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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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2008年个人按揭将发生根本变化  

2008-01-14 07:18:31|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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目前国内房地产市场,为什么房价会上涨得这样快?房价为什么会这样高?有人认为是因为有市场的刚性需求在哪里,是因为房地产市场供不应求而导致的结果,因此,政府要解决目前房地产市场这些问题,就得增加土地的拍卖,就得增加住房的供给。不过,我也曾说过,如果中国的房地产是一个由政府隐性担保的、银行绝对的低利率政策及便利金融杠杆的投资市场,在这种情况下,投资者可以便利利用低成本信用大获得其利时,把房子做到月球上去,这种投资需求是永远无法满足的。中国的房地产市场问题也是永远无法得到解决。

因此,我们可以看到,过高的房价早就把国内房地产市场80%以上自住性需求抛离到市场之外。对于2007年快速上涨的房价,80%以上的居民是无支付能力进入这个市场的。而2007年房价快速上涨,并不是居民的自住性需求增加,而是住房投资与炒作泛滥。我们可以看一下2007年上半年的深圳房地产市场,80%以上的二手房是投资者购买的,许多投资者甚至连房子都可以不看把房子买下来。因为,他们买下之后准备在短期内卖出去。可以说,深圳是这样,北京、上海等全国一些地方都是如此。试想,如果不是投资者炒作者利用银行的金融杠杆购买,有几个自住者有能力购买这样贵的房子。这就2007年国内房地产市场价格快速飚升的根本所在。

从已有的数据来看,2007年1-11月商品销售额24002亿,但定金与预收款就达到9027亿,再加上房地产企业银行贷款6098亿,仅此两笔就占商品销售额的63%。如果加上住房公积贷款,以及其他方式进入的,那么进入房地产市场的资金并非是这些投资者有多少钱要进入投资,而且是在利用国内银行的信贷在投资。从已有的数据来看,估计2007年个人住房消费贷款超过9000多亿,是2006年3300亿的3倍以上。试想从银行贷款9000多亿进入房地产市场,那么国内的房地产价格岂能不炒高?今年下半年情况也说明,银行信贷一紧缩,房地产市场的价格立马出现逆转。

面对这样的情况下,在美国次按危机的启示下,从2007年下半年开始,中央政府已经意识到房地产市场价格快速飚升问题的严重性,意识到国内房地产市场价格快速飚升的原因所在,同时也意识到房地产市场泡沫吹大及银行风险积累。因此,从2007年下半年开始,政府出台了一系列如何来调整房地产市场发展模式及如何加强银行房地产信贷管理的政策。特别359号文件对银行房地产信贷管理,更是希望从根本上来改变目前房地产市场投资炒作十分严重的局面。所以,这个政策一出台就让不少投资者感觉到问题的严重性,就感觉到目前政府对房地产市场要采取严厉遏制投资与炒作的政策。这就是目前国内不少地方房地产市场价格发生的逆转的根本所在。

面对国内银行规模快速扩张,面对国内房地产市场利用银行信贷恶性炒作,中央政府一改以往采取十几年的稳健的货币政策基调,中央经济工作会议就货币政策作出了重大调整,即采取从紧的货币政策,而且这些政策的根本就是要管制银行信贷的盲目扩张,就是对房地产市场利用银行信贷的投资炒作进行严厉的遏制。

而从紧的货币政策,不仅在利率上“从紧”,而且信贷规模也会“从紧”,而这种“从紧”一定会改变2007年个人住房银行信贷增长3倍之异常现象。早些时候有人说,央行359号文件出台关于的第二套住房政策不少商业银行完全可以化解掉。但事实上,从452号文件来看,政府对房地产市场投资与炒作遏制已经下了决定,这是2008年不会改变的东西。而且,更为重要的是,在359号文件和452号文件及从紧的货币政策下,政府不需要出台什么更多的政策,只要把这些文件及政策落实到实处,2007年国内房地产市场利用商业银行的金融杠杆炒作机会会降到最小程度。

因为,这里不仅有银行利率上调,增加了房地产投资者成本,更重要是这些政策正在改变房地产市场的预期。有人狂言,说什么2008年上调利率机会等于零。就这样的话,好象比央行行长更有权力,央行行长都会说要看整个经济数据变化来决定。但有人如此来断言,不知道这种胆是从何来。可以说,只要中央政府是一个民生的政府,政府就有责任把目前的银行存款负利率恢复到正的水平。要让居民的银行存款利率恢复到正利率水平,利率上升就不可避免。2007年利率处于上升周期态势上,2008年这种态势不会改变。既然,利率上升态势不会改变,那么房地产市场的投资一定会把利率风险考虑其中。还有,各商业银行信贷规模减少,特别是个人住房按揭规模减少也开始在各商业银行落实。从深圳来的消息就可以看到,不少商业银行已经减少个贷业务人员。

还有,从现有的文件来看,个人住房按揭贷款的市场准入已经提高。很简单,在452号文件中,最后一条就是要求商业银行的借款人的诚信原则,谁要违反,就得受到处罚。试想,如何投资者要从银行贷款购买房子,第一关就是月供收入比,即贷款人按揭贷款月还款额不得超过其可支配收入50%。按照国际惯例,商业银行对贷款人审核都得出示个人收入一年所得税单、银行对帐单、单位工资单及个人信用记录等。试想,如果银监会要求国内各商业银行对房地产贷款个人审核动真格的,那么那些便利进入房地产市场的投资者自然会立即减少,因为,按照这些要求,或是不少人无法进入商业银行贷款市场,或是要降低贷款额度。早些时候,有人说,他可以用小孩的名字来购买房子,但是这小孩的收入从何而来,自然不可以进入房地产市场了。如果投资与炒作房地产的人突然间减少,那么房地产的供求关系就会发生根本性变化,那么与绝大多数入通过自己努力进入房地产市场就近了。还有,从359号文件来看,完全禁止各商业银行加按揭及转按揭,这些政策也意味着2008年个人住房按揭市场将会发生根本性变化。可以说,只要房地产市场是一个自住消费的市场,那么房地产市场价格岂能不回归理性?

总之,2007年个人住房按揭贷款异常现象从下半年开始在得到纠正,而且这种纠正一定会延续到2008年,甚至于今后几年里,只要看一下359号文件完全恢复了121号文件的全部内容(甚至于增加不少新内容)就知道政府对房地产市场信贷管理的决心。而这种信贷管理最为重要的方面就是个人住房信贷管理。它将改变个人住房按揭贷款市场。

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