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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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927文件房地产的新信贷政策的意义  

2007-09-30 19:23:49|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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上一篇我解读了央行与银监会关于房地产信贷927文件基础(是在国务院37号文件基础上制定的);基本精神,即24号文及927文件预示着中央政府对房地产市场理解有根本上的转变(即强调房地产市场的消费性而不是投资性);以及927文件实施的难点所在,只要政府把房地产问题放在一个公共性问题上,就得强制性要求各商业银行执行927文件,并制定相应的处罚政策。本文则要强调927文件的新信贷的政策新的意义所在。

首先,927文件与以往的文件一个根本性差别就在于用市场化的工具对房地产进行调控。为什么以往的房地产市场宏观调控效果不好?最为根本的问题就在于政府的行政性宏观调控的方式。而行政的房地产宏观调控就得通过行政性方式来落实来执行。在这样的情况下,地方政府可以用各种行政性的工具与方式来消融中央政府的宏观调控,从而使得中央政府调控无效。但是市场化的方式则不同,它是通过价格机制来调整,而且价格机制地方政府对它作用是无能为力的。比如说,银行的利率变化,地方政府能够有能力来改变吗?还有,银行的信贷政策,地方政府能够有能力来改变吗?这些都是地方政府无法做到的。因此,如果中国房地产市场宏观调控走上市场化之路,那么我们相信央行是有能力对房地产市场进行调控的,而不是有些人所认为又是“空调”了。

其次,927文件的新意就是大家关注及讨论最多的问题,即对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

对于这点,927文件说得十分清楚,商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求,而且贷款无论是在按揭成数上还是利率都采取优惠的方式。因此,目前市场上说,新信贷政策之后,对那些购买自住房的民众来说更为不利。可以说,无论这种言论如何流行,其实是一种谎言。927文件对于自住性的住房购买是完全支持的,其实政策与以往没有半点改变。但市场为什么会流行这样的谎言,关键是一些房地产开发商与房地产投资者在散布,以便以这种蛊惑人心的言论来要挟政府不要出台对房地产宏观政策或来改变出台的政策。

还有,现在大家最为关注的是利用银行贷款购买住房购买第二套(含)以上住房的界定问题。在927文件中,其界定不是太清楚,不同的人可以对这个界定有不同的理解。比如说,第一套住房是以家庭为单位还是以个人为单位?第一套住房是以全国为范围还是以一个城市为范围?第一套住房制是以现在新信贷政策出台为时点还是以购买者贷款还款时间为时点?等等。对于这些问题,目前市场上不同的人根本不同的情况给出不同的解释。这就使得927文件存在不少模糊区别,而这些模糊区间也就容易减弱政策的执行力度与效果。

所以,针对这些问题,市场上有不少意见我认为是十分中肯的。比如,有人把第二套住房界定是“首套自住房申请银行贷款,且仍未还清,本人或其家庭成员、可以证明的利益相关人又因购买其他住房再次申请银行贷款”;还有网友认为,对于第二套住房的界定,需要建立一个数据集中管理、信息共享的全国房产综合管理系统,集成房管部门、户籍部门、金融部门、税务部门等部门的数据,能综合反映一个家庭或个人在全国范围内拥有房产的真实情况。只要中央政府能下定决心,着手建立信息真实完善的家庭或个人住房数据库。这些数据就能够为第二套房的界定提供最为权威有效的执法基础。还有网友认为,可以采取反向举证的方式:即假定购买者为第三套住房,购房者如想降低利率,必须提供举证,包括婚姻证明、家庭收入证明、房产登记证明、纳税证明、社保证明、身份证明、以及虚假惩罚等。我想这些建议都是很好的,关键是看中央政府愿意努力做,其实要解决界定第二套住房的办法很多。

不过,在927文件中采取一些制度安排来保证第二套住房认定,比如要求商业银行应提请借款人按诚实守信原则;借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%;银行的征信系统管理与建设。这些规则都能够对第二套住房的界定起到不小的作用。当然,央行与银监会还得就第二套住房的界定作一个更清楚的解释,以免国内各商业银行各行其是。

在第二套住房清楚界定之后,对提高按揭比重到40%及利率上升到一点一倍,对房地产市场需求有多少作用。现在市场上说法是,对有钱人来说,这个规则起不到多少作用。但是,我在这里再强调一下,927文件并不是针对不贷款购房者,而是针对贷款购买者,因此,如果一个人有钱不需要借银行贷款购房,就目前的政策而言,他们购买多少房子都不是问题。而政策的着眼点是利用银行信贷的住房投资者或炒作者。

如果是利用银行的贷款投资房地产,新的信贷政策一是提高了投资者进入房地产市场的市场准入。过去有20万就可以进入房地产购买100万的住房,现在同样价值的住房则需要40万了。这样不仅提高房地产投资者市场准入,也增加房地产投资者机会成本。二是购买第二套住房贷款利率的提高,不仅增加房地产投资者的投资成本,而且增加进入房地产市场投资者利率风险。有人计算过,这次对第二套购房者的利率调整,购买贷款利率由6.66%上升到8.61%,等于如果每次利率上升0.27%,就得要8.5次。这样的利率上升速度对房地产投资者来说不能不是陡然间增加巨大的成本与风险。而且,就目前的通货膨胀水平来看,中国银行的利率早就进入一个上升周期,而利率进一步的上升对房地产投资者来说,更是雪上加霜,其投资风险进一步加大。

在这点上,目前房地产市场的投资者决不可掉以轻心。现在,房地产市场投资者有一个观念,就是房价上涨这样快,利率上涨这样一点有什么关系。特别是目前一些城市房价一年上涨幅度在百分几十的情况下,利率上涨更是对他们更是不重要的。但是,房地产投资者考虑过没有,房地产投资是一种高风险的投资,因为房地产流动性低,交易成本高,而且对房地产实际需求都是十分有限。如果房价上涨时,加上利率又低,投资者可便利利用银行金融杠杆,当然进入的投资者就会多,因为这样投资者都预期房价会继续上涨。但是,当这种基本条件改变时(进入准入提高、利率增加、利用银行金融杠杆不容易),那么是不是仍然会有很多人涌入房地产市场投资,这就要打上一个大问号了。在这种情况下,房地产市场投资者的预期就可能改变,或是不再进入,或是把手上的房子卖出。如果房地产市场投资者的预期改变,那么房地产市场情况就会出现逆向性的变化。如果这种情况出现,那么房地产市场出现理性回归也就不远了。现在的情况是,管理层如何来密切关注这种房地产市场预期的变化,以便在适当时候采取更合适的政策。

在这里,房地产市场的投资者还应该看到,在927文件中,早些时候市场盛行的转按揭及加按揭也严格禁止之列。看上去大家对这一条讨论不多,但这是目前房地产市场资金进入股市、是不少地方推动房价快速上涨重要原因。所以,一旦这些金融工具采取禁止性的政策,那么已经进入市场的投资者就考虑自己是不是最后一棒的接盘者了。如果在这个问题上,已经进入市场的投资者无论是贷款进入者还是没有贷款进入者,其房地产市场的投资风险在哪里,应该有比较清楚认识了。如果这种情况出现,房地产市场的预期也就改变了。

还有,927文件并非仅是针对房地产市场需求的一方,通过市场化工具来遏制过度的房地产市场投资。同时,对于房地产开发企业来说,同样有一系列规定。比如对项目自有资金的要求;对具有囤地、囤房房地产开发企业不得对其发放贷款的要求;对空置3年以上的商品房,商业银行不得接受其作为贷款的抵押物的要求;严禁以房地产开发流动资金贷款;只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款等,这些政策都表明管理层对房地产市场的信贷全面收缩。尽管现在不少房地产企业可以从股市上融集到资金了,但股市上融到的资金与从银行获得的资金相比仍然是相差十万八千里太远。如果银行的信贷收紧,那么房地产市场要这样张扬恐怕不容易了。

其实,927文件相关的内容还有很多,比房地产信贷监测及房地产信贷征信体系的确立,这些都能够为上述规则执行创造条件与基础。也就是说,市场决不可低估央行及银监会对927文件执行与落实的决心。我想管理层能够在一些细则进一步制定规则安排,以便让927文件就能够真正实施。如果这种情况出现,房地产市场投机炒作行为就会减,中国房地产市场走向哪里就明朗了。

总之,如何来解读927文件,只能从文件的文本来理解,这是根本意义所在。如果市场真正理解了927文件的文本,那么市场所流行的问题就迎刃而解了。

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