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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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再论首付和利率提高对房市影响  

2007-09-28 07:23:49|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 中新网9月27日报道,央行、银监会27日共同发布通知,要求严格住房消费贷款管理。通知要求,对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。此外,对于目前普遍存在的开发商囤积土地、囤积房源的投机行为,银监会也会重拳出击,从信贷的角度加以规范。这个通知早两天在市场上十分流行。这几天不时地有媒体打电话询问此事。通知的发布也此市场的流传真正的落实下来。

可以说,央行及银监会出台这个知道,是针对目前国内房地产市场价格全面快速飚升,是针对这种快速飚升的房价很大程度上与房地产市场的投资者大量便利利用银行杠杆炒作房地产有关而如何来遏制,是针对美国次按危机之后对中国房地产信贷可以导致的信贷风险的警惕。因此,央行出台其政策是在经济的逻辑之中。

那么,这些政策的出台其基本内容是什么?它需要在什么样的条件下才能够真正落实及起到作用?如果这样政策能够实施对国内房地产市场将产生什么样的影响?我们可以从以下几个方面来分析。

首先,这些信贷新政策应该包括以下几个方面的内容。一是将对购买第二套住房贷款的首付比例调整到40%以上,以此类推,购买第三、第四、第五套等以上住房的贷款首付比重进一步提高。二是购买第二套住房的贷款利率将不再享受以往的优惠利率,反之,购买第二套住房的贷款利率要在高于基准利率10%之上。以此类推,购买第三、第四、第五套等以上住房的贷款利率上浮幅度比10%还要大。三是用适当的信贷政策来遏房地产开发商普遍存在的“囤地”“囤房”行为。

从上述的内容来看,其银行信贷新政策透露出以下几个方面的基本信息。一是该政策希望把住房消费与住房投资作一个区分。作为住房的消费,为了保证每一个公民的基本居住条件,政府不仅希望保障性住房来让低收入民众的居住权得到保证,也希望通过政府各种优惠政策让一些不能进入保障性住房的民众有能力进入商品房市场。因此,对于购买消费性住房的民众来说,无论是利率还是首付,政府都采取优惠政策。同时,这样做也保证国内房地产得以真正发展的根本所在。

对于投资性住房来说,提高首付比重及提高贷款利率,让住房的投资者既然投资就得以市场法则行事,即投资者投资收益率只能是市场平均收益率。为此,投资者就不能享受消费者的购买住房的优惠,就得以市场利率来对待。这种是政策,也是中国未来房地产市场之方向。可以说,如果国内房地产市场在信贷政策上能够对消费与投资做出清楚的界定,那么目前房地产市场一些困惑的问题就会理清楚。正是这意义上说,央行在信贷政策上对投资与消费清楚的界定是目前中国的房地产市场得以健康发展第一步。在一定程度上,这种政策是能够遏制目前国内房地产市场炒作泛滥。

但是,这里有几个问题必须解决,一是在界定第一套住房上如何来理解。比如说,第一套住房是以家庭为单位还是以个人为单位?第一套住房是以全国为范围还是以一个城市为范围?第一套住房制是以现在新信贷政策出台时点还是以往购买的住房也要纳入新信贷政策范围?这些问题界定清楚了,各家商业银行又是通过什么征信体系来获得这些信息?等。可以说,这些问题不清楚界定,对第二套住房的新信贷政策在实施就会存在不少困难。因此,央行及银监会还得对此有一个清楚的细则。对第一套住房更为清楚的界定。如果住房投资者要针对新的信贷政策有意来规避,那么国内各地房地产市场仍然可能有一个加速疯狂疯狂的行为。

还有,提高第二套住房贷款的首付比重比提高利率所能够发挥的作用需要的条件还较多。就是房地产市场有一个比较有公信力住房价格评估市场。特别是二手房市场这个方面更多为重要。如果没有一个比较有公信力的住房评估体系,买卖双方完全可以合谋把房价任意提高而规避首付比重提高的政策。就目前国内二手房市场来说,同样是一个十分混乱的市场,据报道,目前这个市场的中介机构同样与房地产开发企业一样在拱抬房价。因此,就目前的情况来看,这样一个体系要确立产并非易事。当然提高第二套住房贷款利率可以起到作用会十分大。而且,提高第二套以上住房贷款利率的政策在拉大其差异性,购买住房的套数越多,其利率就越高。如果央行能够在利率政策上大做文章,对遏制房地产市场投资就能够起到较大的作用。还有,在对提高第二套住房贷款利率上,时间的时点要有一个明确的规定,即凡是购买第二套住房的贷款还没有还清的,再规定一个时间,然后在这个时点全部以新信贷政策利率来计算。如果由于利率的提高,就可能把一些投资者手上的住房赶上二手房市场,增加市场上的住房供给。

在该通知中,文件明确重申了个人按揭贷款标准与诚信原则。即个人按揭贷款月供不得超过个人可支配收入50%。对于这一条的重申也是十分重要的。但是,并不仅在重申的问题,因为,早些时候表面上是按照这个规则办,但实际上很多人特别是投资者则作假。因此,对于这个原则,不仅在于重申,而且在于保证每一个人诚信,每一商业银行诚信,如果违背者就得采取严厉的处罚措施。在这个方面,央行及银监会应该出台一个严格的处罚指引,否则,违规受不到处罚而让新信贷政策失效。

二是对于央行及银监会希望出台新信贷政策来打击目前普遍存在的开发商囤积土地、囤积房源的投机行为,当然能够起到一定的作用。但这仅是表象。根本的问题就在于房价上涨过快,在于房价过快上涨的市场预期,在于存在严重缺陷的住房预售制度。对于前者,如果央行及银监会能够让上述两政策真正的落实,国内房地产市场对价格上涨的预期自然会改变,而对于住房预售制度,政府应该尽快完善或取消不合理、不公正的住房预售制度。这个制度的严重弊病也就是为社会诟病。

目前这种为世人诟病的住房预售制度既是房地产开发商悟盘、悟地的根源,也是目前国内房地产市场价格推高的重要的制度根源。一个在计划经济下制定的制度、一个完全变化了的市场环境而存在的制度,一个已经成了全国第一产业的房地产还在用这个一个计划经济下制度来庇护吗?这是什么原因?根本点就是相关的政府职能部门不是站在全国人民利益的角度,仅是一己之私的角度在维护这种存在严重缺陷的制度。可以说,这种制度缺陷一天不改变,就有一天给中国住房消费者带来更多的损害。现在国内房地产开发商在与地方政府利益一致下,对国内金融市场各种资金四出其手,然后把从银行、从股市圈占来的钱拼命的圈地,推高的各地土地的价格,以此来推高各地的房价。对此已经发展到触目惊心的地步。央行、银监会(还应该加上证监会)等政府部门若能够重新调整房地产市场的信贷政策,既能够规避国内商业银行可以面对的风险,也国内房地产市场健康发展之关键所在。

三是对于房地产市场的新信贷政策的出台后,要保证该新的信贷政策落实,就得以公共政策的角度来严格地要求国内商业银行坚决执行。在这一点上,央行与银监会不可含糊。既然是一种关于房地产市场的公共政策,对于新的信贷政策,各家商业银行就不得仅是以市场的商业行为来看而是要认真执行与落实,不能够有讨价还价的余地。对此银监会及央行应该制定严厉的惩罚政策,哪一家商业银行不执行该政策就得对它进行严厉处罚。因为,国内房地产市场健康发展不仅关系到中国每一个公民基本居住权的问题,也关系国内银行业如何来防范风险的问题,关系到中国经济能否持续健康发展。如果新的信贷政策在这方面能够清楚地规定,房地产的新信贷政策所起到作用自然是不言而喻了。

总之,对于出台这些提高双率关于房地产的信贷新政策能否起到调整房地产市场价格的作用,这就在于央行与银监会这些政策能否对第一套住房有一个更为清楚的界定,就在于能否对各商业银行有公共政策意识及对一些商业银行的违法乱纪行为有明确的惩罚规则,就在于对已经疯狂炒作的投机行为进行严格的限制(这里新信贷政策不是仅对以后进入者进行限制,而是对已经进入者进行全面清查并进行严格限制),就在于能否对住房预售制度的弊病进行全面改善或取消。如果能够在上述四个方面进一步用力,并对房地产新信贷政策有更为详细细则来规定及实施,那么国内房地产市场回归理性日子也就不远了,国内商业银行所面对的信贷风险也就小了!(此文章首发和讯网)

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