些规定,早些时候大家讨论更多的是放在第二套住房界定,而没有注意一点,就是如何落实到个人按揭贷款资格审查上。因为,无论是在121号文件还是359号文件中,都清楚表明,任何购买住房的银行信贷者,其借款每个月按揭金额都不得超过个人或家庭月可支配收入50%。也就是说,如果按照这样一条个人住房消费信贷市场准入标准,个人或家庭要从银行获得住房信贷资金,就得向商业银行提供个人信用、财务、收入、工作及纳税等状况的真实信息。商业银行根据个人信用等情况来确定是否向申请者贷款。如果个人住房按揭贷款月供款不得超过其月可支配收入的50%,那么以个人计,那么商业银行向其贷款的额度就会减少。如果有人另外借助于小孩及退休人员的名字向商业银行申请贷款,那么这些小孩及退休人员的收入从何而来。按照现有的标准,这些是根本就无法满足商业银行住房信贷的市场准入,因此,以他们的名字来向银行申请贷款是根本就不可能。

大家会知道,早几年为什么个人按揭贷款会迅速增长?特别是2007年个人按揭贷款更是比2006年增长在3倍以上,问题就出在商业银行对房贷审查完全放松。可以说,在359号文件之前,没有哪一个人贷款购买住房会从商业银行贷款不到。只要个人想购买房子,就能够从银行贷到款。这必然会导致大量没有资格的投资者进入房地产市场,甚至于一些投资炒作者就会利用这种个人住房信贷的宽松而制造假文件进入房地产市场。

但是,359号文件及452号文件之后,商业银行对个人住房按揭贷款已经与过去完全不同的。据北京的媒体报道,从2008年起,个人从各家商业银行申请住房贷款时,申请人不仅要提供收入证明、信用记录、公司工资证明、学历等,还必须向银行提交自己的3个月以上工资卡上资金对账单,从而防止贷款人提供虚假的收入证明。而这些规定的实施,有三成以上的购房者受到影响,有一半以上的购买者贷款根本就办不下来。

正如我一向指出的那样,如果各商业银行落实上述的规定,国内不少地方的购房者,由于市场准入门槛提高,或是有一半以上的人无法从银行获得贷款,或是有许多人可以从银行获得贷款,但其贷款总额度会降低。可以说,这样的情况一出现,个人住房按揭贷款的需求急剧下降,房地产市场调整就必然出现。这也是任何人都无法改变的。加上2007年利率上升的累积效应及2008年从紧的货币政策,那么2008年个人住房贷款肯定会快速下降。如果2008年个人住房贷款恢复到2006年的增长水平(2006年为3300亿),那么国内住房市场的需求就会迅速改变。那种住房“刚性需求”的神话也只能是昙花一现。

而且,在452号文件中,不仅对第二套住房界定给出清楚的补充规定,而且对个人住房消费信贷信息的真实性给出严格的规定。该文件指出,商业银行应切实履行告知义务,要求借款人按诚信原则提交真实的房产、收入、户籍、税收等证明材料。凡发现填报虚假信息、提供虚假证明的,所有商业银行都不得受理其信贷申请。对于出具虚假收入证明并已被查实的单位,所有商业银行不得再采信其证明。对发生上述情况的借款人和单位,商业银行应及时向其所在地银行业协会报告,由银行业协会负责收集上述信息并予以通报,监管部门列入重点检查内容。

452号文件针对目前房地产市场个人住房消费信贷信息的真实性,给出严格的规定,同时也就说明了政府治理房地产投资炒作行为的决定。现在市场上不少人仍然抱着侥幸的心理,以为国内商业银行为了自己获利只是说说而已,但是实际上,由于美国次按危机,不仅中央政府看到了个人按揭贷款信贷虚假问题的严重,而且各商业银行也看到这样做对其银行之风险。北京各商业银行的做法就是如此。而且,不仅仅如此,国内各商业银行要审查购买住房的贷款人的信息真实性并非难,可采取的办法还有很多。比如个人所得税的税单的出示等。

而个人住房按揭贷款的市场准入提高、购买住房的成本增加,房地产市场预期的改变,那么不仅房地产市场的投资者炒作者(已经进入的及准备进入的)会纷纷退出这个市场,而且购买住房的消费者也会改变其住房需求。这种情况已经在北京出现了,也说明国内房地产市场发展模式已经在发生根本的改变了。对此,大家应该密切关注,不要听别人或媒体道听途说,而是自己多到市场去了解,以便获得更多更真实的信息,这样才为个人行为决策提供更好的依据。

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