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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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全面解读关于房地产信贷927文件  

2007-09-30 08:01:49|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2007927中国人民银行和中国银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(以下简称为《通知》或927文件)。文件的基本内容分为以下六个方面:一、严格房地产开发贷款管理;二、严格规范土地储备贷款管理;三、严格住房消费贷款管理;四、严格商业用房购房贷款管理;四、严格商业用房购房贷款管理;五、加强房地产信贷征信管理;六、加强房地产贷款监测和风险防范工作等。

就目前市场对这个文件反映来说,尽管房地产开发商都在说这个文件没有什么用,都在说这个文件又会成为“空调”。但是,大家如何把文件好好读了之后,就会发现,927文件与2003121文件不一样了,是不容易为房地产开发商要挟下打压掉了。因为,这个文件的基本精神是在37号文件的基础上来确立的,除非中央政府把37号文件变成“空调”。也就是说,当房地产开发商在欢呼24号文件的“市场归市场、保障归保障”的胜利时,却没有想到中央早就规划在改变目前中国房地产市场的基本现状了。

其次,我们从24号文件及927文件的基本精神来看,中央政府对房地产市场的基本看法已经发生的根本性的改变。24文件的第一句话就是,“住房是重要的民生问题”,因此,文件明确肯定了中国的房地产市场发展就是为了改善居民的基本居住条件,住房的民生问题是房地产市场发展的根本。也就是说,中国的房地产市场发展并非仅是支柱产业的问题,并非是如何来拉动GDP增长的问题,也并非是如何扩大内需问题,而是如何来解决全国人民的基本住房条件,来提高全国人民的住房福利水平。提高与改善人民住房福利水平是中国房地产市场发展的根本及准则。

可以说,这样一个根本与准则,不仅体现了保证居民的基本居住权的现代文明,而且体现了党的一切为人民服务的基本宗旨及体现了中国土地公有制让全国人民共同分享社会成果要求。可以说,以后的房地产市场改革及房地产市场政策就得围绕着这个根本准则而发。就得围绕着这个根本原则来进行。正如早些时候的文章所指出的,24号文件解决城市低收入家庭住房困难的问题仅仅是这个根本准则的开始,政府还会推出一系列政策来保证全国所有居民住房条件的改善,来增加国内每一个民众的住房福利水平。

正是在这个意义上,927文件有一个基本点就是,现代的银行消费信贷总政策就是要把住房的消费与住房的投资严格区分开。也就是说,对于城市居民的住房消费,新银行信贷政策是采取保护及鼓励的方式,仍然采取较低的住房贷款的按揭比例,比如90平方米以下的20%90平方米以上的30%。利率仍然采取是优惠利率。但是这必须是自住,必须是第一套住房。现在网上一些言论在说,新的信贷政策会让更多的中低收入的民众更加买不起房子,其实这些言论一是没有看清楚927文件,二是或者清楚的927文件而另有所图来煽动民众对新的信贷政策的不满。其实,广大民众决不要看别人如何评论,大家只要看一下927文件,这些煽动性的言论不破即解,根本上就不值一驳。我希望广大的民众擦亮眼睛,自己看一下927文件,这种文件只要看一下报纸,看一下网站上就可找到。

第三,927文件对房地产市场的影响,我前两天写了几文章,大家可以在我的博客中看看。同时,更多为重要的是,“水能载舟、水也能覆舟”。中国的房地产市场快速发展与繁荣,基本是银行信贷及金融产品的创新支持的结果。尽管目前国内房地产上市公司大量上市圈钱圈地,但是这仅是房地产市场发展一个方面。更为重要的方面,他们生产的住房有没有人在参与炒作。就目前的情况来看,银行住房消费信贷估计已经上升5万亿左右(二季度达4.3万亿),加上住房公积信贷5000亿,共计有5.5万亿贷款。也就是说,在一年多的时间,住房消费信贷增长了一倍以上,这就是目前中国各地房地产市场价格快速上涨主要根源。

现在市场流行着一种观点,就是说银行的信贷新政策对有钱人没有用,针对的只是钱不多的人。其实这点是错了。凡是房地产市场投资者或炒作者,他们是不用自己的钱进入房地产投资的。因为,第一,他们并不会真的有那么多钱用来炒作房地产,肯定是在利用银行的便利金融杠杆,否则他们就无能力进入房地产市场炒作,比如就会进入股市。第二,即使这些炒作房地产的人有钱,他们也不会把自己的钱用来炒作高风险的房地产,他们肯定要借银行的钱来炒作。为什么这样做?根本上就是要把这种高风险让社会来承担。因为,如果房价上涨,赚了钱,他们就能够轻易退出,如果出现风险,他们也不在乎,因为风险可以让社会来承担,他们不要房子了。就是这样的理由,可以说央行信贷新政策就得打击这种炒房者。大家不知注意到了没有,购买第二套以上住房的信贷利率是基准利率的一点一倍以上,也就是说,个人要进行房地产投资,就得以投资利率来对待,即比购买第一套住房的利率上涨25%。试想投资者的炒房成本增加25%以上,那么投资者就得考虑其面对的风险了。如果投资者都能够考虑住房的投资的风险,那么房地产市场会发生什么变化,我想大家都可以预期到了。现在最为重要的,就是购买第二套住房的时点如何来确定,希望央行与银监会进一步出台其细则,即规定凡是在某一个时点(比如说2008年一月一日)以后还给银行的第二套住房信贷(请注意这里是指的“还款”而不是从什么开始“借”)都得采取新的信贷政策。如果新的信贷政策在细则上有这样的规定,那么房地产投资者面临的风险可就大了。现在很多人都在按自己需要来解释927文件,都在以自己有利的方式在解释927文件,但是实际上这些解释肯定与央行新信贷政策意义是不同的。

还有,现在最大的问题就是如何让927文件真正落实,从市场流入的观点来看,特别是从房地产企业的观点来看,927文件就如以往的文件一样同样会成为“空调”,而且不少民众也这样担心。但是,正如我上面所提到的,从24号文件开始,中国房地产市场可能要发生大的变化或转折,从这些文件中已经看到政策调整房地产市场的决心。现在,关键的问题中央政府要进一步强化房地产市场问题的公共性,让房地产问题成为一个公共性问题来讨论来解决。

既然房地产市场是一个公共性的问题,对国内商业银行来说,不要仅是把房地产信贷看作是一个种商业行为,而是看作国家一项公共性政策。既然是公共性政策,国内各商业银行就得严格执行927文件。对于那些不执行927文件的各商业银行央行及银监会就得制定严格的惩罚规则。现在国内各商业银行,特别是国有商业银行,赚钱的时候就把自己的想是国家如何来帮助它如何出台有利他们政策,但是要承担社会责任时候,他们就不知道在哪里去了。可以说,这几年不是国内商业银行仅是为利润,滥放贷也不会出现目前国内这种信贷泛滥的局面,也不会出现流动性这样泛滥的局面。而这些都是两大资产价格泡沫的根源。

因此,在目前的情况下,央行及银监会就以927文件的公共性来要求各商业银行,而不让各商业银行以其商业性各自为是,并制定严厉的处罚政策。比如对河北邯郸农行事件处理一样,对责任人严厉处罚,同样对任何敢于不执行927文件也要严厉处罚。当然,这样做,央行银监会要制定更多处罚细则。(今天就写以这里,有许多问题明天再写)


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