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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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房市价格将全面地理性回归  

2008-01-22 21:03:43|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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所谓的理性是指市场的价格反映了商品的内在价值,反映了市场发展的内在规律及必然性,而不是非市场因素所主导,更不是市场的羊群效应所决定。也就是说,房地产市场的价格是以最绝大多数居民对房价的支付能力来决定,而不是由投资者及炒作者对房价上涨的预期来决定。因此,作为一个民生的政府,在保证最广大居民的基本居住权、在土地公有制、在党的宗旨人民性的前提条件下,房地产市场的价格理性回归就是政府的内在责任了。

可以说,在这样的理前提与现实逻辑的基础上,无论党的十七大报告,还是2007年下半年以来所接连推出的一系列关于房地产的政策(如24号文件、359号文件、64号文件、39号令、452号文件),都表达了一个意思,就是要强化政府对房地产市场的内在责任。

而且,就目前的情况来看,政府对房地产市场仍然处于绝对的主导地位,无论是土地和资金,还是城市规划及等主要环节都是如此。既然政府对房地产市场绝对主导,中国房地产市场的政策市是没有改变。因此,以房地产的政策市为基点,如果政府的房地产政策发生根本性的改变、中国房地产市场发展模式发生根本性的转变,那么目前中国的房地产市场已经根本不是以往的房地产市场了,国内房地产市场就得会发生根本性的变化。

可以说,2007年下半年开始,中国的房地产市场的政策与发展模式发生了根本性的改变,其主要表现在二个方面,一是全面的确立中国的住房保障体系,二是对中国的房地产的投资与消费做出严格的区分。这两条,表现在出台的24号文件中,就是重新确立中国的房地产市场发展模式。即全面建立中国的住房保障体系,调整中国房地产市场产品结构。在全面解决城市中低收入民众住房的基础上,房地产市场要生产以小户型、中低档产品为主的产品。同时,也全面肯定了中国住房市场是一个民生的市场而不是一个投资炒作的市场,因此,对住房的投资炒作政府要进行全面严格的遏制。

为了落实房地产市场新的发展模式,359号文件及452号文件的出台,不仅全面恢复了2003年为18号文件所否定的121号文件全面内容,而且根据最近房地产市场出现的新情况问题增加了许多新内容,如全面禁止转按揭、加按揭等。可以说,在这样的制度规则下,居民的居住需求会得到进一步关注与支持,而且对于国内房地产市场的投资与炒作将会受到严厉遏制。可以说,在政策层面上来看,中国房地产市场政策与房地产发展模式的根本性改变,一定会让中国房地产理性回归,这是谁也无法抗拒的必然。

还有,目前中国房地产房市场的问题,是由于房价快速飚升剥夺了中国最绝大多数居民的基本居住权,是过高的房价使绝大多数居民完全抛离房地产市场之外,并由此让整个社会的财富在短期内向少数人聚集,是由此制造了中国财富分配严重的两极分化,是由此让中国的社会与中央的和谐社会越来越远。因此,这必然要求中央政府在近半年来出台了一系列的政策来调整中国的房地产发展模式,来改变目前不合理的房地产市场。但是,政策的推行有一定的滞后性,这些政策不会立竿见影,但是,就近阶段来出台的房地产政策来说,房地产市场出现根本性改变是任何人都是不可阻挡的。

再就从目前房地产市场出现的一些现象来看,房地产市场的震荡也开始了。一是随着国内几家大的房地产中介机构的倒闭,这不仅说明国内房地产市场秩序的混乱,也说明了国内房地产中介机构在盲目扩张过程中资金链的崩紧。如果这个环节进一步规范,那么更多的房地产中介会面临倒闭的危险。二是土地拍卖。近期来,不仅出现了全国性土地拍卖大量流标现象,而且也出现不少地方土地拍卖的价格急剧下降。比如有媒体报道,在南方的一个城市,在同一地块的土地,仅仅是在不到半年的时间里,其价格就下降一半以上。可以说,在不到半年的时间里,房地产的土地拍卖市场,早些时候是房地产开发公司拍卖出一个一个的“地王”,囤积土地现象十分严重。但是,目前很多地方的土地拍卖,房地产企业不敢进入。何也?就是房地产开发商对房地产市场的预期发生了根本性改变。当房地产开发商对房地产市场预期发生根本性的改变时,这个市场许多非理性的行为也就会自然退出房地产市场。三是对于房价,尽管各个地方的变化不一样,但是南方一些城市房价快速下跌已经是不争的事实。甚至于,这些地方房价下跌还是在半年前就已开始。还有,房价下跌不仅表现在价格直接下跌上,而且表现为房价间接的下跌上。如采取名目繁多的优惠促销方式。四是尽管不少地方的房价仍然维持在高位,但是有价无市、住房销售急剧下降十分普遍。这些现象都表明,随着房地产政策与发展模式的改变,国内房地产将出现根本性变化。

还有,从国内外的金融市场的环境来看,国内房地产市场理性回归也是必然。首先,尽管美国次按危机对中国经济的影响不会太大,但是它不仅打破了国内房地产按揭贷款为优质资产之神话,也改变中央政府对国内房地产发展的看法。可以说,就这一点而言,也是促使中央政府真正从银行信贷上来调整国内房地产市场的决心。而且,随着美国次按危机对全球金融市场风险进一步加大,中央政府会更加密切关注这场金融风险对中国经济的影响。

其次,从紧的货币政策改变2007年以前国内房地产市场得以快速发展的环境。可以说,无论是信贷规模的从紧,还是利率的上升,都会对房地产市场造成较大的影响。因为,从紧的货币政策就是要通过央行信贷政策来切断房地产投资者利用银行的低利率政策、利用银行的金融杠杆来炒作房地产。可以说,早几年房地产市场的价格快速飚升,这是最为重要的根源所在。可以说,央行与银监会最近所主张的,如提高房地产投资炒作的准入门槛(个人住房按揭严格的审查),提高个人按揭的首付款比例,提高按揭利率,及控制银行信贷规模等,都是对房地产投资与炒作十分见效的手段。可以说,这些银行信贷政策一旦落实,想进入房地产投资炒作的人立即会大幅度地减少(市场准入限制及预期改变)。当房地产投资炒作的人无力或不愿进入房地产市场时,整个房地产市场的预期就会发展根本性改变。

还有,经过2007年的货币政策的紧缩,比如存款准备金率上调11次,存贷款上调6次,其紧缩的累积效应已经开始在房地产市场显示出来。而且这种紧缩效应加上2008年的从紧的货币政策结合,其对房地产市场影响更是不可小觑。可以说,目前国内房地产市场炒作严重程度不仅在个人按揭贷款在2007年比2006年增长超过三倍以上,而且还在于不少房价过高的城市投资者住房持有率相当高。对此后者,我们只要看看一些住房长期没有人居住及一些小区形成后商业网点生意十分萧条,就知道这些住房真正投资比重了。因此,货币政策的紧缩及对中央下定决心对房地产的投资进行严格的遏制,那么房地产市场投资比重快速下降是谁也不可能改变的。而且房地产市场投资者减少,不仅能够通过二手房增加供给,而且也会减少投资者对住房的需求。

同时,我们还有可以看,金融市场的变化不仅在于银行信贷的紧缩,而且还在于2008年的证券市场也会发生根本性变化。2007年,中国股市繁荣与住房市场的加按揭、转按揭大行其道有关。不仅投资者利用房价的上涨通过加按揭转揭让大量的银行进入股市,然后又把股市获得的收益再进入房地产市场。正是这两个市场的互动,一起把两个资产市场的价格推高。但2008年,不仅转按揭、加按揭完全地禁止,而且股市震荡肯定走不出2007年股市的行情,投资者想在房市与股市两下其手而获利的可能性基本没有。因此,房地产市场的投资者及资金都会逐渐退出市场。房地产市场的投资者退出也预示着整个房地产投资者的预期发生根本性转变。如果房地产市场大量的投资者退出,那么房地产市场的价格理性回归就更为自然了。

总之,无论是从政策条件、房地产市场发展模式,还是房地产市场的本身及金融市场环境,都发生了根本性变化,在这样的条件下,中国的房地产市场理性回归也就自然了。

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