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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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房贷新政核心在于改变市场预期  

2007-10-12 07:01:49|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2007927中国人民银行和中国银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(以下简称为《通知》或927文件)。该文件从对房地产开发贷款、土地储备贷款、住房消费贷款、商业用房购房贷款、房地产信贷征信体系及房地产贷款监测和风险作了一系列的严格规定。可以说,这次信贷新政策,尽管是近几年来中央对房地产宏观调控一系列政策之中又一个政策,但是作为中国房地产的核心问题来说(土地与金融),在现行的土地制度无法立即改变的情况下,房地产信贷新政策的出台,对中国经济的影响特别是对房地产市场的影响谁是无法低估的,也不是谁或哪一级政府可消融掉的。因为,927文件的核心并非是如何来增加个人消费信贷首付比例,也不是仅对房地产开发商的信贷管理,而且对房地产银行信贷市场准入标准提高来改变整个市场之预期。无论是自住需求、还是投资需求及房地产开发供求都是如此。如果房地产市场的预期改变,这个市场岂能不发生变化?

首先,927文件与2003121文件不一样了,它是不容易为房地产开发商或地方政府要挟下打压掉了,也不会让商业银行消融掉。因为,这个文件的基本精神是建立在200637号文件及最近24号文件的基础上,除非中央政府要把37号文与24号文也变成“空调”。而且,从927文件的内容来看,不仅基本坚持了121文件的全部内容,而且还在这个基础上对房地产市场的新形势所出现的问题作进一步的新规定,即需求商业银行采取新的信贷政策。

其次,927文件最有新意的地方就是我一向所强调的,要对国内的房地产市场的住房消费与投资作一个严格的区分。因此,国内各商业银行的住房消费信贷政策就是要鼓励个人自住性购住而要对投资性购房则进行某种程度的限制。也就是说,对于城市居民的住房消费,新银行信贷政策是采取保护及鼓励的方式,仍然采取较低的住房贷款的按揭比例,比如90平方米以下的20%90平方米以上的30%。利率仍然采取是优惠利率。但是这必须是自住,必须是第一套住房消费贷款。

该文件颁布之后,一些媒体言论在说,新的信贷政策会让那些中低收入的民众更加买不起房子,其实这些言论一是没有看清楚927文件,二是或者清楚的927文件而另有所图来煽动民众对新的信贷政策的不满。其实,广大民众要看一下927文件本身,看一下央行及银监会对该文件执行的决心。这些煽动性的言论不破即解,根本上就不值批驳。我希望广大的民众擦亮眼睛,自己看一下927文件的内容,就能够知道文件规定了什么,对谁有利了。这个文件只要看一下报纸,上一下网就可以找到。

那么,对于购买第二套以上住房的银行信贷,不仅首付比例要上升到40%以上,而且利率也是基准利率的一点一倍以上,也就是说,个人要进行房地产投资,不能够便利利用银行的金融杠杆,就得以市场投资者利率来对待,即比购买第一套住房的利率上涨近几年30%。试想投资者的炒房成本增加30%以上,那么房地产的投资者对房地产市场的风险判断、对房地产市场价格的预期仍然会如前吗?我想这就得看这些投资者对新信贷政策的理解及对市场的重新判断了,就得考虑其面对的风险了。

在这里,最近市场一直在争议第二套贷款住房如何来界定,是个人还是家庭,特别我们的一些商业银行不好好理解文件之精神,也在那里乱理解。其实,大家只要结合文件其中所指出,个人购买贷款(无论是第一套住房贷款还是第二套住房贷款)每个月的按揭支付不可超过其可支配收入50%。试想,如果有人要想以退休的父母、小孩的名义来购房贷款,在这种情况下,除非作假与欺骗,这样做可能吗?还有,有人说可以让夫妻分开购房来规避第二套住房贷款限制,但是,只要商业按照文件规定办,这个做不是也让这些向银行贷款更少吗?其实,现在的问题并不是如何来界定第二套住房,而是如何让各商业银行来执行927文件,只是个人购买贷款每个月的按揭还款不得超过个人可支配收入50%这一条执行,就能够把许多人拒于市场之外。而且如果各商业银行执行文件时,只要对任何一个想以优惠方式进行贷款的个人要求自己排斥性证明的方式,就能够解决第二套住房认定的问题。其实第二套住房认定很简单,而市场上及不少商业银行都在把问题复杂性。

中国有句老话,“水能载舟、水也能覆舟”。中国的房地产市场快速发展与繁荣,基本是银行信贷及金融产品的创新支持的结果。尽管目前国内房地产公司大量上市圈钱圈地,但是这仅是房地产市场发展一个方面(因为,就今年的情况来看,房地产公司从股市圈到1300亿资金,但与流入房地产市场的总资金相比仍然是不足7%,房地产市场的大量的资产仍然是主要依靠银行)。更为重要的方面,房地产市场的住房有没有人在参与炒作。哪个城市的房地产炒作越是严重,其房地产市场价格就会越高,房地产市场表面上就越是繁荣。就目前的情况来看,银行住房消费信贷估计已经上升5万亿左右(二季度达4.3万亿),加上住房公积信贷5000亿,共计有5.5万亿贷款。也就是说,在一年多的时间,住房消费信贷增长了一倍以上,而这一段时间正是国内各地房地产市场价格上涨最快的时期。

现在市场流行着一种观点,就是说银行的信贷新政策对有钱人没有用,针对的只是钱不多的人,甚至于有说,在市场经济下为什么不让有钱人进入房地产进行投资呢?其实,这里有几个问题要澄清,一是对于有钱人到房地产市场进行投资,就目前的政策来看,除了对外国人进入国内房地产购房有限制外,国人购买住房,用自己的钱购房根本上就与新信贷政策无关。因为,所谓的有钱人到房地产市场购房不需要借钱,也就不受到信贷政策限制了。

二是凡是房地产市场投资者或炒作者,第一,他们并不会真的有那么多钱用来炒作房地产,肯定是在利用银行的便利金融杠杆,否则他们就不会进入房地产市场炒作,比如把钱进入股市投资。因为,住房投资不仅流动性慢,而且交易成本高。第二,即使这些炒作房地产的人有钱,他们也不会把自己的钱用来炒作高风险的房地产,也肯定要借银行的钱,为什么这样做?因为房地产市场风险高,借银行的钱炒赚了是自己的,如果炒输了就把房子交给银行,个人损失也不大。也就是说,对住房投资者来说,根本上就是想把这种投资的高风险让整个社会来承担。因为,如果房价上涨,赚了钱,他们就能够轻易退出,如果出现风险,他们也不在乎,因为风险可以让社会来承担。就是这样的理由,可以说央行信贷新政策就得打击是这种炒房者。

如果国内房地产市场的投资者意识到信贷新政策意义,他们就会改变对房地产市场的预期,增加他们退出这个市场的可能性。在国庆期间,从国内房地产市场的情况来看,房地产市场的投资者开始在退出市场。比如,在早一些时候炒作十分火热的城市,住房销售急速下降。也就是说,信贷新政策刚出来,国内房地产市场的投资已经闻到其风声了。对个人自住需求来说,新政策出台之后也会改变以往的预期,他们静观市场会发生什么,自己未来应该采取什么行动。

还有,927文并非仅是针对房地产市场需求的一方,通过市场化工具来遏制过度的房地产市场投资。同时,对于房地产开发企业来说,同样有一系列规定。比如对项目自有资金的要求;对具有囤地、囤房房地产开发企业不得对其发放贷款的要求;对空置3年以上的商品房,商业银行不得接受其作为贷款的抵押物的要求;严禁以房地产开发流动资金贷款;只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款等,这些政策都表明管理层对房地产市场的信贷全面收缩。尽管现在不少房地产企业可以从股市上融集到资金了,但股市上融到的资金与从银行获得的资金相比仍然是相差十万八千里太远。如果银行的信贷收紧,那么房地产市场要这样张扬恐怕不容易了。从这几天的情况来看,不少地方销售得十分火爆的市场,开始出现难得折价销售或住房优惠促销。

可以说,如果央行与银监会能够对927文进一步细化,制定更为详细的执行规则,那么目前国内房地产市场这种乱象会有所改变,房地产市场的投资者及房地产开发商的市场预期也会改变。而房地产是目前国内投资过热、信贷过热及流动性过剩的根源,如果国内房地产市场预期能够改变,那么整个中国经济形势就会出现新格局了。目前的关键是927文如何来落实与执行,这些就得看央行与银监会信贷新政策的信度了。

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