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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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房地产怪象为何能长期存在  

2007-10-08 05:51:49|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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这里所指悖论并非是语义学所指的逻辑悖论,也不是与一般常识和见解相反的陈述,而是指与生活常识及市场经济的逻辑相冲突或相悖的东西则能够在市场自由的生存,而与市场法则相一致的东西则说成了不合理。而这种经济生活中的悖论,不仅严重扭曲了经济资源的有效配置,而且也阻碍了市场经济成长与发展,甚至于成为当前社会经济发展的重大障碍。

可以说,从1998年中国住房制度改革以来,房地产市场得到飞速的发展与繁荣,但是也出现许多问题与矛盾,特别是出现了一些与市场经济法则、与基本经济常识完全相悖的现象。这些现象看上去总是让人百思不得其解。既不能用一般经济学原理来解释,也无法用他人的经验来证明。这里集中一些朋友的意见,写出来让大家一起来思考,一起来讨论。

一是房地产市场的暴利为什么能够这样持续7-8年而不能得到调整?一般来说,在资源有效配置的市场,企业的回报率应该在所有企业及行业之间是相等的,而不论其部门、区位、或所有制如何。但是,在中国,房地产行业本来是一个技术含量较低的传统行业,房地产开发商却能够连续7-8年保持了非常高的暴利。这不仅使得更多的企业及资金源源不断流入房地产,而且也使得住房消费者所在承担的重负越来越重。其原因何在?仅仅是因为房地产市场的供求关系可解释的吗?仅仅房地产市场发展之使然吗?我想,根本就不会是这样,它应该是现行制度缺陷所导致的结果。而房地产市场的制度缺陷为什么就没有政府职能部门出来改善?为什么我们房地产市场的消费者就能够容忍这样的缺陷长期存在呢?

二是目前房地产市场的主流意见是,房地产市场的价格过高,最为根本的问题就在于房地产市场的住房供不应求,因此,只要增加房地产市场的有效供给,调整房地产市场的产品结构,那么房地产市场的供求关系就能够得以改变,但是实际上,这种论调唱了几年,房地产市场供求关系越来越紧张。何也?也就是说,从住房的商品化、市场化的角度来看,住房生产是一种低技术含量的产品,而且房地产市场的竞争性也很强,因此,这种低技术含量的产品不应该连续几年供不应求的。但实际上,无论是政府出台什么政策,如增加土地供给或调整结构,房地产供求关系都无法随着政策的出台而改善。其实,从目前房地产市场来说,并非是房地产市场的供求关系如何,更不是什么市场刚性需求在,而是在于房地产市场产品的特殊性,我们的房地产开发商及投资者在利用政府政策的缺陷及房地产市场产品的特殊性在制造房地产市场供求的紧张关系。可以说,如果政府不对现行政策进行调整,不根据房地产市场特殊性出台相关的政策,不改变目前房地产市场制度缺陷,那么房地产的供求关系是根本上无法得到改善的。

三是几年来为什么房地产宏观调控政策一直只能是“空调”、一直只能是把国内房地产市场的价格越调越高?这不仅使得政府关于房地产市场政策的信度完全被弱化,而且也造成国内房地产市场的矛盾越来越激化。这样情况可能与几年来中国的房地产市场政策的分立性有关。所谓的房地产政策的分立性就是政策的出台没有形成共识,在这样的前提下,自然也不能够制定出好的政策统一执行、统一落实了。从这几年出台的房地产政策来看,出台的政策是不少,但是在出台政策总是把许多部门纠集在一起参与。尽管这些政策与文件是某个职能部门主导的制定的,但是相关的政府职能部门为了减少对这些政策出台后其政策效果可能要承担的责任,往往就会在出台政策时把一些相关职能部门集合在一起来出台相关文件。这样,如果政策效果好,当然是相关职能部门的业绩,如果政策效果不佳,那么就得让所有参与部门来一起承担责任。这样,大家都一起来承担责任,结果是谁也不承担责任了。政府政策的问责不清、利益关系的纠缠从事使有人容易利用政府出台政策为个人或单位利益谋利,为少数人利益服务。这也可能是宏调政策的“空调”原因所在。我们只要看看世界各国的情况,哪里会有这样一种把许多政府职能部门纠集在一起出台政策的?

四是国内房地产市场的有悖于现代社会文明、有悖于党的宗旨、有悖于科学发展观的言论为何可以能够在中国房地产舆论市场长期大行其道?比如说,有人就主张,房地产市场可利用公有之土地,生产的住房产品就要让其土地的所有者不能够分享产品之成果,就得对土地的主人进行歧视性对待,就得对土地所有者进行一次又一次的剥削等。按理来说,在中国共产党领导下的社会主义国家,为绝大多数谋利益,保护绝大多数人的利益具有旗帜上的鲜明性,但是就是在目前的国内房地产舆论市场,三个相悖的东西随处可在,而且长时间泛滥。何也?就在于国内房地产利益集团强大之后,总是以其经济力量来对抗中央的政治力量,来对抗中央各种不利其利益的政策与精神。

当然,还有小产权房的土地政策管理与宪法解释的问题,中国城市化过程中大量的溢出财富归属与管理问题、房地产市场对居民财富掠夺的问题、房地产市场的财富转移与财富分配的问题等,这一系列重大的问题都是全国人民必须来思考与讨论的问题。我想,对于国内房地产市场的这些重大问题,房地产政策作为关系全国人民每一个人利益的重大的公共政策,只要大家一起来思考与讨论,就能够对一个个问题厘清,就能够找到其问题的根源所在。

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