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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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租房还有是买房,民众有其不同决策  

2007-09-07 04:28:51|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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民众是租房还是买房?在一个比较正常的房地产市场中,这是民众十分容易回答的一个问题。因此,房屋租售比例肯定反映了所在城市房地产市场发展水平。一般来说,房屋的供求关系在售价和租价上的体现是一致的。但是,当房屋供不应求时,房屋的售价与租价都会上涨。也就是说,当房屋的售价上涨时,房屋的租价也会随之上涨;或房屋的租价上涨时,也会推动房子售价上涨。在这样的情况下,无论租房者还是购房者都能够根据自己约束条件,选择一种适合自己的是租房还是买房的方式。

但是,如果房地产市场是一个完全投资炒作的市场,那么房屋售价这个经济指标就会被严重扭曲,无法反映正常的房屋供求关系,这时房屋租价一般比较客观。如果说,房屋租金波动不大或处于低位徘徊,而房子的售价快速上涨,那么这说明了房价存在虚高。购买住房投资者不是希望通过房子的租出而获得相应的投资回报率,而且希望通过房子价格变动的差价来获得回报。如果说,房子租金过低,也就说购买房子投资者较多,购房的投资者的比例过高。

对于目前中国的房地产市场来说,由于该市场刚发展起来,无论是一手房市场,还是二手房市场及租房市场都是不太成熟的市场。在这样的市场中,对于一般民众来说,他们往往无法根据市场的信息做出好的判断。再加上一些非市场的文化因素的影响及不少居民对房地产情况不了解,使得国内不少居民对于自己是租屋还是购房更是没有一个明确清楚的概念或判断。特别是当各种误导性的概念泛滥时,国内不少居民不能清楚判断是租屋还是买房决策时而轻易地进入购房市场。这是也目前国内房价不断上涨的原因之一。

比如说,近两年来,北京、上海、深圳等一线城市的房租上涨了大约15%,而同时期商品房售价却涨了两三倍,有些城市房价甚至于上涨幅度比这样还大,房屋售价和租价差距明显地拉大。看到不断上涨的房价,我们的不少居民总是以为,房价过去在快速上涨,房价未来同样也会快速上涨,因此,如果个人购房越向后,那么他要进入房地产市场所要所承担的房价就会越高,因此,个人购房就越要早进入。而且,在这些人看来,尽管个人购房条件不足,但可以通过银行按揭贷款进入房地产市场。因为,尽管个人购房要承受几十年的还房款的负担,但最后房子是归自己所有。既省了房租,又可由于房价上涨让房子升值。

其实,在这里有几个问题,一是房租上涨幅度小,而房价上涨快,这说明了房地产市场炒作严重,房地产市场的价格并不是由自住型购买者决定的,而是由住房的投资者的需求决定的。由于投资者的住房需求是不确定的(比如房价上涨时,住房投资者需求会无限放大,反之房价下跌时,住房投资者需求又会无限缩小),因此,在一个住房投资者为主导的市场,这个房地产市场的投资是风险极高的。但是为什么这几年中国的房地产市场投资能够赚得盘满盆满?并非是中国房地产市场与房地产市场的基本法则不同,而是政府对房地产市场的政策、对房地产市场的隐性担保所导致的结果。在一个房地产投资市场,政府要对该市场的价格稳定,即该市场的价格只能在一个上涨的水平上,那么有便利的银行金融杠杆及低利率政策,那么国内房地产市场的投资炒作岂能不盛行?房地产市场的价格岂能不不断地飚升?如果不是政府对房地产市场的隐性担保,投资者面对房地产市场的不确定性,也就不会贸然地进入该市场了。

二是对于自住型的住房消费者来说,由于政府对房地产市场的隐性担保,房价不断地飚升,自然也就迫使这些住房消费者提早进入房地产。即这些住房消费者住房需求进一步提前。在这种情况下,就会面临以下几个方面的问题。比如住房消费者需求提前,同样会与住房投资者一起来推高房价。还是,对于住房消费者来说,他们提前进入房地产市场,是不是一定降低了其购买之负担?这就要看各个住房消费者本身的条件,就得看他们在购买住房时对各种风险考量。因为,如果住房消费者完全不需求贷款一次性支付房款,那么这些住房消费者在购房时只是没有计算购买住房时所使用资金的机会成本,他所面临的风险不高。但是,如果住房消费者购买住房时是通过银行按揭贷款及使用父母钱来购买住房,那么它所面临的风险可大了,比如利率风险、父母养老保险风险、个人未来职业变化风险等。这就是目前国内不少住房消费者成为“房奴”所在。特别是,如果购房者是在房价较高的时期进入,那么当房地产市场出现逆转时,所面临的风险就更高了。所以,对于个人是否购房,并不在于他人是不是购买房子,而是在于个人财务状况、在于个人对未来收入预期、在于个人对购房后的风险考量,如果这些方式没有想清楚,个人贸然地进入房地产市场,其风险可就高了。

对于租房者来说,如果房价很高,即使个人有能力进入房地产市场,但是购房的资金的机会成本也是十分重要的方式。因为,一个人购买住房后,其就少去了许多资金进入其他市场进入投资的机会。比如在目前的股市下,如果有钱进入这种高风险的市场,可以比购买住房的收益会更高。但仅是举现在的例子,未来如何是不确定的。也就是说,如果这种机会成本大于购买房子收益,那么个人租房当然是可取的。

还有,许多之所以要租房,最为重要的是这些居民的资金实力不足,只能通过银行信贷及家人帮助才能勉强进入房地产市场。在这种情况下,租房者若把这些因素及风险考虑进去时,那么他租房会感觉到风险低。而且,特别是房地产市场价格快速上涨,房地产市场泡沫四射时,个人租房所面对的风险会更低些。

从以上的分析可以看到,个人是购房还是租房,并不是重要的,重要的是个人能否根据自己及市场的情况,根据这些约束条件及风险做出一个好判断与决策,而不是人云亦云。因此,对于每一个人来说,租房还是买房都不可一概而论,而是根据不同的情况来决定。有政府官员说,房价过高,中等收入者可以租房,这种说法信息量不大,只不过是想推掉自己要做事责任而已。

 

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